国家开放大学电大专科《物业管理实务(1)》2026期末试题及答案（试卷号：2225） 盗传必究 一、单项选择题（10个，每小题2分，共20分） 1．委托代理型物业管理企业只能收取( )。

A．管理服务费 B．利润 C．代管基金 D．管理员薪酬及服务代理酬金 2．委托服务型物业管理企业只有( )。

A．服务权 B．管理权 C．经营管理权 D．租赁权 3．设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。

A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片 4．物的管理原则上仅限于( )。

A．建筑物的共用部分 B．专有部分 C．建筑物的楼体部分 D．建筑物的主体部分 5．物业建筑生产的最后一个阶段是( )。

A．前期介入 B．早期介入 C．竣工验收 D．接管验收 6．接管验收的重点是( )。

A．满足设计要求 B．满足安全、使用功能要求 C．满足具体使用要求 D．满足质量要求+ 7．物业管理服务费( )。

A．的所有权属于物业管理公司，业主无权过问其收支情况 B．为物业管理公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可 C．的所有权属于业主，物业管理单位应当定期（一般6个月）向业主公布其收支账目，接受业主监督 D．的所有权属于国家 8．优质服务的首要条件是消费者和服务人员之间的( )。

A．礼节行为和任务的完成 B．感情交流和任务的完成 C．礼节行为和感情的交流 D．任务的完成和期望的满意度 9．物业管理处在编制管理处财务预算时应遵循“物业管理服务费收入=物业管理服务成本十法定税金十管理人酬金”的“( )原则”。

A．平衡 B．合理 C．零预算 D．盈余 10.美味可口的饭菜等有形产品将大大提高顾客对服务产品质量的满意度。这体现了物业管理服务质量的( )特性。

A．可靠性 B．时效性 C．可感知性 D．保证性 二、多项选择题（5个，每小题2分．共10分） 11．下列属于共有所有权的特征选项有( )。

A．复合性 B．广泛性 C．多重性 D．从属性 12．房屋建筑物管理的主要内容有( )。

A．资料档案管理 B．质量管理 C．运行管理 D．修缮管理 13．在建工程验收包括( )。

A．隐蔽工程验收B．单项工程验收C．分期验收 D．全部工程竣工验收 14．物业管理企业的财务会计报告主要包括( )。

A.会计报表 B．报表附注 C．资产负债表、利润表和现金流量表 D．财务情况说明书 15．物业管理服务的特点包括( )。

A.业主监督的直接性 B．业主因素的相关性 C．政策因素的导向性 D．环境条件的制约性 三、判断题（10个空，每个2分，共20分） 16．共用部分持分权（共有所有权）和成员权两项权利单独登记，其大小取决于其自身价值( × )的大小。

改正：共用部分持分权（共有所有权）和成员权两项权利不单独登记，其大小取决于专有所有权的大小。

17．基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

( √ ) 18．消防设备的维修需要专门的技术，特别是一些关键设备，一般应聘请经政府认可的、持有合格消防牌照的专业公司来维修。

( √ ) 19．物业租赁实际上是物业所有权人（业主）威授权经营者将物业零星出租的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。

( √ ) 20．物业管理在商品社会中，本质上是一种服务商品，物业管理活动也是一种商品经济( √ )活动。

21．物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备( √ )维修基金。

22．针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。

( × ) 改为：针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于全员 培训。

23．顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与实际质量的对比。

( × ) 改为：顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与预期质量的对比。

24．物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越高。

( × ) 改为：物业管理企业的规模越接近经济规模，单位管理成本就越低。

25.所谓非对称信息就是在相互对应的经纪人之间，不作对称分布的有关某些事件的知识或概论分布。

( √ ) 四、简答题（3个，每小题10分，共30分） 26．简述物业管理的作用。

答：物业管理对于物业保值增值、促进社会进步、政治文明、经济发展和环境建设等方面具有十分重要的作用。

(1)完善的物业管理可以使物业保值、增值；

(2)物业管理改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量；

(3)物业管理维护了社区的安定团结；

(4)有利于改善经济结构和扩大就业；

(5)物业管理利于推动社区文化建设；

(6)物业管理有利于形成良好的社会秩序。

27．简述建筑物区分所有权的特征。

答：建筑物区分所有权具有以下特征：
(1)复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）和成员权所构成。

(2)专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。即区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其大小取决于专有所有权的大小。

(3)-体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承时，不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。

(4)登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。

(5)权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权，共有所有权和成员权等权利构成。因此，区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。

28．物业承接查验中应注意哪些问题？ 答：根据《物业承接查验办法》的有关规定，在物业承接查验中注意以下问题：
(1)建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

(2)现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法、，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

(3)现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

(4)现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

(5)建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

(6)物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。另外，现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交有关资料。

五、论述题（1个，共20分） 29. 试述物业管理资金的使用应遵循的原则。

答：物业管理企业是受业主委员会的委托提供物业管理服务的，物业管理费是业主预付给物业管理企业用于委托物业管理服务的费用，资金所有权属于业主，物业管理企业在使用物业管理资金时应遵循以下原则：
(1)“必要合理”原则。物业管理服务收费是业主预付的，属于业主，要事前预算，事后核算，数量有限，物业管理资金的使用应当贯彻“必要、合理”的原则，把有限的物业管理资金用在必要的物业管理项目上。

(2)“服务第一”原则。为业主服务是物业管理企业的本质和宗旨，物业管理企业是接受业主的委托对其提供服务（管理其物业），物业管理的资金使用必须贯彻“服务第一”的原则，确保物业管理资金的使用与物业管理服务范围相适应，与提供管理服务的质量一致。

(3)“计划使用”原则。物业管理资金筹集后必须妥善管理，实行分类储存，全面安排，计划使用，避免因用资失控而导致业主（使用人）以及物业管理企业自身蒙受损失。

(4)“合理收益”原则。物业管理企业是自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体，其经营管理活动以赢利为目的，在资金使用时，应贯彻合理收益的原则，尽可能降低管理的成本，节约管理费用，保证实现合理报酬、合理收益。

(5)“民主管理”的原则。物业管理资金的使用应当充分尊重业主的意见，增加透明度，使物业管理服务费和维修基金的收入、管理、使用进入良性循环。物业管理企业应接受业主的监督，业主委员会有权审核物业管理企业制定的物业管理财务年度计划、财务预算和决算，物业管理企业要定期向业主公布收入和支出的帐目表，接受全体业主的监督。