关于涉房地产矛盾纠纷的调研报告

　近年来，因受深圳房地产市场价格暴涨及我镇毗邻深圳的地理位置等因素影响，大批深圳客涌入我镇购房，导致我镇房地产楼盘量价齐升。涉房地产楼盘的矛盾纠纷也随之日益突出，逐渐成为我镇社会管理方面的难点热点问题。涉房地产纠纷是关系到群众安居乐业的重大民生问题，关系到我镇社会大局和谐稳定，我们认为要狠抓源头预防，从开发建设、预售销售、物业管理三个环节加强管理规范。近期，我办联合相关部门对涉房地产矛盾纠纷问题及成因进行了分析，现将有关情况报告如下：

　 一、基本情况

　据统计，我镇现有房地产项目64个（包括在售项目4个），共计约4万户。估算住户人数超过12万人，其中，深圳客在我镇居住的人数约3万人。

　 从趋势上看，2016年，我办共受理涉房地产矛盾纠纷来访案件39批次，201人次，批次同比上升160%，人次同比上升112%；其中群体访（5人以上）15批次，141人次，批次同比上升47%，人次同比上升91%；共受理涉房地产网上信访101宗，同比上升181%。在我镇整体信访总量稳步下降的形势下，涉房地产矛盾纠纷的宗数、人数呈大幅上升趋势，群体访更占全年总量30%以上。

　 从类型上看，涉房地产矛盾纠纷主要集中在几个方面：一是房屋建筑及装修质量问题；二是物业管理问题；三是规划及违章建筑问题；四是开发商虚假宣传、虚假承诺、违规销售、延期交房办证等问题；五是工程款及工资拖欠问题。

　 二、当前普遍存在的矛盾纠纷问题

　1.商品房延期交付情况增多。经统计，2012 年至今我市共办理商品房项目交付使用备案54 件，其中延期交付的 有36 件，占2/3，延期三个月以上的有18 件，占1/3。大部分项目 虽然延期，但开发商运营、项目施工正常，并且能按合同约定赔付违 约金，较少引发矛盾纠纷。但少数楼盘延期较长，有的甚至拖上两三 年，如振兴房产的太仓人家、恒隆世家，世弘房产的璜泾景栊湾小区， 永泰房产的之江国际广场、永泰御园等项目，引发了大量上访投诉， 对社会稳定造成了一定的影响。

　 2.房屋质量投诉案件量上升。整体来 看，近年我市建筑工程质量稳中有升，但诸如屋顶漏雨、外墙渗水、 门窗变形、地面起砂、墙面裂缝、电梯故障等方面问题仍时有发生， 尽管有的只是微小的质量缺陷，但也引起了众多购房业主的投诉上 访，相关案件数量有较大幅度上升。这些案件中有的是个案，有的则 是普遍性问题，如景瑞荣御蓝湾别墅区由于设计和施工问题导致大量 屋面渗水，华阳星城项目由于未按规范要求做到水电到位等，均引发 了购房业主的普遍不满。

　 3.部分房地产广告夸张宣传。当前市民对居 金存在使用难问题，一般居住小区都难以做到规定要求的2/3以上业主表决同意使用，导致保修期过后的维修问题难以落实。如彩 虹天下小区纠纷，主要因开发商未能履行房屋保修义务，保修期后业 主又遇维修资金使用难问题，导致房屋屋顶漏水、墙面渗水的问题长 期得不到解决，致使业主与开发商、物业管理企业之间的矛盾不断升 级。

　 二、问题的实质和产生的根源

　1.商品房预售制度存在较大弊端。

　在目前的预售制度下，商品房还处在建设过程中就开始销售，处于弱 势地位的购房者在掌握信息有限的情况下支付全部购房款，并承担未 来的全部风险。在认购阶段，部分开发商采用虚假宣传的方式，使购 房者在天花乱坠的广告词面前非理智地参与购房，而一旦支付了定金 或预付款，主动权则完全掌握在开发商手中；在合同签订阶段，有的 开发商利用专业知识不对等的有利条件，设置陷井与购房人签订不平 等合同，侵害购房人利益；在交付使用阶段，针对暴露出的问题，购 房业由于个体力量薄弱及购房合同不平等等因素，难以向处于强势地 位、具有一定专业化水平和规避风险能力的开发商主张合法权益。

　 2. 现行信访制度面临困境。受传统思想观念影响，加上走司法途径费用 高、耗时长等原因，绝大部分购房者不愿通过法律途径解决房地产纠 纷问题，而更倾向于通过信访渠道主张权利。更有少数人利用信访制 度本身的缺陷和弊端，为达到自身利益最大化而进行缠访、闹访，甚至假访，对社会稳定造成较大影响。而政府部门在处理过程中往往处 于疲于应付的被动处境。

　 3.部分开发商综合实力较差。预售制度的缺 陷使房地产业成为低门槛、高回报的行业。近年来房地产企业数量大 幅增长，至2012 年底，我市房企达123 家，为10 年前的两倍。同时， 较低的进入门槛使一些无开发实力和抗风险能力的开发商进入房地 产行业，造成较严重的后果：一是部分开发商既没有开发经验，也欠 缺专业的技术力量和成熟的市场经营理念，开发的楼盘品质较差；二是开发商自有资金普遍不足，只能大量依靠银行贷款或者民间高利 贷，一旦遇到行业不景气、融资困难等问题，极易出现资金链断裂， 甚至破产倒闭的情况，并造成了严重的社会问题，如振兴房产、盛邦 房产等；三是部分开发商缺乏诚信和责任心，购房合同不平等、延期 交房、售后服务不到位等问题频频发生，发生纠纷后不积极处理，而 将政府部门作为挡箭牌。

　 4.市场起伏致购房者心态变化。前几年，由 于房价的不断攀升，加上股市等投资渠道的低迷，大批市民将资金投 入购房。但紧接而来的宏观调控政策使房地产市场转冷，房价下跌， 民众心态也发生了较大变化。部分市民担心自身利益受损，想方设法 退出房地产市场。如前几年我市出现的上海人购房热，上海居民购房 占比达20%以上，其中不乏投资投机客。如今，部分上海购房者在看 不到投资回报希望后，便以各种理由要求退房，并通过向政府部门上 访、投诉等形式向开发商施加压力，以求退房而达到保全自身利益的 目的。另外，随着社会贫富差距的拉大，不少民众存在“仇富”、“仇 官”心理，房地产纠纷则进一步加剧了购房者的对开发商和政府官员 的不满心态。

　 5.政府部门监管力量相对薄弱。当前房地产开发量比前 几年有较大幅度增长，2012 年全市房地产施工面积达706 万平方米， 为2008 年2.2 倍，加上宏观调控政策下房产交易纠纷日渐增多，而 政府部门管理人员并未增加，监管力量相对薄弱。另外，由于房地产 开发时间跨度大，对于小区绿化、市政建设等中间环节的跟踪管理也 需要进一步加大力度。

　 三、预防和化解房地产矛盾纠纷问题的对策和建议房地产矛盾纠纷是一个复杂的社会问题，需要从多方面入手加强 监管，从源头进行预防和化解，确保购房者合法权益，促进房地产行 业健康稳定发展。

　 1.加强房地产开发项目全程监管。一是完善规划审 批跟踪管理。对业主反响较大的小区道路、绿化布局、停车位、物业 用房、社区用房等在方案阶段予以细化。严格控制已办预售许可证商 品房的规划变更。严格按既定的规划方案进行规划核实。二是完善质 量监督和竣工备案。对房地产项目试点实行工程资料一式两份备案制 度，防止因工程款纠纷而出现施工单位不配合竣工验收的情况。严格 落实商品房“一房一验”制度，规定开发商在交付过程中需向购房者 提供验房资料。强化施工监理方责任，规定因监理不到位而引发的房 屋质量纠纷，监理方应承担连带责任。

　 三是完善配套工程监管。对绿 化、市政等配套设施除按规定对设计方案和竣工验收严格把关外，增 加对施工过程的质监、监理等跟踪监管。四是完善商品房交付使用管 理。严格审查竣工验收备案等相关验收证明文件。规定如现场踏勘不 通过，可对交付使用一票否决。

　 2.建立房地产企业诚信管理体系。通 过诚信体系的建立，使行业管理部门准确掌握企业综合实力、开发业 绩、不良记录等信息，作为企业资质管理、竞拍土地、预售门槛、资 金监管的依据，并利用惩戒激励机制，对不守诚信的企业采取警告、 处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等手段，增加房地产 企业的失信成本，形成诚信

　经营的行业氛围。同时，也能为广大市民 提供一个了解、查询企业信用情况的平台，借助社会力量加强对房地 产企业的监督。

　 3.完善商品房预售制度。虽然当前的商品房预售制度 存在众多弊端，但在废除该项制度条件尚不成熟的情况下，应对其进 一步进行完善。