关于收购农贸市场的可行性分析报告

　一、总 论

　（一）项目基本情况

　1、项目名称：000农贸市场

　2、性质：收购

　3、收购主体：

　4、地址：0

　5、项目总投资：3933.56万元

　（二）编制依据

　1、《国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》国办发〔2010〕18号文。

　2、《市场供应和价格基本稳定的通知》国发(2010) 26号。

　3、《重庆市城区菜市场专项整治工作电视电话会议》要求精神。

　4、重庆市商业委员会关于印发《重庆市农贸市场标准化建设改造验收办法》的通知渝商委发〔2009〕82号。

　5、00《00公司专题会议纪要》2010年9月1日第69期。

　6、0《专题研究主城终端市场建设会议纪要》2010年9月20日第71期。

　7、00公司实地市场调研资料。

　（三）可研目的

　通过经营分析，投入产出测算，为确定最高收购价决策提供参考。

　二、项目背景和必要性

　（一）项目背景

　1、落实“513”市场发展战略

　000公司按照集团公司提出的“513”发展战略的总体部署，加快推进标准化农贸市场网络建设的布局，收购兼并是有效的快速扩张之路。

　2、全市农贸市场专项整治机遇

　市政府开展的全市农贸市场提档升级大整治活动，巨额改造费用的投入，势必使部分农贸市场业主变现转行，此乃为收购兼并创造了良好的环境，提供了有利的时机。

　（二）收购的必要性

　1、构建三级市场体系的需要

　 按照市政府28次常务会议要求，集团在农贸食品市场体系建设方面，承担着构建我市三级食品（农产品）市场体系建设的重任。收购该市场，将有力推动我市三级食品（农产品）市场体系建设，有利于整合市场资源，促进农产品资源的物流大循环，形成覆盖全市的具有极强集聚、辐射功能的农产品交易平台和供应网络，发挥在农产品资源整合、物流配送、市场营销等方面重要作用，以带动食品（农产品）的生产和加工，实现助农增收，保供稳价，掌控终端出水口的决定权。

　2、促进农贸市场规范化管理的需要

　该市场收购后，将全面引入先进的专业市场管理经验和办法，有利于规范市场建设提档升级和市容市貌的整治和美化。

　3、抓住机遇，快速发展的需要

　贯彻实施“513”市场发展战略，收购兼并成熟市场，见效快，培育期短，风险小。

　三、市场分析

　1、基本情况

　卫国路农贸市场，该市场面积10173㎡，总共设有700个摊位，市场从业人员258余人，市场年交易总额12775万元。

　2、经营现状

　该市场临街共一层，主要经营蔬菜、鲜肉、干副、水产、粮油等食品。

　该市场分为三层，底楼经营水产、水发、活禽、大米、药房等，二楼主要经营蔬菜、水果、干副、鲜肉等，三楼经营家具。

　根据实地现场调查，该市场总的出租率达90%以上，市场人气较旺，人流量大。

　3、辐射范围

　按照一般规律，农贸市场的辐射半径约1公里左右。辐射面积可达4平方公里左右，该市场基本全面覆盖弹子石、大石坝片区的居民（约7万人），还有部分五里店沿线居民到此购买鲜活食品，该市场周边门面也门庭若市。

　4、相邻商圈

　市场距新世纪弹子石店500米，距重客隆弹子石店500米（附南岸区菜市场基本情况汇总表，见附表一）。

　5、区域租金及房价水平

　市场周边的门面租金价格70元/㎡/月左右。

　二手房价6000元/㎡左右，门面20000元/㎡左右。

　四、组织机构及人力资源配置

　1、管理模式

　作为分公司建制，为非独立核算单位，实行目标任务责任制，经济效益综合性独立考核。工资收入与经营

　效益挂钩。

　2、组织机构

　综合办公室：负责监督各项制度的落实和考核，现金及账务管理，招商策划，人员管理。

　市场管理小组：负责市场经营秩序、安全（包括治安、消防、食品）、环境卫生的日常管理，按时收取市场租金等费用。

　3、人员配置

　市场经理：1人

　市场主管：1人

　市场管理员：6人

　清洁工（外包）：4人

　4、员工培训

　按照标准化农贸市场规范管理要求系统培训，转变观念，树立优质服务意识，吸收新的经营理念。

　五、经营管理发展思路

　1、提档升级，改善经营环境，提升市场形象。

　2、布局局部调整，提高租金，挖潜增效，缩短回收期。

　3、创新市场经营模式，延伸服务产业价值链，逐步整合个体分散采购运输方式，实现统一采配，降低进价，增强竞争力，方便客户。

　4、逐渐融合大型超市与新兴商业业态的要素，引导经营者专业化发展，规模化经营，提高经营者实力，增大市场抗大型超市冲击的抵御能力。

　5、突出个性化服务，狠抓精细化管理。

　六、收购资金估算与资金筹措

　1、收购估算：按此前中鼎评估事务所专业人员现场初步估评，卫国路农贸市场1、2层均价4300元，3层均价3000元。该市场评估总价值约为3933.56万元（以收购评估价值为准）。

　2、资金筹措：贷款六成2360万元，自筹资金1573.56万元。

　七、投入效益测算分析

　（一）收入费用

　1、收入：全年租金406.92万元。市场总面积10173平方米，其中1、2层6782平方米，每月租金按45元/平方米计算，3层3391平方米，每月租金按10元/平方米计算（按同业基本均价测算）。

　2、工资支出：全年工资总计29.76万元。共计员工8人，每月工资2500元/人（含社保及其它福利），全年工资费用24万元，外包清洁工4人，每月工资1200元/人，全年工资费用5.76万元。

　3、税费等支出：全年约71.21万元。

　4、不可预见费：5万元。

　（二）盈余情况

　1、年盈余：300.95万元。

　2、静态投资收益率：8％。

　3、静态投资回收期：13年。

　（见附表二，四种不同房价对比测算）。

　（三）盈亏平衡分析

　盈亏平衡分析是分析项目成本与效益关系的重要指标。本项目以经营能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）：

　                    固定成本

　盈亏平衡点＝                                ×100%  

　          销售收入－可变成本－销售税金及附加

　     ＝61.86%

　计算结果表明，项目盈利能力达到出租率的61.86

　%，项目可以保本经营，实现盈亏平衡。表明项目具有一定的抗风险能力（见附表三）。

　（四）不确定性分析

　市场出租率是影响租金收入的关键性因素，决定了预期收益率（7%以上）的按期实现。经测算对比，出租率不能低于90%（见附表二

　，四种不同房价对比测算）。

　（五）敏感性分析

　在预期经营正常情况下，收购投入资金多少直接决定回收期（15年以内）的长短，经测算，投入总金额应控制在3933.56万元以内，即建面综合单价不高于3867元/㎡（见附表二，四种不同房价对比测算）。

　八、后续升级改造投入和回收

　1、改造投入：按400元/平方米计算，市场需投入改造费用407万元。

　2、资金来源：部分集团资金；市商委农贸市场改造专项资金30万元；区专项资金支持（争取中）。

　3、回收：按五年收回改造投入测算，每月提高租金7元/平方米。

　九、风险分析

　（一）风险因素及评估

　1、市场风险

　南CBD规划拟定中，近期内即将拆迁，为较大风险。

　2、政策风险

　街摊游贩的冲击受到政府的打压抑制，放松监管的可能 性很小，严管政策的连续性应有保障，为一般风险。

　3、经营风险

　消费需求较为稳定，经营者突然大量离场退摊可能性小，经营收入应稳中有收，为一般风险。

　4、资金风险

　提档升级改造后，市场租赁收入应有一定增加，有稳定的现金流，增强了偿还能力，为一般风险。

　（二）风险防范对策

　1、积极争取该区政府政策、资金支持，加大街摊游贩的持续打击力度，规范同业态商业规划，避免同业竞争。

　2、尽快实施市场提档升级改造，改善经营环境，稳住经营者，增强消费购物吸引力，扩大销售辐射半径。

　3、挖潜增效，稳步提升租金收入，增大偿还能力，增加经济效益。

　十、结论与建议

　（一）结论

　该市场处于南CBD规划开发核心区域，位置好，是一个经营十多年的老市场，人气较旺，经营活跃，经营者较稳定，同业竞争格局变化不大，经营收入稳中有收。

　该项目具有良好的经济效益。以建筑面积综合单价不高于3867元/㎡的价格（总价3933.56万元）收购，静态投资收益率为8%，高于五年期贷款利率，回收期为13年，回收期较短。随着南CBD规划实施在即，收购后拆迁升增空间较大。

　该项目具有良好的社会效益。该区域属老城区，商业网点配套不齐，居民买菜购物不方便，收购后适当改造升级，改善经营环境，居民可以便利购物，放心购物，开心购物。

　综上，项目实施是可行的，必要的。

　（二）建议

　1、农贸市场租金低，投入回收期长，应积极争取该区政府支持，以较低价格收购。

　2、大力争取改造扶持政策资金，政府多拿一点，企业少投一点，以化解降低拆迁可能造成的投入损失。

　3、选择有实力银行融资合作，融资多贷，自有资金少出，充分发挥收购金融杠杆的神奇倍增作用。

　4、尽快着手跟进多项经营管理前期准备工作，制定市场改造方案，拟定招商计划，作好关键管理人员储备。

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