国家开放大学电大专科《物业管理实务(1)》简答题题库及答案（试卷号：2225） 盗传必究 简答题 1.物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如何？ 答：物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如下：
(1)服务意识。

(2)沟通技巧。

(3)职业道德。

(4)自我完善能力。

2．前期介入有什么作用？ 答：物业管理企业提前介入的积极作用可体现在以下几个方面：
(1)完善物业的使用功能。

(2)改进物业的具体设计。

(3)能更好地监理施工质量。

(4)为竣工验收和接管验收打下基础。

(5)便于日后对物业的管理。

3．编写物业管理投标书有哪些要求？ 答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：
(1)针对性。

(2)可操作性。

(3)体现企业的优势和专业水平。

(4)深刻理解业主的意愿。

4．物业管理的含义是什么？怎么理解？ 答：综观国内外物业管理活动的实践，物业管理有广义和狭义之分。

广义的物业管理泛指受业主委托所进行的开展旨在物业合理使用和保值、增值而提供的服务与经营活动。

狭义的物业管理主要指物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

(1)物业管理是由业主通过选聘物业服务企业或其他管理的方式提供的专业的物业管理活动。

(2)物业管理的对象是物业。

(3)物理服务企业所提供的是有偿的、无形的商品——劳务。

(4)物业管理的目标是为了发挥物业的最大使用功能，并使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。

5．物业设备管理制度有哪些？ 答：物业设备管理制度有：
(1)物业设备承接查验制度；

(2)物业设备预防性计划维修保养制度；

(3)物业设备的运行管理制度；

(4)值班制度；

(5)交接班制度；

(6)报告记录制度。

除了上述设备管理制度外，还有设备清理制度，设备技术档案资料保存制度、设备更新、改造、报废规划及审批制度，承租户责任制度和保管设备责任制度、设备清点、盘点制度等一系列物业设备管理制度体系，从而有效实行专业化、制度化的管理。

6．环境卫生的管理工作有哪些内容？ 答：(1)明确环境卫生管理的工作范围。

(2)环境卫生管理制度建设。

(3)加强卫生设施建设。

(4)严格监督检查。

(5)加强环境卫生的宣传教育。

7．简述前期物业管理的委托方式。

答：前期物业管理委托方式，通常有以下几种方式：
(1)顾问管理。开发建设单位自行组织人员负责物业管理运作，同时聘请专业管理企业对物业管理运作提供顾问指导。

(2)合作管理。开发建设单位与专业管理企业合作组成管理机构，负责物业的管理运作，管理机构一般由专业管理企业委托人员主持工作。

(3)全权委托管理。开发建设单位全权委托专业管理企业负责物业管理，他们不参与任何实际的管理运作。了解双方的合作意向，确定合适的委托方式，是前期物业管理权委托成功的前提。

8．简述物业管理招标投标的原则。

答：物业管理招标必须贯彻“公平、公开、公正和诚实信用”的原则。因为物业管理招标的目的是在一场竞争性投标中，找到自己理想的物业管理企业。建设单位或业主拟通过物业管理企业投标，从比较、竞争中获益，就必须公平、公正、合理化组织投标和对待每个投标者。

(1)公平的原则。

(2)公开的原则。

(3)公正的原则。

(4)诚实信用原则。

9．物业管理服务有哪些质量特征？ 答：物业管理服务质量特征有：
(1)内樯的广泛性。

(2)评估的差异性。

(3)控制的难度大。

①不同的服务产品具有不同的质量特性。

②同一服务产品也具有其内在的各种特性。

10．物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如何？ 答：物业管理处（中心）主任（经理）的基本素质要求如下：
(1)服务意识。

(2)沟通技巧。

(3)职业道德。

(4)自我完善能力。

11．如何做好交楼工作？ 答：交楼工作是前期管理的一项重要的工作，是与业主第一次接触的关健环节，关系到物业管理工作能否被业主接受。给业主一个好的“第一印象”，交楼工作必须做好策划。

(1)文件的准备。

(2)形象的设计、环境的营造。

(3)交楼的组织准备。交楼过程还需要做好时间的安排和人员的组织准备。

(4)交楼工作中应注意的问题。交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益。交楼时管理人员应站在业主的立场上，根据售房合同，业主有权对物业进行质量验收，以保证购置房屋的质量。物业管理企业应派员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题。如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在竣工验收时的遗漏或疏忽的质量问题，要及时通知施工单位或开发建设单位限期整修、解决。

12．编写物业管理投标书有哪些要求？ 答：物业管理企业为了使自己投标书能成功竞标，特别注意投标书的质量，在编写的过程中应做到以下几点：
(1)针对性。

(2)可操作性。

(3)体现企业的优势和专业水平。

(4)深刻理解业主的意愿。

13．物业管理的基本环节有哪些？ 答：物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。为保证物业管理有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计开始到管理工作的全面运作，有若干环节不容忽视。这些基本环节分别包括：
(1)物业管理的策划阶段。这一阶段的工作包括物业管理的前期介入；
制定物业管理方案；
选聘或组建物业管理企业等3个基本环节。

(2)物业管理的前期准备阶段。物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部的机构设置与拟定人员编制；
物业管理人员的选聘与培训；
规章制度的制定；
物业租售的介入等四个基本环节。

(3)物业管理的启动阶段。物业管理的全面正式启动以物业的接受验收为标志，从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立，包括物业的接管验收、用户人住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立等四个基本环节。

(4)物业管理的日常运作阶段。物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理和系统的协调两个环节。

14．区分所有建筑物管理方式有哪些？ 答：共有部分为全体或一部分区分所有权人共有，因而应由全体或一部分区分所有权人共同管理，而这种共同管理在意见的形式与费用的分担上较难达到共识，特别是数十户、数百户等较大规模的区分所有建筑物更是如此。因此，而生产的各式各样的管理方式，归纳起来有：(1)自主管理方式与委托管理方式。所谓自主管理，是指区分所有权人自行执行管理业务或者彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。委托管理是指区分所有权人将管理业务委托管理公司或第三人管理。

(2)管理人方式与非管理人方式。管理人方式是指设置管理人员管理建筑物的管理方式，反之为非管理人方式。

(3)法人与非法人管理组织。生活在同一栋建筑物上的各区分所有权人在共同关系上而结成为管理团体，该管理团体依法具有法人资格的，称为法人管理方式。反之，称为非法人管理方式。

15．简述治安管理的基本原则。

答：(1)坚持“预防为主、防治结合”的治安防范管理方针。治安工作同消防工作一样，关键是要做好预防工作，应防患于未然。做好各项预防工作是治安工作的关键，故保安员应时刻提高警惕，防止可疑人员进入住宅区域或综合大楼，防止各类刑事案件和治安事故的发生。

(2)坚持物业内的治安防范管理与社会治安工作相结合的原则。物业管理企业属下的保安部应与当地公安机关保持密切的联系，及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安部门搞好物业周围的治安工作；
打击不法分子的违纪乱纪行为，确保物业的安全，为社会治安工作作出贡献。

(3)坚持“服务第一、用户至上”的服务宗旨。管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理者必须紧紧围绕努力为用户提供尽善尽美的服务这一中心开展治安管理工作，既要有公安人员的警惕性，又要有物业管理人员的服务性；
既要坚持原则，按制度办事，又要时刻替用户着想，主动帮助用户们解决困难；
既要与违法犯罪分子坚决斗争，又要为用户提供热情，周到的服务。

(4)坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则。一方面要抓好保安队伍建设，认真完善各项治安防范制度，落实治安防范措施；
另一方面，要搞好物业治安防范的硬件设施建设，建立并完善电视监控系统、消防报警系统等，应购置充足的对讲机、巡更器及其他保安工作所需的设备等。

16．简述物业管理的作用。

答：物业管理对于物业保值增值、促进社会进步、政治文明、经济发展和环境建设等方面具有十分重要的作用。

(1)完善的物业管理可以使物业保值、增值；

(2)物业管理改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量；

(3)物业管理维护了社区的安定团结；

(4)有利于改善经济结构和扩大就业；

(5)物业管理利于推动社区文化建设；

(6)物业管理有利于形成良好的社会秩序。

17．简述建筑物区分所有权的特征。

答：建筑物区分所有权具有以下特征：
(1)复合性。即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）和成员权所构成。

(2)专有所有权的主导性。在以上三项权利构成中，专有所有权占主导地位。即区分所有权人只有取得了专有所有权，才能取得共有所有权和成员权。而后两项权利则不单独登记，其大小取决于专有所有权的大小。

(3)-体性。专有所有权，共有所有权和成员权必须结为一体，不可分离。在转让、处分、抵押、继承时，不能保留其一或二而转让，抵押其他权利。

(4)登记公示性。建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种，需要履行房地产物权的登记，以表明权利的得失变更。

(5)权利主体身份的多重性。由于建筑物区分所有权是由专有所有权，共有所有权和成员权等权利构成。因此，区分所有权人的身份具有多重性，即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。

18．物业承接查验中应注意哪些问题？ 答：根据《物业承接查验办法》的有关规定，在物业承接查验中注意以下问题：
(1)建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

(2)现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法、，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

(3)现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

(4)现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

(5)建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

(6)物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。另外，现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交有关资料。