关于物业专项维修资金现状调查报告 及管理创新的一些建议

　物业专项维修资金主要是用于住宅共用部位、共用设施设备维修维修、更换，维修资金的建立，对维持房屋正常使用，确保业主人身、财产安全，房屋的保值、增值，以及维护小区业主利益，构建和谐小区等方面具有十分重要的意义。 如何动用“物业专项维修资金”？ 目前我市《**市物业专项维修资金管理办法》明确规定，维修资金申请使用的主体为业委会，若未成立业主委员会的或者业主委员会不制订物业专项维修资金使用方案的，物业服务企业或者业主代表也可以提出使用方案。具体操作程序涵括申请使用主体填写申报手续，确定施工方案、取得关联业主认可统一、确定施工方案、公示、施工过程的监管、竣工验收、办理结算等手续，这其中许多环节包含专业技术要求，且涉及到多个领域，真正操作起来比较烦琐、困难。 而对于专项维修资金的使用方法、管理方式等宣传力度的欠缺，往往导致在出现房屋渗漏、楼道损坏、小区公共设施的更新等一系列问题时，需要动用物业专项维修资金时，更是显得难上加难！ 举例：上江城动用维修资金维修消防设备失败的案例 对于房屋本体公共部位和小区公共设施的维修，因情况不同，需区别对待，根据目前国家及我市对物业专项维修资金的相关规定，出现下列情况时，不得用物业专项维修资金承担。 　一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用的项目。 举例： 　二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用的项目。 举例： 　三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用的项目。 如：我市某小区单元楼道内发生火灾，楼道公共部位墙面、扶手烧毁严重。业主想通过申请住宅维修资金的渠道来解决。后经物管中心实地调查后得知，发生火灾的真正原因是一居民使用电器不当，引发火灾，再蔓延到楼道，导致公共设施受损。这是一起人为因素造成的公共设施受损，依据规定应由当事人承担修复费用，同样不能通过使用住宅维修资金来解决公共设施的修缮问题。 　四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅区共用部位、共用设施设备的维修和养护费用的项目。 如：我市一些老旧小区，下水道时常出现堵塞等情况，小区业委会图省事，想利用物业专项维修资金对小区雨污水管道进行疏通。但实际上在业委会与物业服务公司签订的《物业服务合同》中，明确要求“物业服务企业每季度对小区雨污水管道进行疏通”。管网堵塞，是因物业公司的不作为而造成的。 五、法律、法规、规章及国家和**市有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。 那么，排出上述五种原因后，在公共修缮时，物业专项维修资金的申请使用是否能一帆风顺的呢？ 不能！ 维修资金的使用关系着每位业主的切身利益。维修资金的使用到底谁说了算？想用的不能用，不想用的却被动用了，各方意见都很大。需要维修房屋的业主，竭力主张动用；不需要维修的业主，则不同意动用。这样一来，虽然维修迫切需要资金，但缴存的维修资金却因为法定条件未能达到，造成使用困难： 一、表决难。 《中华人民共和国物权法》和建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《**市物业专项维修资金管理办法》规定：“使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。由于小区内共有设施设备维修需要征求2/3以上业主同意，许多业主民主参与小区事务的意识不强，难以征集到区域内2/3以上业主同意使用维修资金的表决票，形成表而不决的局面，以致使用住宅“物业专项维修资金”表决难通过。一些小区共用设施设备项目存在隐患需要急修时，部分应当承担维修费用的业主认为自己不是直接受益者，不同意使用维修资金，致使维修项目报修后搁置，无法及时维修。 二、理解难。 广大业主对维修资金管理机构的职能不了解，理解认识上存在偏差，这也是“物业专项维修资金”使用难的一大原因。部分业主认为，物业专项维修资金管理机构就是房屋维修机构，当发生屋顶渗漏等维修事项时，物业专项资金管理机构就应派人维修。而事实上，维修资金管理机构只是监管部门，只负责维修资金的归集、核算、使用监管和维修后的资金拨付等工作，不是房屋维修的施工单位。 三、维修施工难。 由于屋顶渗漏、更换落水管等维修项目零星、琐碎，施工项目总价不大，利润较薄，有维修资质的专业施工企业大部分不愿承接这类维修项目，而愿意承接这类维修项目的企业却大都没有正规维修资质，维修质量也难以令人放心。因工程维修单位鱼目混珠，业主难以区分，很难落实合适的维修施工单位，从而影响到维修资金的正常申请和使用。 四、费用筹集难。 由于种种原因，部分业主没有缴存物业专项维修资金，导致住宅小区内同一幢楼甚至同一个单元内的“物业专项维修资金”交纳不全。此类房屋在维修费用分摊时，没有缴存维修资金的业主若不愿出钱承担相应维修费用，即使2/3以上相关业主同意使用维修资金，正常的维修仍难以进行。 　　面对出现的种种困难，还需要各方在未来对维修资金管理、使用、宣传等方面下更大的功夫，共同努力，在严格执行相关法律法规的基础上，采取措施，确保物业专项维修资金方便快捷地用到刀刃上。 一、强化宣传责任意识。 专门制订各种宣传材料，在业主缴物业专项维修资金时一并发放，让其了解、掌握有关规定。同时，定期深入社区，向广大业主宣传和解释有关政策和法规，讲解有关申请使用“物业专项维修资金”方面的要求和注意事项，在申报细节上进行指导，让业主逐步建立“产权归己、维修自理”的责任意识。 二、放宽条件和范围。 “物业专项维修资金”主要专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。过去，我市规定需达到中修以上的住宅共用部位、共用设施设备，方可申请使用维修资金。对小修、中修、大修界定更为明确的标准。 三、创造更加快捷的“物业专项维修资金”的查询方式。 如：形成对账，即在固定的时间向小区业委会，业主，物业服务企业寄送对账单等，让参与物业专项维修资金使用的各方都做到心中有数。