市招商局办公楼物业管理合理化建议

　**市招商局各位领导：

　你们好！经过此次现场勘查，我们物业根据以往经验对市招商局办公楼提出如下合理化建议，如有不妥之处望贵局领导予以赐教,具体内容如下：

　一、大厅

　1、 大厅内设有物业管理专员，对所有进入招商局办公楼的人员进行登记确认；（此点需贵局设有综合服务台，以便物业公司的物业服务工作）

　2、 大厅内设有办公楼导向图（图中标明：各科室名称、及楼层、房间号）；

　二、卫生间方面

　1、所有卫生间的拖布池更换为扎水车；

　2、为减少水资源浪费，建议将卫生间内小便池冲水开关更换为红外线光感控制。

　3、卫生间梳妆镜目前损坏严重建议更换。

　山东**物业管理有限公司

　二0一一年三月十六日

　1.0清洁物业管理服务方案

　1.1目的

　保证**市招商局办公楼的整体办公环境舒适、整洁。

　1.2  适用范围

　招商局办公楼公共区域设施设备的清洁和日常保洁。具体内容包括上述区域的大厅、楼层地面、门窗、玻璃、楼梯扶手护栏、会议室、卫生间、消防设备、各类标牌、灯具灯饰、外围院落等部位。

　1.3职责

　a、 确保大楼办公、生活环境整洁舒适。

　b、 保洁员按各自岗位的工作程序具体实施日常清洁工作。

　c、 保洁人员要严格按照公司制定的保洁工作标准及相关规定实施工作。

　1.4清洁内容与标准

　1.4.1大厅清洁（智能门及玻璃、地面等）

　a、 大厅智能门玻璃清洁以及门把手、标识牌等；

　b、 标准：干净、明亮、无指印、无污迹。

　1.4.2过道、楼梯

　a、 范围：各楼层的走廊、楼梯扶手护栏等；

　b、 标准：干净整洁、无纸屑、无水迹、无杂物、无污迹。

　1.4.3墙面、标识牌等清洁物品

　a、 范围：办公楼楼内2米以下所有墙面、标识牌清洁区域清洁；

　b、 标准：墙面无污物、无污迹、无乱写乱画现象。

　1.4.4外围清洁

　a、 范围：大楼外围四周卫生；

　b、 标准：无垃圾、无杂物、无积水、无烟蒂、无污迹。

　1.4.5室内地面的清洁保养管理

　a、 预防性的清洁：在大楼门口铺上吸尘地垫，包括各**口，放置垃圾桶。

　b、 基本的保养处理：

　地面灰尘及砂粒及时推尘干净，定期用擦地机配合专业工具、清洁剂等进行全面擦洗。

　c、 地面的日常清洁：

　每天要用尘推进行推尘，次数视地面环境而定，要尽量避免沙粒留在地面上，如地面有污渍或水迹应用专业工具进行清理。

　d、 注意事项

　²  预防性清洁是保养地面的最佳方法。

　²  每天须用尘推按规定时间推尘，并保持地面干净无尘砂。

　²  地面一定要使用适当的封地剂，令地面易于清洁保养，延长地面的使用寿命。

　²  使用尘推需注意：每日必须清洁脏的尘推，定期对尘推进行保养，尘推的使用必须按照《推尘操作程序》进行。

　1.4.6洗手间的清理（定时检查补做）。

　a、 范围：各楼层的卫生间

　b、 标准：空气清新、无异味，墙面、镜面、便池等设施干净光洁。

　c、 要求：

　²  每日上、下午两次对洗手间进行一次彻底的清理。

　²  按照先里后外、先上后下的顺序进行清理。

　²  地面无纸屑、尿迹、水迹、黄斑及其它污垢，墙面无积灰。

　²  马桶、尿斗无黄斑、无水垢、无臭味。

　²  洗手台干净无污垢、无积水。

　²  定期刮拭墙砖、清洗地面及保养顶灯附属设施等。

　1.4.7消杀

　a、 消杀对象：蚊、蝇、蚁害、鼠害以及绿化引起的虫害。

　b、 视季节情况对大楼内、外围进行蚊蝇等的消杀。

　c、 使用各种杀虫剂时必须提前三天公告通知

　d、 制定防蚁防鼠计划和措施，在设有毒饵站的区域要有醒目的标识。

　1.4.8消毒

　定期对公共区域的开关、卫生间、门把手等设施设备等进行消毒处理

　1.4.9垃圾清倒

　a、 做到垃圾分类、日产日清。

　b、 每日对垃圾周转站进行冲洗、消杀、消毒，确保垃圾站无异味、无污迹。

　1.4.10特殊清洁工作

　a、 雨天的清洁工作

　²  遇到雨天，应在管业主要入口放上防水地毯。

　²  在入口处准备好防水雨伞套，提供给客人使用。

　²  随时随地将各层、各区的水滴拖抹干净，防止客人摔倒。

　²  按照清洁标准要求，将其它地点清洁干净。

　b、 雪天的清洁工作

　²  遇到雪天，应在写字楼及公寓主要入口放上防水地毯。

　²  随时随地将各层、各区的雪后区域污迹及时打扫，以免人员摔到。

　²  对于危险地段要用盐水冲洗，确保业主和客户的安全。雨后及时清理污水， 冲洗积淤的泥沙。

　注：大雪或暴雪停后，清洁人员必须当天必须把园区积雪清洁干净。按照清洁标准要求，将其它地点清洁干净（为完成看保洁部工作要求）。

　c、 呕吐的清洁工作

　²  如有发生呕吐现象，发生在哪一层哪一区，该区的清洁员工应迅速赶到呕吐地点。

　²  将地上的呕吐物清洁干净。

　²  用湿拖把将地面拖抹干净。

　²  如呕吐物在地毯上，应立即清理干净，幷立即清洗此部分地毯及周边一定范围，清洗后应覆盖备用布单。

　d、 停水的清洁工作

　遇突发停水应记录停水时间，在临近下班前如仍未来水，应安排人员将各区域在复查一边，确保水龙头关闭。

　e、 跑水的清洁工作

　应保证吸水机及其它救护工具，随时处于完好备用状态，若发现有跑水现象，应立即组织人员抢救并报告有关部门。

　f、 火情的清洁工作

　发现火情隐患，须立即报告有关部门，如发现火情，须采取不危及人身安全的适当补救措施，同时立即报告有关部门。

　1.4.11清洁应急措施

　a、 虫控的防范措施

　²  现场观察、询问、了解虫鼠的种类、群落结构、分布情况、栖息地点及其经常侵害的场所。

　²  确定喷洒、布药方案。

　²  配比喷洒药物。

　²  检查压力喷雾器，确认无漏要漏水。

　²  喷洒前对需要防护的食品、食器、电器等进行防护。

　²  由外向内，由上而下喷洒药物（墙壁喷洒高度1—1.5米）。

　²  对虫类栖息的橱柜、夹缝、空洞等重点喷洒。

　²  关闭门窗、排风窗，以防药物随时流失及虫类逃窜。

　²  按规定时间检查消杀效果，清扫虫鼠尸体。

　b、 安全保卫措施

　²  教育员工小心用电及一切机器设备。

　²  教育员工不同材质使用的清洁剂。

　²  利用安全指示牌。

　²  加强教育，严禁盗窃。熟记特殊电话110、119。

　²  不允许员工携带任何物品外出。

　²  鼓励报告一切异常情况。

　²  奖励及表扬拾金不昧的良好行为。

　c、 环保措施

　²  教育服务员节省节电等能源，即客用消耗品。

　²  支持客户一切有关环保的措施，将不同的废物分开送往收集点。

　²  尽可能使用符合环保要求的清洁剂。

　1.5清洁细则：

　1.5.1外围卫生清洁：

　a、 每日7：00Am清扫广场的地面卫生；

　b、 为避免尘土飞扬，视地面、天气、季节的情况选择是否用喷枪对地面进行喷洒；

　c、 用大扫帚对所清扫区域进行第一遍清扫，再用小扫帚对有沙土的地方、犄角旮旯等的杂物进行仔细的第二遍清理；

　d、 对于地面的污迹，首先要明确其酸碱度，然后选择相应的清洁剂配合硬度较强的毛刷进行反复地，再用喷枪冲刷，最后用干净的拖把拖净；

　e、 清扫的垃圾应及时装入垃圾袋中，垃圾袋应随时系紧以防止垃圾溢出，垃圾袋装载不允许超过2/3。对于有污染的垃圾(例如废电池)，应分类存放；

　f、 清理的垃圾应及时转存垃圾站；

　g、 下雪时其他岗位保洁员应积极配合对大厅地面、各**、相应的道路口、公共区域即时/随时清扫.，做到无积雪、积冰。对于危险地段要用盐水冲洗，确保客人的安全；

　h、 雨后应及时清理污水，冲洗积淤的泥沙；

　i、 雨雪时必须在醒目的地方设有明显的提示/警告标识，并更换防尘垫为防水防滑垫。

　1.5.2保养：

　a、 每日定时对外围卫生进行清洁保养，确保纸屑、果皮烟头、塑料袋等滞留地面不超过1/4班次，重污不超过1小时；

　b、 保养时用小扫帚把垃圾清理入翻盖簸箕里以防止垃圾外溢；

　c、 对于果皮箱/痰桶等要先用湿抹布拭去浮尘，再用干抹布上下方向抹净，果皮箱的垃圾不得超过2/3；

　d、 对于宣传栏、各标识牌应定时、定期用专用清洁剂进行清理，确保其干净明亮无污迹；

　e、 水沟、污井盖要确保无砂砾、无积物；

　f、 对于防尘垫每日晚间7.30PM进行更换，撤换下的防尘垫要祛除垫内的沙土并进行冲刷清洁；

　g、 绿化带、绿地内的垃圾应用夹子或耙子轻轻清理；

　h、 外围公共照明设施要用干抹布每日擦拭，保证其洁净无灰尘。

　1.5.3楼内卫生：（定时定期，最短不超过1/4班次，最长不超过3个工作日）

　1、玻璃（大厅玻璃至少每周清洁一次，雨雪后即时补做）先把抹布放于玻璃下端，然后用涂满玻璃水的涂水器上下/自左向右均匀涂抹玻璃，再用玻璃刮自上而下均匀用力刮净，每一竖行要叠加，最后用抹布擦拭底部的污水。

　2、门：对于污迹选择中性清洁剂进行反复涂抹，再用干、湿抹布清洁自上而下的清洁各一遍，最后顺时针方向擦拭边角。

　3、过道、安全**：定时清洁。首先用小扫帚对地面卫生进行清理，然后用湿拖把横向成八字型清洁污迹，再用干拖把以同样的方法清理保养。要注意干湿拖把不得超过清洁使用标准以确保其工作效应。

　4、地角线：不得用任何抹布擦拭，只能用卫生纸清洁以防止墙面污染。

　5、不锈钢部位：用干抹布拂去污迹浮尘，用装有不锈钢的小喷壶离清洁部位半米处均匀喷洒，再用横向成八字型用力适度的涂净。

　6、消防安全**：

　² 楼梯扶手：每日用湿抹布清洁扶手等部位，确保污迹灰尘布超过一个班次；

　² 楼梯台阶：每日用小扫帚进行清理，每周两次用拖把清理地面。地面杂物不超过1/2班次。

　7、设施设备等：

　每周清洁二至三次，确保干净整洁无污迹灰尘，以便保障设施设备的正常运转。

　8、生活垃圾清运：

　每日视要求收集清运垃圾一至两次，并对垃圾桶进行清洁确保干净整洁。垃圾桶的消杀清洗：夏季3天/次，其它季节7天/次或视情而定。每日巡检时对于已满的垃圾桶要即使清运。

　9、洗手间的清理：（每半小时至一小时检查补做一次）

　² 要求：

　Ø  每间隔一小时要对洗手间进行一次彻底的清理；

　Ø  洗手间要保证空气清新；

　Ø  地面无纸屑、尿迹、水迹、黄斑及其它污垢，墙面无积灰；

　Ø  马桶、小便池无黄斑、无水垢、无臭味；

　Ø  面盆干净无污垢，不锈钢保持光亮；

　Ø  卫生纸和洗手液不缺少。

　² 程序：

　Ø  准备工作：准备好拖把、扫帚、清洁剂、抹布、卷纸、垃圾袋等必要清洁工具；

　Ø  进入洗手间之前先在门口问一声：“里面有人吗？”确认无人后再进入；

　Ø  先放水将马桶和小便池冲一下，然后加入洁厕剂，静止片刻，注意便池和马桶内有异物应先取出后再放水；

　Ø  用干净的抹布清洁面盆、擦镜子或增补洗手液；

　Ø  冲掉马桶和小便池内的药水，并用干抹布将其外部擦干净；

　Ø  补充卫生纸并将地面拖净。

　2.0物业管理服务费用测算方案

　2-1物业服务费用综合测算表

　序号

　项 目

　测算公式（元/月）

　元/月

　元/年

　1

　薪金保险及福利费

　（月工资总额+月保险费用）

　2473

　29676

　2

　清洁卫生费用

　月清洁卫生费用

　56.6

　679.2

　3

　办公费用

　月办公费用

　90

　1080

　4

　公众责任保险费用

　公众责任险按每月0.05元/㎡

　160

　1920

　5

　利润（含管理佣金）

　上述4项费用之和*利润率5%

　138.98

　1667.76

　6

　税  费

　上述5项之和×6%

　175

　2101

　合    计

　3094

　37124

　2-2分项费用测算明细表

　2-2-1人员工资表

　序号

　部 门

　人数

　（人）

　工资金额

　（元/月/人）

　小 计

　1

　物业处

　保洁员

　2

　850

　1700

　合  计

　2

　850

　1700

　2-2-2人员福利费

　序号

　项  目

　测算依据

　金额（元∕月）

　1

　社会保险费

　**社会保险金基数1220元/人×2人×31%

　756.4

　2

　服装费

　按每人每年100元计：2人×100元÷12月

　16.6

　合计

　773

　注：社会保险总计为工资总额的31%，其中医疗保险7%，养老保险20%，失业保险2%，工伤保险1%，生育保险1%。

　2-2-3清洁卫生费

　序号

　项  目

　测算依据

　金额（元/月）

　1

　劳保用品

　100元/人·年

　16.6

　2

　保洁工具折旧费

　40

　合计

　56.6

　2-2-4办公费用

　序号

　项  目

　测算依据

　金额（元/月）

　1

　交通费

　20元/人·月

　40

　2

　办公电话费

　50元/月

　50

　合计

　90

　 v