提升物业管理水平  打造和谐美好家园

　——XX县住宅小区物业管理工作情况调研

　从2003年我县成立第一家物业服务管理公司（海悦物业）以来，历经10年时间，全县物业管理经历了从无到有、从小到大、从无序到有序的发展过程。目前，全县物业管理服务企业共17家，其中县内注册物业管理企业15家,均为三级资质；外来物业企业2家，1家为一级资质，1家为三级资质。现有物业企业从事物业管理项目共20个，服务面积约260多万平方米，其中住宅小区190余万平方米，综合性大楼及机关单位70余万平方米，新建小区物业管理覆盖率为100%。收费标准为多层住宅0.5—0.6元/㎡，高层住宅1—1.2元/㎡，收费率近70%。

　 一、近几年XX县物业管理工作情况

　近年来，我县高度重视物业管理工作，对物业管理前期招标、企业考核、维修资金归集和行业培训等方面做了大量的工作，物业管理不断趋于规范，为城市建设和管理发挥了积极的作用。一是逐步推行了前期招投标机制。物业管理前期招标有利于物业企业提前掌握项目的基本情况，可以从项目设计阶段提前介入，对完善物业建设、项目设计都可提出建设性意见。同时，可以杜绝恶性竞争，有利于促进物业企业健康有序发展，让

　业主明明白白消费。截止目前，我县对望云新外滩二期、东华商业广场等15个项目实施了物业管理前期招投标，并将管理的触角逐步向办公楼、医院、商场、学校等领域延伸。XX县规划展示馆办公楼就是物业管理成功进驻的典范。二是全面实施了企业考核制度。2012年，结合我县实际，出台实施了《XX县物业服务企业考核办法》，按照《XX县物业服务项目考核评分表》中180项的服务内容，对物业企业服务的小区实行季度考核。对考核不达标的小区，由县房产局物业办下发整改通知书，并限期整改到位；对考核分数低的小区，给于黄牌警告，并限期整改到位。通过严格的考核不断促进物业服务企业规范服务行为，提升了服务水平。三是切实加强了维修资金归集。从今年1月开始，实施了新的房屋维修资金缴交制度。房屋维修资金按高层66元/平方米、多层48元/平方米的新标准执行，并由过去的开发企业代收代缴改为业主自缴，同时，利用商品房网签系统，将缴纳房屋维修资金作为预告登记的前置条件，杜绝了欠交或不交房屋维修资金的行为。今年1-5月份，归集维修资金1500多万元，超过过去8年缴存的总和。四是有效提升了物业管理水平。近年来，为提升我县物业管理的服务水平，专门聘请专业讲师进行现场授课，组织全县物业企业管理人员学习了《物业管理条例》和《**市物业管理办法》等相关业务知识。同时，组织全县物业企业法人代表和项目经理进行了交流和讨论，提升了经营管理和服务理念。

　 在我县创建国家卫生县城活动中，物业管理企业都能积极投入、大力配合，为县城的创建发挥了重要作用。为充分调动县城居民参与到物业管理当中，先后成立了8个小区业主委员会，为维护业主的合法权益提供了可靠的保障。

　 二、目前存在的问题

　（一）历史遗留问题难以处理。一是近几年开发建设的小区，如明珠花园、**茗园等小区，因开发建设时工程质量，销售纠纷，小区配套设施不到位等问题引起一系列的纠纷投诉，致使物业收费困难，物业服务企业难以为业主提供优质服务。二是县城区许多老旧住宅小区，由于建成年代早，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够规范，存在配套设施不齐全、绿地面积不达标、环境卫生脏乱差等问题，居民要求完善物业配套的愿望和诉求较为强烈，但因改造资金投入较大，物业配套和管理难以实施到位。

　 （二）物业企业行为不够规范。当前，部分业主的物业有偿服务意识不强，拒缴、恶意拖欠物业费等现象屡见不鲜。分析造成物业收费困难的原因，既有业主自身意识的问题，也有物业企业服务不到位的问题，还有开发商转嫁给物业企业的工程遗留问题。同时，部分物业企业因收费不足降低服务成本，致使服务不到位，而业主因服务低劣又不愿交费，久而久之，形成恶性循环，挫伤了企业的积极性，影响了物业服务行业的良性发展。

　 （三）物业服务水平有待提高。我县目前从事物业服务人员有800余人，招聘的从业人员一般都为社会下岗人员或农民工，知识层次较低，素质参差不齐，在物业管理中，满足不了业主要求，导致业主对物业服务企业的不满，致使少数业主不交物业服务费。同时，还有一些企业忽略自身形象，对业主遇到的问题不能尽心尽责处理，能过则过，服务仅限于表象管理，缺少物业管理必备的人性化管理；少数企业在小区管理中对职工要求低，导致职工只限于“应付”，缺乏“尽心尽职”的工作标准。

　    （四）相关职能部门管理缺位。在我县有物业企业服务的小区普遍都存在着执法部门不愿进入执法的问题。部分职能部门认为有物管的小区所发生的乱搭乱建、乱停乱放、偷盗打架、破坏公共设施等问题都应该是物业企业来处理，却不知物管人员无任何执法权而无可奈何，致使2011年，县政府办转发的《XX市人民政府关于促进物业管理健康发展若干意见》文件，收效不大。

　    （五）业主委员会成立运行难。小区成立业主大会选举产生业主委员会主要靠街道办事处来组织发动，单靠职能部门很难召开业主大会、选举业主委员会，即使加大协调指导力度，少则几个月，多则几年才能成立。

　 但我县目前街道办事处缺乏属地管理意识、大多数业主缺乏主人翁精神、开发商又担心业委会的维权给自己带来麻烦，致使业主委员会成立难度大。即使成立了业主委员会，也由于机制不健全，组织极为松散，很难履职发挥作用。

　 三、下阶段工作对策与建议

　下阶段，建议着重抓好以下几方面的工作：

　 （一）出台相关文件，规范物业管理。由街道办事处、居民委员会和业主委员会等相关部门建立联席会议制度，使物业管理做到有钱办事、有章理事、有人管事。明确在新项目规划、建设过程中各职能部门的责任，本着谁设计、谁验收、谁负责的原则，落实责任追究制。明确属地管理原则，充分发挥街道办事处、社区在成立业主委员会和协调处理物业管理矛盾纠纷等方面的作用。成立以城管为主的小区物业综合执法队，全面整治物管小区内的各种违法、违规、违章行为。同时，给予物业管理企业劳动用工支持和税费优惠政策，安排专项经费奖励物业企业提质升级和承接改造后的老旧小区。

　 （二）实施承接查验，保障物业运作。为维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，建设单位在进行综合验收前，由物业管理服务企业代表业主对市政设施、绿化设施等配套

　实施物业管理承接查验制度。确保物业建设和物业管理有效衔接。

　 （三）加大整治力度，提高物业覆盖率。成立老旧住宅小区整治改造领导小组,明确各职能部门职责，推进老旧住宅小区整治工作。通过多渠道筹措资金，确保老旧住宅小区整治资金落实到位。以清理乱搭乱建、乱停乱放为重点搞好秩序整顿,以环境设施、物业服务用房、绿化、美化和亮化为重点搞好设施配套,以地下管网更新和小区封闭改造为重点搞好功能完善，分期分批逐步完成旧住宅小区改造。

　 （四）积极宣传引导，提升物业水平。充分利用县内主流媒体，开辟物业专栏，加强正面宣传，开展“走百家门，解百家忧”主题活动，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。加大物业管理从业人员岗位培训和物业项目经理系统培训的力度，建立长效管理机制。同时，协调解决好居民生活垃圾处理费的收取问题，切实减轻物业企业负担。

　 （五）加强部门职能，完善物业监管。建立健全各项管理制度，加大对县城区所有物业服务企业的日常巡查和检查。由县房产局牵头，组织实施各类物业公司行业管理考核，并对考核情况进行通报，督促物业服务企业规范企业行为。将房产局物业办升格并纳入财政统发，增加人员编制，安排专项经费，确保全县物业管理服务和部门监管专业化、正规化。

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