国家开放大学电大专科《物业管理法规》案例分析题题库及答案（试卷号：2224） 盗传必究 案例分析题 1. 2011年4月的一天，陈明到广州市黄埔区的富力花园住宅小区看望住在这里的父母。陈先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，陈先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费。陈先生离开小区时，发现车辆丢失了，陈先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。在此情况下陈先生向物业公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。

问题：(1)本案涉及到法律关系主要有哪些？ (2)物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？ (3)在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？ 答：(1)本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系；
（2分）另一个是物业管理公司与收费主管部门形成的行政法律关系。（2分） (2)无权，（2分）因为小区公共部位已经摊入到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。（4分） (3)不能成立，<2分）因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。（3分） 2. 2011年10月的一天晚上两岁的小女孩彤彤在小区喷泉池旁玩耍，不幸掉人池内溺水身亡。彤彤的母亲胡女士悲痛之余把小区开发商A公司和负责小区物业的B公司告上法庭，要求赔偿小孩死亡损失30万元。胡女士说，喷泉池与人行道间未设护栏等任何防护措施，房产开发商设计不合理，物业公司作为大型综合社区的管理者，应全面考虑景观设施的安全问题，在日常维护、管理过程中应尽到足够的安全保障义务，而两家公司都疏于防范，才导致了悲剧的发生。

“彤彤的死亡完全是家长未尽到监护人责任所导致的，应负全责。”开发商A公司和B物业公司辩称，胡女士作为彤彤的母亲，是法定监护人，彤彤年仅2岁3个月，是无民事行为能力人，“胡女士更应该寸步不离地看护。”孩子当时是跟随胡女士一同出门的，胡女士没有看好，让彤彤独自待在街上，以致孩子跌入喷泉还仍不知晓，更谈不上及时救助，这才是悲剧发生的主要原因。同时，开发商还称，他们仅是喷泉的建造者，而喷泉是根据相关规定建造的，是无过错的，无须承担赔偿责任。

问题：1．在本案中，原告和被告分别是谁？ 2．你认为本案应如何处理？ 答：1．本案的原告是胡女士（2分）；
被告是开发商A公司（1分）和B物业公司（1分） 2．本案应这样处理：胡女士负主要责任（2分），因其未尽到对未成年人的恤护义务是悲剧发生的主要原因(3分)；
开发商A公司应负次要责任（1分），因其喷泉设计有缺陷（2分）；
B物业公司应负次要责任（1分），因其未尽到安全保障义务。（2分） 3. 中天物业服务公司以弥补经营的亏损为理由，要求提高“天翔花园”住宅小区业主的物业费和水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交物业费和水电费。同时中天物业服务公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资1000元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业服务公司对拒不交钱换表的业主断水、断电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业服务公司的所作所为极为不满，强烈要求更换物业服务公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业服务公司来到小区，但中天物业服务公司以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理服务权。

试析：中天物业服务公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？ 答：物业服务公司的不对之处及分析。

①擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，物业服务公司只是代收，不能擅自提价；
（2分） ②强行向业主收取1000元的水、电表设备费不对。物业服务公司要更换水、电表应与业主协商，而不能强行收取费用；
（2分） ③对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处理权。（2分） ④给业主给予罚款处理的做法不对。根据相关法律规定，罚款权是有权的国家机关才享有的权力，物业公司作为企业显然不具有此项权力。（2分） ⑤以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理权的做法，是错误的。在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理委托权就属于业主大会及其委员会。（2分） 2．业主的不对之处及分析：
①部分业主拒交水电费的做法不对。（1分）业主对物业服务公司的收费有意见，可通过协商或法律途径解决，但不能拒交水电费。（1分） ②部分业主通过联合签名去聘请新的物业服务公司的做法是错误的。（1分）业主如果对该物业公司的服务不满意，应当通过业主团体按照法定程序选聘、解聘。（1分）部分业主不能按照自己的意愿去解聘或选聘物业服务公司。（1分） 4. 李某住在单位宿舍内，该宿舍小区一直是由原单位后勤部门（后改制为劳动服务公司，具有独立法人资格）负责管理，但未取得物业管理资质。从2005年开始李某拒绝缴纳物业管理费，理由是劳动服务公司提供的服务不到位，而且没有管理资质，根本没有资格和业主签订物业服务合同，并收取物业服务费。但该小区的许多业主表示，该劳动服务公司服务还可以，物业费也比较低廉，如果引入物业公司来管理，物业费估计要大幅提升，因此希望能够继续聘请该劳动服务公司管理小区。

问题：
1．为小区提供物业服务的单位是否一定要具有物业服务资质？为什么？ 2．李某和劳动服务公司的纠纷可以通过那些途径来解决？ 答：1.业主不一定要聘请具有物业服务资质的企业管理小区（2分），我国《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这就意味着不单是物业公司，其它企业或个人也可以接受委托管理小区。（4分）与<物权法》相比，《物业服务企业资质管理办法》只是一个层次比较低的部门规章，下位法不能违背上位法的规定，所以业主可以继续聘请劳动服务公司继续管理小区。（3分） 2．李某和劳动服务公司纠纷可以通过自决与协商（2分）；
调解（1分）；
仲裁（1分）；
民事诉讼（2分）四种途径来解决。

5. 2007年1月，某小区业主委员会与上海中天物业公司签订物业委托服务合同。某住宅小区由中天物业公司管理。2007年8月，上海的陈先生人住住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。当物业公司催促他缴物业管理费时，陈先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业公司的管理。陈先生拒绝承认物业公司与业主委员会签订的委托服务合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业公司建立任何物业管理关系。经业委会多次出面调解也没有结果。

问题：
1．本案的物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对陈先生发生法律效力？为什么？ 2．如果该委托服务合同对陈先生有法律上的约束力，陈先生应该负有哪些义务？3．物业公司能否通过诉讼途径维护自己的合法权益？ 答：1．该物业服务合同对陈先生产生法律效力。（2分）业主委员会代表业主签订服务合同对小区内的业主都具有约束力。（3分）除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因出现方可拒交管理费。（3分） 2．陈先生负有物业服务合同所规定的义务和职责，（2分）主要是按时交纳物业管理费和在合同约定事项范围内的服从物业服务公司管理的义务。（3分） 3．物业公司可以通过诉讼途径维护自己的合法权益。（2分） 6. 2009年4月的一天，刘某到广州市天河区的祥景花园住宅小区看望住在这里的父母。刘先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，刘先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费。刘先生离开小区时，发现车辆丢失了，刘先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。在此情况下刘先生向物业服务公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。

问题：1．本案涉及到法律关系主要有哪些？ 2．物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？ 3．在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？ 答：1．本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系l（2分）另一个是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。（2分） 2．无权，（2分）因为小区公共部位已经摊人到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。（4分） 3．不能成立，（2分）因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。（3分）