酒店各经营模式分析研究

　一、受托管理型

　（一）定义

　是指酒店的建设开发由酒店所有权人完成后,酒店所有权人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的装修、经营以及管理，一般涉及两大阶段，第一个阶段是酒店开业前的技术咨询，第二阶段则是酒店开业后的经营管理,酒店所有权人在第一阶段支付咨询费，第二阶段一般支付管理费，管理费一般包括基本管理费和效益管理费。

　 （二）特点分析

　1、酒店所有权人和酒店管理方之间的法律关系为委托关系;

　2、酒店所有权人享有酒店的所有权、收益权和经营监督权，一般仅关注酒店的

　经营业绩，不轻易干涉酒店管理方的管理经营,需要按阶段或者按年度支付酒店管理方费用；

　3、酒店管理方按阶段或者年度收取费用，酒店管理方享有酒店的经营管理权，

　财务上会受到酒店所有权人的一定监控；酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系统、品牌标准对酒店进行全权管理,对于酒店管理人员、财务人员、服务人员有权进行

　推荐、委派或者培训。酒店的无形资产包括酒店的商标、管理模式以及酒店系统的所有权均归酒店管理方所有。

　 （三）各阶段分析

　1、第一阶段酒店开业前的技术咨询

　酒店开业前的技术咨询，酒店所有权人与管理方一般签订技术咨询服务合同。技术咨询服务的内容，包括但不限于酒店项目的市场、财务及设计的可行性报告、酒店的各设计阶段、建造施工阶段、精装修阶段的技术支持服务。

　 技术咨询的合同内容一般是按照不同的服务阶段的服务内容进行罗列式约定，条款方面重点关注的是各阶段服务的事项、收费的方式及进度、知识产权的

　归属、责任的区分，由于本质上属于委托管理合同,因而有期限的约定,一般是以签订合同支付合同相应的价款，如第一笔进度款之后开始自酒店装修竣工验收为止。

　 2、第二阶段酒店开业后的经营管理

　酒店开业后,管理方正式对酒店进行运营管理，酒店所有权人与管理方一般签订酒店经营的全权委托合同，全权委托合同的内容，包括但不限于对于酒店所有权人和管理方的权利义务约定、酒店范围的确定、管理费收取的计算、劳动人事的管理、酒店资产的管理和更新改造、财务预算、服务商标的归属等。

　 （四）涉及可能签署的合同类型

　该经营模式由于酒店的土建方面已由酒店所有权人完成，所以,签署的合同主要是涉及从管理方介入酒店的装修以及品牌的植入等方面的类型,主要有：

　 1、酒店技术咨询与顾问服务合同;

　2、招标代理合同；

　3、造价咨询合同；

　4、监理合同；

　5、装修总包合同；

　6、装修分包合同;

　7、样板房施工合同；

　8、机电供货合同;

　9、弱电供货合同；

　10、弱电施工合同;

　11、后勤区域装修合同；

　12、灯光设计合同；

　13、其他合同。

　 二、自我经营型

　自我经营型可分为两种，一种是酒店管理方关联的企业包括同属一个集团的地产开发公司或者其下属的地产开发子公司投资开发完酒店项目后,由酒店管理

　方进行前期的技术咨询以及后期的全权委托管理；这种实际上类似于受托管理型；另一种则是酒店管理方本身具有房

　地产开发资质,由酒店管理方自行开发并自行管理。下面分析后一种情形的酒店经营模式。

　 （一）、涉及的各阶段分析

　该模式可以分为几个阶段,即土地前期开发阶段、施工建设阶段（土建及装修阶段)以及酒店项目运营阶段,各阶段涉及的法律服务如下：

　 A．土地前期开发期间法律服务

　在此阶段提供的法律服务主要有:

　1、就土地使用权或在建工程或实物抵押融资等的法律可行性出具法律意见书；

　2、协助办理建设工程建设项目规划、立项审批及其他各种政府批准手续;

　3、协助拟定建设工程项目开发方案;

　４、参与起草和完善联建、参建或合资合作合同文件,选择合适的投资形式和保险方式,进行建设项目转让和产权交易,起草、审核建设工程项目转让、收购合同；

　5、对投资方的企业资信情况进行调查;

　6、对融资过程所涉及的公司决议文件、会议记录文件等起草、修订、监督提供法律服务。

　 B.施工建设期间法律服务

　在该阶段提供的法律服务包括但不限于以下内容：

　 1、参与编制勘探、设计、施工、监理等的招标文件,对其合法性进行审查,提供招标文件的法律咨询；

　2、对建设工程项目招标投标程序、及各种招投标文件的合法性进行审查，为评标、决标提供法律意见;

　3、代为起草或审查建设工程勘探、设计、施工、监理、设备安装、设备、材料采购、代建项目管理合同、建设工程施工合同的总承包、专业分包，劳务分包的合同等合同文本和相关补充文件,审查相关单位的专业资质，参与或代理合同谈判;

　4、协助工程施工中建立规范的操作程序和议事规程；

　5、为酒店管理方的项目管理人员进行法律实务培训，完善项目治理结构,帮助建立健全项目管理制度和统计工程档案资料管理制度；

　6、起草、审查工程造价合同，协助处理因工程造价引起的争议;协调工程建设各方因工程结算而产生的争议并提出处理意见；代理对争议价款的工程造价审核、鉴定以及诉讼、仲裁工作；

　７、围绕工程项目,协助酒店管理方建立和完善工程质量监督制度;协调处理因工程质量问题而产生的争议，参与工程质量事故的调查和分析，为事故处理提出法律意见。协助酒店管理方与政府工程质量监督部门建立联系;代理开展工程质量的评定、鉴定及诉讼、仲裁工作；

　8、参与文明与安全施工管理,协助建立各方安全生产责任制度,参与安全事故的分析与处理;

　9、协助酒店管理方对工程竣工的验收工作,对验收工作提出法律意见；

　1０、参与、协助工程结算工作，协助委托人协调工程结算纠纷;

　１1、因项目缓建、停建，逾期交工，设计变更、工程质量、安全生产、工程索赔等发生纠纷的协调处理;

　12、协助办理建设工程施工合同的主体纠纷、招投标纠纷、工程款纠纷、工程质量纠纷、分包及转包纠纷、造价审计纠纷、相邻纠纷而引发的仲裁及各类诉讼法律服务；

　13、参与建设工程中召开的各方的工作会议,及时了解工程建设中出现的各种问题,有效及时的提出解决方案;

　1４、其他。

　 C.酒店运营阶段

　该阶段涉及的法律服务，主要是酒店的劳动人事管理制度、合同管理制度、法律培训制度、涉诉风险防控制度、诉讼管理制度的建立以及完善等。

　 （二）、涉及合同类型

　该模式下,酒店管理方的身份具有双重性,即酒店所有权人与酒店管理方，该模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部

　分，因此涉及的合同类型较受托管理型稍微多了一些，主要有：

　 1、工程招标代理合同；

　2、工程施工总包合同;

　3、工程施工分包合同;

　4、工程施工监理合同；

　5、工程施工造价咨询合同;

　6、工程施工劳务分包合同；

　7、装修工程招标代理合同；

　8、装修工程造价咨询合同；

　9、装修工程总包合同;

　10、装修工程分包合同;

　11、样板房施工合同;

　12、机电供货合同；

　13、弱电供货合同；

　14、弱电施工合同；

　15、后勤区域装修合同；

　16、灯光设计合同;

　17、其他。

　 三、租赁经营型

　(一)、定义

　租赁经营型是指酒店已建成,酒店所有权人将该酒店租赁给管理方由管理方进行自我经营,管理方按照合同约定支付给酒店所有权人租金的模式,其具体还可以细分为单纯的租赁经营模式、产权租赁经营模式以及合作租赁经营模式。

　 (二）、特点分析

　１、酒店所有权人与管理方之间的法律关系是租赁法律关系，其约定主要适用法律、法规有关租赁的相关规定;

　2、酒店所有权人获得的收益是租金,且租金有可能递增;而管理方拥有完全的自主权,财务上不受酒店所有权人的监控,但如果是合作租赁模式的，则有关酒店前期

　财务投入方面尚会受到酒店所有权人的监控；

　3、酒店有可能因为租赁后发生重新装修，这期间的成本投入可能要高于受托管理型以及自我经营性的模式；

　（三）、涉及的合同类型

　由于该模式下,通常是土建部分已经完成,涉及较多的是酒店的二次装修，因为合同类型基本跟受托经营性较为相似,大体如下：

　 1、租赁合同;

　2、装修工程招标代理合同;

　3、装修工程造价咨询合同；

　4、装修工程总包合同;

　5、装修工程分包合同；

　6、样板房施工合同;

　7、机电供货合同;

　8、弱电供货合同;

　9、弱电施工合同;

　10、后勤区域装修合同；

　11、灯光设计合同;

　12、其他。