国家开放大学电大专科《物业管理法规》论述题题库及答案（试卷号：2224） 盗传必究 论述题 1．试述物业管理民事责任的免责条件。

答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。

(2)正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。

(3)紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。

’(4)受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承担责任。

(5)第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。

2. 试述物业服务合同的内容 答：物业服务合同的内容一般包括以下条款：
(1)业主委员会和物业服务企业的名称、住所；

(2)物业管理区域的范围和管理事项；

(3)双方权利义务；

(4)物业管理服务的服务质量；

(5)物业管理费用的收取；

(6)物业管理服务的期限；

(7)合同提前终止的条件；

(8)违约责任；

(9)其他事项。

物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项：
(1)物业共用部位的维修、养护和管理；

(2)物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；

(3)市政公用设施的维修、养护和管理；

(4)保洁及园林绿化服务；

(5)物业区域秩序的管理服务；

．(6)物业档案资料的管理；

(7)物业维修、更新费用的帐务管理等。

3．试述物业服务合同的内容。

答：物业服务合同的内容一般包括以下条款：
(1)业主委员会和物业服务企业的名称、住所；

(2)物业管理区域的范围和管理事项；

(3)双方权利义务；

(4)物业管理服务的服务质量；

(5)物业管理费用的收取；

(6)物业管理服务的期限；

(7)合同提前终止的条件；

(8)违约责任；

(9)其他事项。

物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项：
(1)物业共用部位的维修、养护和管理；

(2)物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；

(3)市政公用设施的维修、养护和管理；

(4)保洁及园林绿化服务；

(5)物业区域秩序的管理服务；

(6)物业档案资料的管理；

(7)物业维修、更新费用的帐务管理等。

4. 结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。

答：1．非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（3分） 2．非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。（4分） 3．挪用专项维修资金的行为。（3分） 4．违法的转委托行为。（3分） 5．妨碍管理行为。（3分） 6．物业管理主管机关及其工作人员违法行使职权行为。（4分） 5. 结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。

1．物业管理纠纷的起因分析（8分） (1)立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。

(2)开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾。

(3)缺乏完善的市场竞争机制。

(4)物业管理的服务概念没有建立。

2．物业管理纠纷的防范措施（10分） (1)完善相关立法工作。

(2)加大行业规范化管理力度。

(3)培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。

(4)业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。

(5)进一步规范政府行为。

6. 试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。

答：(1)房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。

(2)物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。

(3)物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。

(4)业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法人读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。

(5)业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。

侵权的表现：
(1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。

(2)因物业维修施工而产生的侵权责任。

(3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。

(4)因妨碍行为而产生的侵权责任。

(5)破坏、污染环境的侵权责任。

(6)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。

(7)因妨害行为而产生的侵权责任。