国家开放大学电大专科《物业管理法规》2023期末试题及答案（试卷号：2224） 盗传必究 一、选择题 1．依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则。( ) A．公平合理 B．方便生活 C．团结互助 D．有利生产 2．物业服务企业在业主迟交物业管理费时，可以采取下面的( )措施。

A.断水、断电 B．罚款 C．按合同约定收取滞纳金 D．限制业主出入小区 3．下列哪些情况不属于物业管理法律关系。( ) A.某市物业服务公司因长期亏损而破产 B．业主陈某因遭遇车祸而死亡 C．某物业服务公司向市房地产行政主管部门提出行政复议申请 D．某物业服务公司员工利用职务便利侵占业主缴纳的物业管理费 4．在物业管理纠纷中可能引发的刑事犯罪有( )。

A.诈骗罪 B．侵占财产罪 C．故意伤害罪 D．滥用职权罪 5．物业服务合同属于( )。

A。有名合同 B．无名合同 C．典型合同 D。非典型合同 二、判断题 6．业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；
可以因放弃权利而不履行义务。(错) 7．我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。(对) 8．交付订金的一方不履行合同约定的义务时，订金将归合同另一方所有，不得要求返还。( 错 ) 9．按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。(对) 10．在物业管理纠纷民事诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。(对) 三、简答题（每小题10分，共30分） 11．简述物业管理法律关系的特征。

答：物业管理法律关系性质的多重性（2分）物业管理法律关系基本主体的特定性（2分）物业管理法律关系中业主居于主导地位（1分）物业管理法律关系的客体有特殊性（1分）物业管理法律关系的国家干预程度比较大（2分）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性（2分） 12．简述业主自治自律原则。

答：这些原则可以概括为：
(1)依法自治原则；
(2分) (2)积极自治原则；
（2分） (3)规范自治原则；
（2分） (4)民主管理原则；
（1分） (5)接受监督原则；
（1分） (6)尊重私权，公益优先原则。（2分） 13．简述物业管理民事责任的免责条件。

答：(1)不可抗力。（2分） (2)正当防卫。（2分） (3)紧急避险。（2分） (4)受害人自己的过错致使损害发生的。（2分） (5)第三人过错致使损害发生的。（2分） 四、论述题（本题共20分） 14．试述物业服务合同的内容。

答：物业服务合同的内容一般包括以下条款：
(1)业主委员会和物业服务企业的名称、住所；

(2)物业管理区域的范围和管理事项；

(3)双方权利义务；

(4)物业管理服务的服务质量；

(5)物业管理费用的收取；

(6)物业管理服务的期限；

(7)合同提前终止的条件；

(8)违约责任；

(9)其他事项。

物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项：
(1)物业共用部位的维修、养护和管理；

(2)物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；

(3)市政公用设施的维修、养护和管理；

(4)保洁及园林绿化服务；

(5)物业区域秩序的管理服务；

(6)物业档案资料的管理；

(7)物业维修、更新费用的帐务管理等。

五、案例分析题（本题15分） 15. 中天物业服务公司以弥补经营的亏损为理由，要求提高“天翔花园”住宅小区业主的物业费和水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交物业费和水电费。同时中天物业服务公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资1000元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。于是物业服务公司对拒不交钱换表的业主断水、断电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。小区业主对物业服务公司的所作所为极为不满，强烈要求更换物业服务公司。部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业服务公司来到小区，但中天物业服务公司以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理服务权。

试析：中天物业服务公司和业主的做法各有什么不对之处？为什么？ 答：物业服务公司的不对之处及分析。

①擅自提高水、电费不对。水、电费是由政府有关部门定价，物业服务公司只是代收，不能擅自提价；
（2分） ②强行向业主收取1000元的水、电表设备费不对。物业服务公司要更换水、电表应与业主协商，而不能强行收取费用；
（2分） ③对业主停水、停电的做法不对。只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处理权。（2分） ④给业主给予罚款处理的做法不对。根据相关法律规定，罚款权是有权的国家机关才享有的权力，物业公司作为企业显然不具有此项权力。（2分） ⑤以其与开发商有委托合同为由拒绝交出管理权的做法，是错误的。在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理委托权就属于业主大会及其委员会。（2分） 2．业主的不对之处及分析：
①部分业主拒交水电费的做法不对。（1分）业主对物业服务公司的收费有意见，可通过协商或法律途径解决，但不能拒交水电费。（1分） ②部分业主通过联合签名去聘请新的物业服务公司的做法是错误的。（1分）业主如果对该物业公司的服务不满意，应当通过业主团体按照法定程序选聘、解聘。（1分）部分业主不能按照自己的意愿去解聘或选聘物业服务公司。（1分）