某县城区小区整合情况的调研报告

　　　县委组成调研组，于2017年7月11日开始，对县城小区整合工作进行了调研，现场查看16个社区22个小区，组织社区书记、物业公司负责人、政协委员、部分居民群众代表、相关部门召开了座谈会。现将调研情况汇报如下：

　 　　一、基本情况

　　　XXX县城共有18个社区(含园户村镇2个社区)，现有物业公司管理的小区48个，楼房937栋、住户43680户。无物业公司管理的散楼有97栋、住户5854户。全县有物业公司21家，其中具有一级资质的物业公司1家，二级资质的3家，三级以下的17家。目前，所有小区均按维稳要求，安装了门禁系统。

　 　　二、存在问题

　　　根据现场调研22个小区，综合分析，我县老旧小区存在的突出问题主要是以下几方面：

　 　　（一）物业管理方面

　一是老旧小区中，由于房地产开发建设遗留房屋质量问题和公共基础设施问题较多，部分楼房无维修基金，物业管理发现问题但无钱维修，有的开发商未严格按规划要求配套相应的公共设施等。特别是熙景小区和游园东区，部分楼房建造年成已久，最早的建于

　1984年，存在此类问题较多，这些问题严重影响物业公司与小区居民之间的关系，成为诱发信访问题的原因之一。二是部分零散楼房和规模较小的住宅小区没有成立业主委员会，无物业公司管理。还有部分小区，如东湖小区和广域花园等，虽然成立了业主委员会，但委员会不能也不懂得如何发挥作用，形同虚设，没有选出敢于说话、管事和社会责任意识强的住户代表业主参与物业管理。致使许多原本业主自身可解决的问题没有解决，造成居民出现上访甚至越级上访，为全县稳定带来隐患。三是物业管理从业人员整体素质不够高，服务水平参差不齐，大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差，许多业主反映的问题得不到及时解决，引发居民不满情绪而影响交费。

　 二、存在的主要问题

　 目前我县的城区居民住宅小区物业管理总体还处于探 索阶段、起步阶段，物业管理很不规范，不能健康有序地运 行。存在的突出问题主要有以下几个方面：

　1、居民对物业管理认识模糊 大多居民不够细致的了解物业管理事务的内涵，对业主 和物业管理者的权利和义务不太明确，有时对各种事情的出 现往往处理起来会走向极端，从而引发了很多不必要的矛盾。

　2、以往政府对物业管理工作指导的不够 2000 年后小区逐渐增多，开发商或居民自发组织了各种

　 形式的物业管理机构来管理小区的日常事务。各个小区的物 业管理系统和管理方式都是自定自创，全县不能统一，大都 存在不规范的现象。而政府在业主大会、业主委员会的成立 以及物业管理公司的设立等方面的指导、服务和监督工作远 远没有跟上去。小区物业管理未真正纳入政府的社区建设工 作中，政府有关部门对社区管理也未进行过有效整合，有些 工作也未有到位。

　3、物业管理服务机构机制不规范不健全 我县现在成形的有 34 个小区，仅仅只有 个小区能够得到有资质的物业公司管理，而其余的小区物业事务管理者 有开发商自行安排的，有业主自行成立的，也有放任自流无 人管的等等，管理方法五花八门。总体来说全县的物业服务 机构不规范不健全。

　4、小区中开发商遗留问题难以解决 有好多小区在建设时手续证照不够齐全，小区的结构设 计、布局不够合理，包括物业用房、绿化地块、车位布置、 住户采光、小房建设、道路安排、上下水和排水等诸多项目 上存在很多的遗留问题，甚至有的楼房的建筑质量也存在瑕 疵，这些开发商遗留的问题难以解决，物业管理方面的正规 操作很难介入。

　三、意见和建议 针对物业管理发展中存在的突出问题，为了进一步加强

　 我县物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下意见与建

　 1、要深化物业管理法规宣教政府要委派相关职能部门加大物业管理法规的宣教，首 先要培训出一支过硬的专业队伍，也要充分运用互联网、电 视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展《国务院物业管 理条例》、《安徽省物业管理条例》《XX 县住宅小区物业管理 办法》等法规的宣传活动，使我们的小区居民充分认识、了 解这方面的知识，把业主和物业这两个对立统一体合理健康 的运作起来。

　2、政府有关部门要加大对物业管理的指导 政府职能部门要认真分析研究当前全县小区的物业管 理状况，培养典型，以点带面地有序发展我县的物业管理工 作。协助督促小区成立业主委员会、召开业主大会，帮助小 区引入有资质的物业管理公司。要加大对业主委员会和物业 管理者的培训、组织、协调、指导、帮助力度，为我县的物 业管理健康发展创造优越的条件。

　3、规范、健全现有的物业管理者 现有的不规范的小区物业管理者，一定要加大力度有步 骤的进行整改。能改造应用的，尽力通过培训转化直至领取 资质，步入正规。确实不能继续发挥作用的，要协助业主委 员会进行调换。对于处于无人管理的小区或居户较小的小区 等，要帮助业主进行整合，实行连片联合管理或委托管理。

　逐步使我县的物业管理工作科学化规范化。

　4、通过多种渠道解决开发商遗留下的问题 小区中开发商遗留的问题解决不了，物业管理的规范化 就很难进行。因此各职能部门要出面协调业主与开发商之间 的矛盾，要通过有效有力的措施，分清责任，首先解决了开 发商或小区中遗留下的问题，才能让物业管理者进行有序的 科学的管理。

　总之，物业管理工作，在我县是个新型的工作，是个系统而庞杂的工作。通过调研，我们发现了许多问题，但我们 也深深体会到政府的各职能部门正在克服重重困难而辛勤 地努力工作着，我们深信在不久的将来，我县物业管理工作 会飞跃直上，会让我们全县的小区每个居民在物业管理中得 到服务，在服务中求得管理。