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读书笔记-冯仑买房这些事儿,(3)
2020-12-14 19:44:39 ℃冯仑买房这些事儿3:房地产的新加坡模式,香港模式和美国模式
各位书友大家好,欢迎继续做客老齐的读书圈,今天我们继续来讲这本书,冯仑买房这些事儿,中国楼市进入了市场化阶段,也就20年,所以毛病很多也是正常,现在的供需矛盾,顶多再过10年20年,等现在这批老人去世后就会迎刃而解,政策如果太着急解决这个问题,可能反而出问题。就好比一个病,本身他自己就能痊愈,但是你却着急下猛药,结果可能反而不利身体健康。所谓长效机制,就是要立足长远。但作者说,现在解决房价问题不该看市场,而应该看市长。之前的全国人大调查显示,地方政府在兑现保障房工作目标的时候,只完成了26%,说明之前,根本就不重视这块,如今大环境才有所转变,又是因城施策,又是各种限制,还要租购同权,房产税,政府终于找到了问题所在,不再把责任都推给开发商,而是开始从制度上去想办法。也就是说,普通老百姓的住房问题,不应该是开发商去扛的,而应该是各位市长的责任。
之前一开始我们学的是香港,而香港模式大概就是美国模式,老齐有个比喻,你非得跟全世界最差的落后生去学,只是因为这个落后生跟好学生长得比较像而已。后来发现美国模式有点失控,土地不能无限供给,所以出了大问题,后来又开始转而去学新加坡,新加坡政府很好地解决了如何让中低收入人群,住上房子的问题。新加坡是80%的房子是政府提供的组屋,20%交给市场去做,这套制度新加坡持续做了50年,现在基本解决了买房难。此外,新加坡还有非常先进的公寓出租和运营经验,新加坡地方太小,所以他们更加注重空间的利用,每一个细节都做得非常好。作者这些开发商经常组团去考察学习。
新加坡最具特色的一个模式就是他的公积金账户,这属于社会主义形式的模式,大概相当于收入中35%的部分都会被强制扣下来,存到这个账户里,这里面25%是自己的,其他10%是政府补贴的,新加坡居民在努力工作几十年之后,差不多公积金账户里存的钱就够买下一套房子了。另外,政府还会给公民一部分国企股票和现金,医疗和教育服务也基本免费,所以基本你也没什么花费的地方。我们这里的低保是政府直接给钱到个人,这些人基本啥活也不干,就靠低保活着,而新加坡是把钱补贴给企业,企业拿着这个钱,去招那些能干活的人,所以最穷的穷人,在国内肯定活得更滋润,在新加坡完全不干活,就真的没饭吃。相反雇主在新加坡是比较受到保护的,比如罢工或者跳楼威胁雇主,警方都会调查,在咱们这通常都会像雇主施压,但是在新加坡,这些极端做法基本没用。还很可能因为危害公共安全被抓。
作者也承认,现在房价太高主要是预期推动,调控房价不如调控预期。我们现在各种各样的房子越来越多,什么经适房,公租房,廉租房,共产房等等,看似是要解决经济问题,但是定力往往不够,每次经济一不好,就又要通过楼市拉动经济增长。这就导致了政策左右摇摆,最后你再说什么房住不炒,人家也不信了。因为之前太相信你,结果吃亏吃大了。这点还得说新加坡,他们的国民就非常清楚,自己到底该进什么系统,比如普通上班族,那肯定就是要买组屋的,这样预期就非常稳定。而绝大部分中国人则完全不知道自己该买房还是该租房,又或者买什么样的房。甚至买了房,也还有预期,是不是该换个更好的,或者卖了换点钱,而新加坡人则不一样,他们知道,只要把组屋卖了,就在也买不了了,所以他们不敢卖房,当然不好的方面是,他们也不太敢创业。他们社会的犯错成本非常高,轻易不敢尝试新的东西。作者说这是优点,但老齐觉得各有利弊吧,试错成本高,就意味着他以后发展的动力会有问题。但对于绝大多数人来说,可能是幸福的,稳定的。而我们却以牺牲绝大部分人的幸福为代价,换取了一个不稳定的社会,但也同时生机勃勃,每个人要想买上房子,就得拼命的奋斗。甚至光上班都是不够的,还得创业才行。
再说说美国模式,1998年我们搞住房改革的时候,中国人均GDP是1000美元,美国是3万美元,现在中国人均GDP快到1万美元了,而美国是6万美元。所以像作者这样的开发商,总想试图研究美国,看看美国人均GDP一路上涨的时候,到底发生了什么,这样他们也就知道自己该怎么干了。
二战后美国就是人均GDP5000美元了,当时也出现过一家类似于我们今天万科一样的地产大公司,占了当时美国很大的市场份额,但是到今天这家公司已经消失了。因为是美国已经过了住房建设期,大家不再需要住房了,再加上他也没有转型,结果就完蛋了。这让作者很有感悟,他说目前国内也已经达到了一个相对饱和的阶段,主要有三个指标,1是我们之前讲的,新房和二手房的销售比,一般过了1:1就有风险了,北京上海都过了2:3,2是人口增量,之前除了北上广深之外,人口还保持增量的城市不超过10个,大部分城市人口都是负增长的,现在北上控制人口,这些挤出的人口会流到二线和新一线去。但是总体来看,人口增长的城市也肯定是极少数。第3个指标就是经济,人均GDP达到8000美金以后,大部分住房问题就都解决了。现如今我们国家一线城市就不说了,绝大部分二线也已经过了这个标准。所以根据美国的经验,我们基本已经住宅饱和了。现在能做的恐怕也就是细分市场了比如单亲公寓,养老公寓,蓝领公寓等等。
最近一段时间,央行连续的在降准,作者也解释了一下,降准和房地产的关系,首先降准对于信贷端成本下降有作用,银行层面可以提高利差,降低负债端的成本,第二流动性影响中性,单凭降准不能解释为货币宽松。第三,降准有利于改善抵押贷款,银行成本下降,最终会传导到资产端,抵押贷款利率会有所下降。老齐解释下,银行手头有钱了,多放贷款出去,这样就能对市场化的抵押贷款利率有平抑作用,所以去银行申请房贷更容易了。第四龙头企业优势被放大,他们可以凭借信贷额度上升,放大自己的融资优势。从历史来看,降准一般都被视为楼市的利好,2008年,2011年和2015年的楼市大放松,都是从降准开始的。降准之后,销售额都存在明显复苏的迹象。基本持续时间在一年以上。
那么最近又有什么新变化呢?房住不炒是一个重要的分界线,这句话提出之后,房地产市场的走向就彻底变了。
第一从政府角度来说,未来住宅体系和居住政策,都会偏向于居住,尽量保证人民有房住,注意这里说的是有房住,而不一定是产权。作者说,这是正确的,之前我们总在传递错误信号,告诉大家抑制房价,争取让大家都买上房,但这根本不可能达到,任何国家也不可能保证每人都能买得起房。如果我们总传递这个信号,那全社会都会疯了心的想买房。最终反而扩大了需求。
第二,强调住的属性,将成为未来政策的基点,包括租赁房源和共有产权房的供应,未来这块还会持续。第三,中国房价一直上涨的时代过去了。以后会主动分流很多购房需求,到租房市场和共有产权房市场上来。之后会逐渐淡化产权的概念。让居者有其屋,但不一定是拥有其屋。作者判断,未来总体房价将保持稳定,不排除个别地方下降的局面。
第四,住房制度会更倾向于租赁,租赁市场会被当成重点,越来越被重视。也会进一步的降低租房者的负担。
第五,楼市会出现明显分化,一二线城市会向上面所说的方向发展,而三四五线城市可能还有一段建设期要走。发展不平衡,将成为未来的主要表现形式。第六,三四五线没什么租赁需求,所以可能还是以买房为主,这些地方政策会依旧配合去库存。第七,政策以后会更加倾向于长期范围,并管理人民的住房预期,后面还有第八,第九,第十个变化,分别又是什么呢?咱们明天接着讲。
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