一、司法拍卖房产的流程及注意事项

　 一、阅读公告 仔细阅读法院在竞拍平台上发布的拍卖公告、拍卖须知和标的物介绍。充分了解法拍房相关信息，包括房屋基本信息、房屋性质、权属、居住情况、租赁、抵押情况等。 二、核验资质 1.购房资质 自2017年4月起，北京地区司法拍卖的房产纳入限购范围，竞拍人需在房屋所在区县的房管部门确认是否具备购房资格。 2.贷款资质 确认具备购房资格后可以向提供法拍贷款的银行及合作机构提交资料进行贷款资质初审，并核算可贷款比例及贷款金额。目前工商银行对于部分司法拍卖房产提供了专项的法拍贷产品，贷款类型为商业贷款，目前不支持公积金贷款。 三、实地看样  根据法院公告的预展时间，前往房屋位置了解房屋的实际占用情况，腾退意向，屋内装修，物业供暖水电欠费情况等。由于预展情况有可能发生变化，建议提前咨询法院委托的司法拍卖辅助机构（法院公告中一般会注明辅助机构名称及联系方式）。 四、报名竞拍 在网上拍卖平台（阿里拍卖·司法）报名并缴纳保证金，保证金一般是起拍价的10%-20%。可以使用银行卡转账或支付宝冻结的方式进行缴纳。 开拍后，报名者可以参与竞价，最终价高者获得该房产。报名未出价或竞价失败者，保证金在拍卖完成72小时内解冻，3-5个工作日退回到银行卡或支付宝账户。 五、支付余款 竞拍成功后，最终买受人的保证金转为房款，余款在法院公告规定的时间内支付到法院指定账户。如果申请了银行的法拍专项贷款，请及时联系银行完成贷款审批和放款手续。 六、办理过户 余款缴纳后，买受人持身份证明、购房资格证明、缴款凭证联系法院取得相关法律文书，一般包括（1.法院裁定书、2.拍卖成交确认书、3.协助执行通知书复印件）根据各法院实际情况可能会有不同。取得相关法律文书后，办理房屋解抵押、解查封等手续；然后到房管局办理过户手续并缴纳相应税款。

　注意事项     

　1、悔拍：买受人逾期未交纳拍卖余款或未办理交接手续的，法院可以裁定重新拍卖。买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，并可以追究由此造成的经济损失。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞拍。      

　2、房产隐形问题：房产类型、土地性质对于能否过户及过户的税费影响很大，需要提前了解清楚。房屋抵押情况，如果存在联合抵押或多次抵押的情况，对于解抵押周期和过户周期影响较大。      

　3、委托拍卖：个人及公司可以委托他人参加竞拍，但是委托人、受委托人必须于拍卖前到法院办理委托手续，经法院确认后录入系统。各法院对于委托拍卖的要求不一样，为避免出现房产无法正常过户的风险，建议使用最终买受人的淘宝账号报名，公司购买的请使用公司的淘宝账户报名。      

　竞价技巧 1.异地法院查封拍卖房屋相对便宜。2.拍卖前一天交保证金，拍卖终止前半小时出价。3.小的拍卖平台容易捡漏到低价房。3.装修越好的房子越合算。4.在服务商协助下提前购买房抵贷债权。

　二、房产交易服务 包括：法院对接、实地看样、尽职调查、评估鉴定、税费测算、银行按揭、过户办证（其中与法律服务密切相关的环节是尽职调查）

　以下是为法拍房交易过程全程提供服务的机构报价：

　 三、尽职调查 律师提供服务内容： 1房屋原产权人信息 2房屋现状情况分析。 3房屋当前使用情况。 4房屋周边信息 5户籍学区情况。 6相邻权信息 7房屋原产权人负债情况分析。 8纠纷情况说明。 9物业管理费用。 10房屋价值提升信息。 11关于房屋其他信息。 12第三方律师处理意见。 附：律师尽调报告 房源尽职调查报告 房产坐落 xxxxxx区xxxx 1x号楼301号房 房产所有权人 xxx 房产基础信息 建筑总面积 97.23㎡ 分摊总面积 17.52㎡ 房龄 5年 房产户型 2房2厅 所在楼层/总楼层 3/36 房产朝向 北 房地产情况 房产类型 商品房 土地使用权类型 出让 土地使用期限 2011年3月1日——2081年3月1日 规划用途 住宅 价格情况 起拍价 608000元（6253.21㎡/元） 市场参考价 1088101元（11191㎡/元） 房屋产权手续情况 房屋所有权证 未办理 房产取得来源 2014年9月向开发商购买所得 权利限制

　 处置法院 xxxxxxx区人民法院 抵押 抵押权人：上海浦东发展银行股份有限公司xxx分行 拍卖原因 案件信息 因被执行人的民间借贷纠纷而被拍卖 税费情况 卖方：个人所得税 适用税率：3%（若拍卖成交价为1088101元，则应缴个人所得税为：1088101元×3%= 32643.03元） 买方：契税 适用税率：3%（若该房产拍卖成交价为1088101元，且委托人购买此房为家庭名下在xxx的第三套住宅，则应缴契税为：1088101元×3%= 32643.03元） 备注 根据拍卖公告内容，并电话咨询拍辅机构确认，该房产在办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费均由买受人自行承担。若房屋成交价为1088101元，则买受人需承担约：65286.06元（个人所得税与契税之和）税费。 买受人需在法院裁定书上的时间往后的一个月内缴纳税费，否则会产生滞纳金。 腾空情况 是否有人居住 我司人员上门调查，尝试进屋了解房屋情况未成功。因未能进屋查看，无法判断房屋现状。经咨询物业得知该房产上月仍有水费产生，可初步判断该房产有人居住。 是否腾空 未腾空。经电话咨询拍辅机构得知，若竞买人竞拍成功，法院交房时将配合腾空。 租赁情况 经电话咨询拍辅机构得知该房产无租赁。 欠费情况 物业欠费 经向物业了解得知，截至2018年9月13日，该房产未欠物业费、水电公摊费等费用。 小区调查 1.该房产位于xxxxxx广场,地处市中心。小区环境优美，绿化率高，24小时保安巡视，安全舒适，安静宜居。 2.小区内配套设施齐全，有老人小孩活动休闲场、游泳池、小型篮球场，能较好地满足业主生活需要。小区周边公共配套设施较齐全，有沃尔玛，雅里菜市等，能较好地满足生活及经营需要；公交车线路较多，十分利于出行。 3.根据《2018年xxx市城区学区地段划分方案》得知，该小区可就读小学为xxx壮志路小学；可就读中学为xxx中。 4.该小区物业公司为xxxxx物业服务有限公司，小区物业费收取标准为1.5元/㎡/月，垃圾费8元/月。临时停车一小时内不收费，超过一小时、三小时内5元/次，超过三小时10元/次，过夜12元/次。物业电话：xxx。 5、该房产被xxxxxx查封，竞买人竞拍成功后，xxxxxxx法院会办理该房产的解封手续，对房屋取得、过户手续无额外影响。 6.我司人员上门调查，尝试进屋了解房屋情况未成功。因未能进屋查看，无法判断房屋现状。经电话咨询拍辅机构得知，该房产现由业主居住，若竞买人竞拍成功，法院交房时将配合腾空。 7.该房产尚未办理产权证，该小区开发商为xxxx产开发有限公司。经向开发商咨询获知，该小区正在办理现售备案手续，预计2019年6月该房产可达到办理《不动产权证书》的条件。竞买人竞拍成功后可凭《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、法院开具给xxxx产开发有限公司的《协助执行书》等相关法律文书以及身份证、户口本、婚姻证明等材料，复印好后，交至开发商处变更联系方式，待该房产达到办证条件且收到开发商办证通知后，凭以上材料办理产权证。开发商办证办公室电话：xxxx 。 8.合同房办产权证流程 ①法院办理解封解抵押手续

　②开发商处提取被执行人的购房资料档案

　③房产局备案科办理撤销被执行人备案证明的手续

　④不动产登记中心撤销被执行人预告登记的手续， ⑤地税局调出被执行之前购房时的契税发票及购房发票

　⑥不动产登记中心办理转移登记。 调查结论 该房产权状况清晰；该房产目前未达到办理《不动产权证书》的条件，办证时间未明；税费情况清晰；该房产有抵押；起拍价低于市场参考价；有人居住；未腾空；无租赁；无物业欠费。