**周边楼盘市场调研报告

　针对三期席家花园项目的销售，近几日进行了对**市场代表性楼盘的调研，实地了解相关楼盘及其最新情况，学习其他楼盘的方法和技巧，强化自身销售能力并为三期销售提供参考。

　 一、心怡春江**

　    方式：暗调

　不知是否被认出，置业顾问的态度非常冷淡。根据其他人的调查情况，发现他们也是受到冷遇。或许是他们接近尾声没有多少套了，进去的时候案场较为冷清，也只有三位置业顾问。对我们提出的问题也是不愿搭理的态度。“**现在市场大多数都这样。”“你们去别的地方了解好了。”既没有意向要留下我们的联系方式也没有给我们递名片，仅拿了户型图之类的资料就不得不离开了。

　 二、学府景园

　方式：明调

　该项目于2月14日认筹，在建行缴纳意向金，前100名一万抵四万，前200名一万抵三万，前300名一万抵两万。目前1#、2#、3#楼在售，分别为9层，9层，7层。均价在8600元/平方左右。作为学区房，学府景园地段上确实很占优势。因为是明调，且是熟人，态度还不错。看见他们有吧台，可能是提供给置业顾问自己倒水然后招待顾客。

　   三、晟地润园

　  方式：明调

　发现润园有一个15路公交站台。按揭银行为农业银行、招商银行。工程还是在建中。晟地润园户型还是很不错的。其他竞争楼盘也没有少了对其进行评论，特别是他们地势是下坡路的问题，都说这样风水不好。润园对这个说法的解释是因为道路垫高，其实地势并不低，与春江**是差不多的。

　 另一个说法是润园原来是一个化肥厂，并且很旧了，有污染。这一点，****有保利花园就是化肥厂毒地原土填回，小区绿化犹如沙漠，种的树全死了，活着的也是黑瘪干枯。业主请了检测机构来检测土壤成分，地里重金属、氮钾磷严重过度超标，树木全部被烧死。而润园对客户做的解释是化肥厂生产的是氮什么的产品，对于人的身体是没有有害影响的，对于润园住宅没影响。反正因为润园官方并没有给出明确回答，客户们都挺担心犹豫的。甚至搬出华丰紫郡项目，当初紫郡也是组织**人去浙江**看房，那里做的确实很漂亮，但是紫郡后期房价很低，很多业主因为房子漏水，绿化死太多，绿化率太低而去售楼处堵门。因为这个事例，顾客对开发商信任度还是很低的，如果化肥厂还没有明确答复，像这样的情况估计只会愈演愈烈。可能本来就没有什么事的就被乱琢磨从而流失客户。

　   另外了解了一下业主对晟地润园的反响。可能因为还没有交房，业主还比较担心漏水问题，原因还是上海晟地集团的**项目S半岛—清水湾小区，2009年的**明星楼盘，主水管5年就漏水了，改造费用平摊到每位业主需要近8000元。同集团项目，业主对润园的品质还是有怀疑的。还有天然气管道露在外面不雅观，窗户飘窗没有样板房看起来的那么大。还有配电房的辐射原因，其实顾客也不十分懂配电房的辐射问题，如果对他们说这个辐射其实并不大可能还不如手机，有些顾客还觉得是在忽悠他们。因为比如润园，靠近配电房的房价就低一点，顾客就觉得没问题的话你为什么低一点，就是说明里面有有问题。希望席家花园销售的时候也可以关心到这块吧。

　   四、恒通帝景蓝湾

　方式：暗调

　我扮作买婚房的，与男方姐姐一同看房。置业顾问还是相当认真的，给我们倒水入座后询问买房要求，又给我们讲解了他们恒温恒氧的技术。但看了一下，他们的户型不是好，价格也偏高。然后地段也是各有各的看法。他们的客户对他们的恒温恒氧技术也不是完全信任，不论钱如果出了问题需要维护还麻烦。而且科技盘**有很多，比如华鼎星城、名门壹品，华鼎星城也有在**宣传。然后就是周边配套许多客户并不是很满意。甚至物业费用也是业主们关注的，**

　1.37元，**1.5元。各项收费太多，以至于对他们的特色恒温恒氧也不买账了。顾客多了质疑，就多了很多问题，诸如**的一年四季的气温需要买恒温恒氧房么？恒温恒氧虽然舒适但对身体好么？花大价钱买这样的科技房到底划不划算？这么多管道铺在家里出了问题不是要破坏地板之类才能进行维护么？楼盘特色被怀疑，恒温恒氧这一特点也不是能完全说服顾客。

　 五、广厦果岭里

　方式：暗调

　他们主要还是以绿化景观为卖点，采用纯正的ART DECO艺术建筑风格，提出“可以玩的景观”的设计理念，巨资打造高尔夫果岭式大草坪，还为业主专属设计露天泳池和会所。项目又位于北城区新实小对面。虽然价位较别家略高，销售情况还是不错的。至于服务，因为有熟人，也只是邀请入座，并没有看见他们展现出来。

　 六、华江润泽苑

　方式：明调

　4号楼无折扣，价位8000~8400元/平方。95平方的朝北的房子，没有阳光，70多万。朝南的房子，115平方 ，有一个卫生间没有朝外的窗户，90多万。要求不是太高的顾客也是可以考虑的。

　 七、世纪名郡

　方式：暗调

　世纪名郡二期房源现接受预约，面积85-143平米，交2万抵5万。案场氛围较好，销售情况也不错。17号楼价格为8000元/平方，户型面积大小在90多至100多平方左右。价格在一号路上相对其他盘是比较低的。也靠近实验初中。其他楼盘对它的抨击主要还是地段。靠近高架，以后会通高铁，很吵非常影响居住。世纪名郡对这个的解释，大意就是未来谁都不能确定，要相信他们项目能在这做就是有考虑这个方面的。因为我们进行的是暗调，可能有点被怀疑，轮序的置业顾问并没有接待我们，不过还是被要求留下客户资料并递了名片，态度还是很不错的，有问必答。

　 八、新都首席华庭

　方式：暗调

　新都首席华庭一期房源在售，户型为97平米两房、139平米三房，最低价7694元/平米。一至三层是商业商务房，四层以上为高层住宅。议价空间很大，比世纪名郡低200元/平方。三栋高楼全都一样，小区绿化做得很多。户型方面还可以，价格方面也是以上楼盘中最便宜的。其他楼盘对它的评价就是它楼间距小，30m。又靠近加油站，不安全。接待的置业顾问态度什么的也不错。

　 九、华垠清华园

　方式：暗调

　南靠**中学、实验初中、双语小学，北通**小学。虽然是暗调，但是也没怎么招待我，只能一边看看。预计2014年6月30日一期入住。均价7980元/平方，作为学区房，还是有一定优势的。

　 十、鸿益千秋

　方式：暗调

　鸿益千秋紧邻示范高中**中学、**国际学校、北京路小学汇聚区域等。置业顾问就是按流程招待。听她介绍，了解了下情况，没有什么特别的服务。

　 十一、香江**园

　方式：暗调

　听说项目是聘请的加拿大大师规划，天然河流穿流社区，形成自然生态水景。两层一单元的设计，户型也做的不错，干湿分区、动静分离。项目周边生活配套也很齐全。预计2014年4月开盘，分别为12#、17#楼，面积为87平米两房，120多平米三房，160平米三房。 均价8000元/平方米。有消息称小区的西南角将原来规划改建32层，特别是前几排的楼房，32层将直接遮挡住下午的阳光。他们的业主也对这个消息挺关心的。

　 近几日调研，发现**市场上的楼盘，服务水平参差不齐、素质也有差异。至于水吧方面，还没有像席家花园项目有一个完整的水吧服务。大多都是置业顾问等人在接待顾客邀请入座时自己倒白开水给顾客。或者就是看见顾客入内就用一次性纸杯到点白开水给顾客，顾客端着纸杯听置业顾问介绍沙盘等等。这次席家花园有这样的服务，在**楼盘市场上可谓独特的水吧服务，相信一定可以给顾客留下深刻的良好印象，觉得我们的项目是一个有品质的项目，用心在做的项目。同时，我自己的感受，水吧服务的同时，也可以看出客户对产品的态度、他们的性格等等，为置业顾问们提供了一些客户信息。

　                                                       报告人：王   洁

　                                                      2014年2月25日