4.5.1 可比楼盘量化定价 可比楼盘量化定价法是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价格。是一种最直接、最有说服力的估价方法。

根据可比楼盘量化定价法，可比实例选取的原则，我们选择双D港版块为代表的东城天下、金马路版块为代表的古耕5000 、杏林版块为代表的华宇·叠翠花乡、海滨路版块为代表的众益阳光海岸和光伸绿洲半岛五个楼盘作为可比实例。

我们总共列出18个定级因素，共分五等级，分值为1-5分。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。

4.5.2 定级因素、指标与分值 定级因素 指 标 评判标准 分 值 位置 A、距离在片区中心区的远近；

B、商业为临街或背街；

C、写字楼为临街或背街；

D、住宅为距所在片区中心区的远近 A.最差（远） 1 B.很差（远） 2 C.一般 3 D.很好（近） 4 E.最好（近） 5 价格 A、百元以上为等级划分基础；

B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少；

C价格是否有优势 A.最高 1 B.很高 2 C.一般 3 D.很低 4 E.最低 5 配套 A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；

B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地 A.最不完善 1 B.不完善 2 C.一般 3 D.很完善 4 E.最完善 5 物业管理 A、保安；

B、清洁卫生；

C、机电；

D、绿化率及养护状况；

E、物业管理费（元/月）；

F、是否人车分流；

G、物业管理商资质 A.最差 1 B.很差 2 C.一般 3 D.很好 4 E.最好 5 建筑质量 A、是否漏水；

B、门窗封闭情况；

C、内墙；

D、地板、 E、排水管道 A.最差 1 B.很差 2 C.一般 3 D.很好 4 E.最好 5 交通 A、大中小巴士路线数量；

B、距工交站远近；

C、站点数量；

D、大中小巴士舒适程度 A.最少（远） 1 B.很少（远） 2 C.一般 3 D.很多（近） 4 E.最多（近） 5 城市规划 A、规划期限（远中近期）；

B、规划完善程度；

C、规划所在区域重要性程度；

D、规划现状 A.最不完善 1 B.不完善 2 C.一般 3 D.很完善 4 E.最完善 5 楼盘规模 A、总建筑面积（在建及未建）；

B、总占地面积；

C、户数 A.最小 1 B.很小 2 C.一般 3 D.很大 4 E.最大 5 定级因素 指 标 评判标准 分 值 朝向 A、按方向；

B、按山景；

C、按海景；

D、视野 A.西（西北、西南） 1 B.东（东南、东北） 2 C北（东北、西北） 3 D.南（东南、西南） 5 外观 A、是否醒目；

B、是否新颖；

C、是否高档；

D、感官舒适程度 A.最差 1 B.很差 2 C.一般 3 D.很好 4 E.最好 5 室内装修 A、高档；

B、实用；

C、功能是否完善；

D、质量是否可靠 A.最差（远） 1 B.很差（远） 2 C.一般 3 D.很好（近） 4 E.最好（近） 5 环保 A、空气；

B、噪音；

C、废物；

D、废水 A.最差 1 B.很差 2 C.一般 3 D.很好 4 E.最好（远） 5 发展商实力及信誉 A、资产及资质；

B、开发楼盘多少；

C、楼盘质量；

D、品牌 A.最差（少） 1 B.很差（少） 2 C.一般 3 D.很好（多） 4 E.最好（多） 5 付款方式 A、一次性付款；

B、分期付款；

C、按揭付款；

D、其他 A.最差 1 B.很差 2 C.一般 3 D.很好 4 E.最好 5 户型设计 A、客厅和卧室的结构关系；

B、厨房和厕所的结构关系；

C、是否有暗房；

D、实用率大小 A.最差 1 B.很差 2 C.一般 3 D.很好 4 E.最好 5 销售情况 A、销售进度；

B、销售率；

C、尾盘现状 A.最差 1 B.很差 2 C.一般 3 D.很好 4 E.最好 5 广告 A、版面大小；

B、广告频率；

C、广告创意 A.最差（小） 1 B.很差（小） 2 C.一般 3 D.很好（大） 4 E.最好（大） 5 定级因素 指 标 评判标准 分 值 停车位数量 A、停车位数量；

B、住户方便程度 A.最差（少） 1 B.很差（少） 2 C.一般 3 D.很好（多） 4 E.最好（多） 5 [注：下述调研数据均为2006年3月统计所得] □ 可比楼盘综合因素量化统计表 序号 项目名称 东城天下 古耕5000 叠翠花乡 众益阳光海岸 光伸绿洲半岛 因素 权数 1 位置 0.5 3 5 4 5 4 2 价格 0.5 5 2 4 3 4 3 户型设计 0.5 5 4 4 5 2 4 环境 0.4 3 3 3 5 4 5 配套 0.4 3 5 3 5 3 6 物业管理 0.3 4 5 3 5 3 7 建筑质量 0.3 4 5 3 5 4 8 交通 0.3 2 5 4 4 4 9 城市规划 0.3 3 5 4 5 4 10 楼盘规模 0.3 5 3 3 5 3 11 外观 0.3 4 4 3 5 3 12 朝向 0.3 5 4 5 5 5 13 发展商品牌 0.2 3 5 3 4 3 14 付款方式 0.2 4 4 4 5 4 15 停车位数量 0.1 4 4 3 5 4 16 室内装饰 0.1 5 3 2 4 3 17 销售情况 0.1 5 4 2 4 1 18 广告 0.1 5 4 1 5 3 权重 20.3 21．3 18．1 24．3 19．1 备注 权重的计算公式为：权重*系数后进行累加/例(东城天下)：0.5*3+0.5*5……+0.1*4=20.3 □ 第一城项目假设条件下的综合因素量化统计表(得出权重为19.9) 项目 位置 价格 户型 环境 配套 物业管理 建筑 交通 规划 系数 4 4 5 3 2 4 5 3 4 项目 规模 外观 朝向 发展商品牌 付款方式 停车位 装饰 销售 广告 系数 4 3 5 3 5 3 2 5 4 备注：权重的计算公式为：权重*系数后进行累加/生辉第一城：0.5*4+0.5*4……+0.1*3=19.9 □ 价格计算表 原 始 数 据 序号 楼盘名称 楼盘得分（X） 楼价（Y） 1 东城天下 20.3 3400 2 古耕5000 21.3 6300 3 叠翠花乡 18.1 3800 4 众益阳光海岸 24.3 5900 5 光伸绿洲半岛 19.1 3800 合计 103.1 23400 注：表中楼价为均价(元/平方米) 楼盘得分为假设条件下的得分，经测算权重值为19.9，将分值套入公式得出: （Y=226.96X）得出均价为: [4517元/平方米] 备注：Y：楼盘均价 226.96：根据可比楼盘楼价总价23400÷103.1得出区域楼盘价格系数226.96。

X：假设条件下的权重值19.9