XX区老旧住宅长效物业管理工作推进方案

　为进一步加强老旧住宅区长效物业管理工作，构建管理规范、服务优质、群众满意的长效物业管理工作体制，巩固旧城改造成果，改善人居环境，提高老旧住宅区物业管理水平，提升百姓生活品质，结合区情实际，制定本方案。

　一、指导思想 深入贯彻党的十九大精神，落实加快生态文明体制改革，建设美丽中国的伟大目标。坚持政府指导、重心下移、属地管理、立足社区、共建共享的原则，着力加强政策扶持，培养物业消费意识。努力构建管理规范、服务优质、群众满意的长效物业管理工作体制，巩固旧城改造提升工作成果，加强基础设施快速维护管理，提升老旧住宅区人性化、精细化、科学化物业管理水平，不断增强百姓幸福感。

　二、工作目标 通过推进老旧住宅区长效物业管理工作，创新管理方式，逐步建立健全长效管理体制，提升物业精细化服务水平，努力实现老旧住宅区物业管理全覆盖。计划到2018年末，打造20个老旧住宅区长效物业管理试点项目，摸索总结出可以推广实行的老旧住宅区物业管理经验。

　三、管理内容及标准 （一）管理内容 1、房屋共用部位、共用设施设备的日常维修养护服务; 2、绿化养护服务; 3、卫生保洁服务; 4、秩序维护服务。

　（二）管理标准 1、要做到房屋完好、整洁，外墙无乱张贴、乱涂画、乱悬挂等现象。住宅区内门牌、栋号及其他公共配套设施场地标识应统一设置，规范、美观。

　2、要做到路灯、楼道灯等公共照明设备完好，对破损的公共照明设备及时进行维修更换。

　3、要做到为每个老旧住宅区、每个街区单独设立报修记录，及时处理共用设施设备和共用部位的日常维修，24小时内应处理完毕，无法即时解决的，应通知反映人并尽快维修，同时设置好故障警示。

　4、要做到卫生保洁工作及时到位，楼外共用部位和道路无垃圾。垃圾箱没有满溢现象，垃圾做到日产日清。冬季清雪及时，雪停24小时内，人行步道清理完毕（参照《市容环卫》）。

　5、要做到对小区内的绿植进行定期维护、修剪，及时清理枯枝死株（参照《园林绿化》）。

　6、要做到合理设置停车位，引导车辆有序停放，不得影响居民或业主出行，不得破坏绿地。

　7、要做到杜绝私搭滥建，对发现的违章建筑和其他违规的拆改行为应及时上报有关部门。

　8、要做到保持小区内方砖、道路完好，井盖无缺损丢失。对于打通微循环道路的老旧住宅区，街区制内的方砖、道路及其附属设施由区住建局、各街道和长春市市政道路维护管理主管部门按照工作职能分别负责维修养护（参照《市政基础设施维护管理细则》）；对于未打通微循环道路的老旧住宅区，由社区组织业主对方砖、道路及其附属设施进行自治管理和维修养护。

　9、要做到旧城改造提升工作成果、既有建筑节能改造工程（“暖房子”工程）成果、各类城市伤痕等城市建设设施得到及时有效的快速维护管理。

　（三）管理费用 各街道根据居民、业主、使用人（简称“业主”）实际服务需求和质量标准，结合老旧住宅区物业管理内容，旧城改造提升工作成果维护管理时效和质量要求，测算管理服务成本，提出收费参考标准，在广泛征求业主和有关部门、单位意见的基础上，通过合同约定，按月、季度或定期收取相关费用。

　鼓励将有条件配建的经营性用房通过出租、经营等方式产生的收益和公共停车位的管理收益用于补贴老旧住宅区管理费用不足。

　四、工作模式 结合XX区街区制旧城改造提升工作和改造成果巩固，各街道将所辖老旧住宅按照地理位置划分为若干管理街区，街区的划分应具有科学性和合理性。根据房屋、环境、配套设施和房屋产权的状况、业主的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，因地制宜选取工作模式。

　一是专业化物业服务模式。对居民有意愿选择专业化物业服务的老旧住宅区，由业主委员会组织召开业主大会，选聘物业服务企业，提供专业服务。

　二是居民自治管理模式。对居民同意自治的小区，依法选举产生业主委员会或者居民自治委员会，根据业主的意愿，自行组织小区管理工作。

　三是社区代管服务模式。对业主选择社区代管服务的老旧住宅区，在社区组织协调下，通过房屋管理单位、专业部门、业主代表共同协商，达成《社区管理服务公约》，由社区组织开展物业管理服务。

　五、工作措施 （一）构建组织架构 1、建立长效管理工作领导小组。依托街区制旧城改造提升工作基础，建立以分管副区长为组长，各街道、住建局、市容环卫局（执法局）、园林局、财政局、区政府督察室、质监分局等部门成员的XX区老旧住宅区长效物业管理工作领导小组，高位统筹老旧住宅区长效管理工作。重点抓好旧城改造成果维护管理、老旧住宅区环境综合整治和后续物业管理等工作的具体落实，制定目标管理和绩效考核体系，完善相关工作制度，按照“一街多策”的原则制定具体方案并实施，持续改善和加强老旧住宅区长效物业管理工作。领导小组下设办公室，设在区住建局，负责牵头组织相关政策制定，协调、监督、检查老旧住宅区长效物业管理工作的进展情况。

　2、各街道为属地牵头管理主体。各街道作为老旧住宅区管理的责任主体，按照属地管理原则，负责本辖区内长效管理相关工作。各单位要明确具体分管负责同志和工作人员，加强物业管理工作（市政府《关于进一步加强住宅物业管理工作的指导意见》[20XX年X号]）。

　3、建立物业管理应急机制。成立区物业管理应急服务机构，并设立5000万元应急资金（城市伤痕维修资金），建立应急工程施工单位库（或“城市伤痕维护单位库”），重点解决辖区内因突发事件、自然灾害等因素造成的房屋应急维修、抢修问题，对发现的城市伤痕等问题，由街道在库中选取维护单位进行及时快速维护。提倡在有条件的街道办事处建设“两中心”，即物业管理矛盾调解中心和应急维修服务中心，分别负责协调辖区内物业管理矛盾纠纷和为辖区内居民提供应急维修服务。

　（二）发挥基层党组织的核心作用 按照《中共中央、国务院关于加强和完善城道社区治理的意见》(中发[2017]13号)的要求，充分发挥基层党组织的领导核心作用，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。探索在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益。探索符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。探索老旧住宅区“四位一体”物业管理模式，由属地街道牵头，建立社区党组织、社区工作站、社区网格长、业主委员会或业主代表协作联动的工作模式，按照管理重心下移的原则，推行“下沉式管理模式”，实现党领导下的政府治理和社会调节、居民自治良性互动，全面提升社区物业管理法治化、科学化、精细化水平和组织化程度，提高工作效率和管理水平。同时，积极调动社区居民中党员的积极性，特别是发挥老旧住宅区党员的模范带头作用，提高居民物业自治管理积极性。

　（三）积极争取各级财政资金补贴 为解决老旧住宅区长效物业管理模式工作中面临的资金问题，加大财政资金保障力度，在组织使用好5000万城市伤痕维护资金的基础上，积极争取市级财政资金补贴。探索通过以奖代补等形式，对维护管理符合标准，设施维护及时，环境管理整洁的物业服务企业给予资金补贴。

　（四）搭建物业管理网络平台 依托XX区社会服务管理综合信息平台，建立搭建城市建设管理维护处置网络，将2010年以来的暖房子工程、旧城改造工程、市政大中小修工程、老旧住宅小区等掌握的工程数据全部录入系统（XX区城建基础信息系统），由住建局、园林局、市容环卫局、各街道、社区共同对居民投诉进行网上受理、衔接施工单位、跟踪监督维护质量。重点对环境卫生、市长公开电话投诉率和物业服务收费率等指标进行重点考核，并结合考核结果落实奖惩和补贴措施。彻底改变过去通过12345公开电话获取居民投诉信息，处置滞后模式，实现信息同步获取、处置同步推进、进展同步掌握、质量同步监督。探索引入第三方评估机构，参与社区物业管理考核工作。

　（五）鼓励成立公益性物业服务企业 鼓励通过新建、重组、引进等方式，成立一批公益性物业服务企业。物业服务企业接受各街道委托，经业主大会选聘，按照“注重公益、服务专业、有偿低价”的原则，重点为市场失灵、自治失效、管理失序的老旧住宅区提供基本物业服务，着力解决老旧住宅区管理不善、服务不优，业主不满意的问题。探索对公益性物业服务企业给予政策、资金等适当扶持和补贴，确保其良性运营，持续发展。

　　六、工作步骤及时间安排 （一）任务确定阶段（1月-3月） 各街道在辖区老旧住宅区内选择具备条件做长效物业管理试点的项目，原则上应优先在2016年和2017年进行环境综合整治的老旧住宅区范围内确定。

　（二）具体实施阶段（4月-10月） 按照市里最终确定的任务计划，开展现场踏查、征询业主意见、选择物业管理模式、确定资金来源等工作。待物业管理模式确定和资金落实后，街道、社区，组织业主依法依规地开展长效物业管理工作。

　（三）总结考核阶段（11月-12月） 各街道对辖区内试点项目进行自查，自查报告和现场对比照片等佐证材料报至区领导小组办公室。

　领导小组办公室对全区试点项目进行检查，结合总结材料和检查情况，对各街道工作情况进行综合评定，评对情况报区政府。区政府将评定结果记入各街道绩效考核工作。

　七、工作要求 （一）明确分工，注重实效。按照街区制工作模式，区住建局负责指导、监督工作，各街道实施，相关部门、单位根据职能分工负责，密切配合，加强沟通协调，形成多部门齐抓共管的有效机制。

　（二）高度重视，落实责任。各街道要高度重视此项工作，结合辖区实际，制定工作方案，落实责任，做到任务细化、量化，责任具体，层层抓落实，确保长效物业管理的有效推进。

　（三）加强宣传，引导舆论。老旧住宅区长效物业管理工作涉及面广、工作量大，要加强对基层物业管理人员的业务培训，充分发挥基层物业管理人员的指导协调作用，充分发挥社区党组织和老旧住宅区内党员的模范带头作用。同时，继续加强宣传工作的力度，发挥新闻媒体的舆论监督作用，广泛宣传开展老旧住宅区长效物业管理工作的重要意义，引导业主积极参与，提高其物业服务商品化意识和自治意识。