区县物业服务项目差别化管理方案 为了促进我市物业行业健康有序发展，提升我市物业管理区域服务质量，加强有效监管措施，结合物业服务项目现状和潜力，充分利用有限资源，达到精细化管理，通过对物业服务项目差别化管理促进物业行业的持续发展。

　一、指导思想。坚持专业服务、业主自治与依法监管相结合的原则，逐步建立和完善专业化、社会化和市场化的物业管理机制。结合物业企业信用信息管理，建立物业服务项目按照服务等级实施差别化动态管理，促进物业企业不断提高服务能力，以高质量服务项目引领和促进物业行业服务提质升级，推动物业服务融入基层社会治理，建立市级监督指导、县（市）区级主抓实施、街道办事处协助配合管理的物业管理新体制。

　二、目标要求。（一）提高思想，统一认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生性行为，是改善广大居民的居住环境和促进和谐社会，城市文明建设的一项基础性工作，各物业服务企业要充分认识这项工作的重要性，增强做好这项工作的紧迫感和责任感。

　（二）通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的方式，针对物业服务项目的服务等级、房屋性质等不同特点，因地制宜实行差别化管理，促进我市物业服务项目物业管理面貌明显改观。

　（三）扶持行业发展。加大行业扶持力度，扶优扶强，引导、指导物业服务企业加强物业服务，重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌企业，带动全市物业管理水平和服务品质的提升。

　三、工作任务。（一）各县（市）区物业主管部门依据辖区内各物业服务项目的使用年代、建设方式、产权性质，按老旧住宅区、拆迁安置住宅区、保障性住宅区、商品房住宅及非住宅项目进行分类，同时按项目物业服务等级分项建档。

　（二）各县（市）区物业主管部门要联合街道办事处、社区，结合日常巡查、不定期检查，针对不同类别及物业服务等级的物业服务项目，通过其物业服务内容、党建推动基层社会治理工作、共用设施设备的管理、标准化建设、业主投诉量、投诉处理率、业主满意率、治安消防宣传、物业日常服务等情况，将物业服务项目划分为不同标准，建立差别化管理电子动态台账。

　（三）差别化物业管理项目分别设“★★★★”、“★★★”、“★★”、“★”四个标准：

　x、评定为“★★★★”的物业服务项目如无特殊原因可列所属辖区内的免检项目，也可每半年根据工作安排一次巡查； x、评定为“★★★”的物业服务项目列为正常监管范围； x、评定为“★★”的物业服务项目列为警示范围； x、评定为“★”的物业服务项目列为重点监管范围。

　（四）建立健全物业服务项目动态监管制度。物业服务企业的信用信息管理实行动态考核，物业服务项目的日常监管是对企业考核的重要依据，对物业服务项目的日常巡查、投诉量及投诉处理率等均直接影响到企业信用信息记分，记入信用信息档案，定期向社会公布。

　四、物业服务项目差别化标准分值。各县（市）区物业主管部门依据《（前期）物业服务合同》、《x市普通住宅小区物业服务等级标准》、《x市物业服务项目物业服务等级评定考核标准》，制定百分制评分标准，依据评分将各类物业服务项目由高到低划分为“★★★★”、“★★★”、“★★”、“★”四个标准 （一）评分为x分以上的物业服务项目评定为“★★★★”标准; （二）评分为x-x分的物业服务项目评定为“★★★”标准; （三）评分为x-x分的物业服务项目评定为“★★”标准; （四）评分为x分以下的物业服务项目评定为“★”标准。

　五、差别化管理评定内容:。根据物业服务合同约定的物业服务等级，按照物业服务等级标准中物业项目的基本要求（物业合同、管理设施、管理人员、公示公开、制度方案等）；房屋管理巡查维护；绿化养护管理；公共区域公共秩序维护；共用设施设备维修养护；保洁服务；文化服务等内容进行评定。

　六、物业服务项目差别化管理。（一）各县（市）区物业主管部门应当建立动态监管、双随机的监管机制，按照物业项目的管理现状，结合物业日常巡查的结果，及时调整住宅小区标准。对于需降低标准的物业项目，应当给予整改期限，整改期限内未完成或未及时整改问题，且未提出有效合理的整改方案及措施的，应当降低标准。

　（二）差别化管理方式。x、评定为“★★★★”的物业服务项目，在行业内予以表彰，在媒体上予以宣传。在物业日常巡查时每半年随机抽检不少于x次，保持x年以上的，可在“x市优秀物业管理项目”“平安小区”评定等评先评优时增加相应分值，并可按照规定程序提高物业服务等级。

　x、评定为“★★★”的物业服务项目，列入正常监管范围，在物业日常巡查中每季度检查不少于x次，县（市）区物业主管部门应加强对其业务指导监督，不断提高物业服务质量和水平。

　x、评定为“★★”的物业服务项目，列入警示范围，在物业日常巡查中每季度检查不少于x次，区、县（市）物业主管部门督促其完善物业管理中的不足，警示、告诫其尽快改进服务，查缺补漏，为业主提供专业化、规范化物业管理。

　x、评定为“★”的物业服务项目，列入整改范围,在物业日常巡查中每季度检查不少于x次，录入重点监管台账。县（市）区物业主管部门约谈物业服务企业负责人，责令限期整改，通报相关街道办事处、社区和业主委员会。针对存在严重问题并造成不良影响或经物业主管部门督促对于整改问题仍不及时的，物业企业及物业从业人员将列入x市物业行业“黑名单”。同时，建议产权人或业主大会按照规定程序降低物业服务等级或更换物业服务企业。