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（一）邻里中心模式定义

社区商业服务是不同于我国传统大型百货公司、超市、卖场、商业街的第五类商业综合核心服务业态。邻里中心在苏州、杭州工业园区成功投入运作之后被政府注册并作为无形商标申请专利。之后邻里中心便演变成了一种盈利的无形商品，进而被政府纳入企业化、专业化的经营运作之中。任何需要使用“邻里中心”无形商标的土地开发商和企业都需要自行付费。

（二）邻里中心模式下的社区商业空间功能

社区购物商业的服务功能主要包括：网上购物服务功能、社交互动功能、服务管理功能、文化体育休闲以及娱乐等功能。

按照采购需求对商业基础设施划分为以下三个不同层次。

强度需求商业设施：需求的比重超过50%，此类商业综合设施主要包括大型综合商业超市、菜市场、购物中心、银行等。

中度需求商业设施：需求所占比重在10%～50%，此类综合商业活动服务设施主要有24 小时药房、24 小时购物店等。

弱需求商业设施：需求比重在10%以下，此类商业综合设施主要包括汽车修理店、彩扩店和冲洗用品店、茶馆、花店、宠物护理店、高尔夫球场等。

（三）邻里中心模式的形成

邻里中心是源于新加坡政府根据新加坡社会文化情况进行长远考虑而构思和制定的。其实质就是集合了多种新型社区居民生活配套综合服务设施的市场。新型综合邻里社区服务中心作为集社区商业、文化、体育、卫生、教育和休闲服务等于一体的“居住区商业中心”，围绕社区居民居住配套生活“油盐酱醋茶”一并发展扩大到“衣食住行闲”，为社区人民提供“一站式”的新型社区服务。

（一）邻里中心模式下的社区商业空间形态演变过程

市场竞争日趋白热化、商业经营模式同质化、消费理念互联网化的冲击是社区商业兴起的根本原因。随着我国购物中心行业黄金十年的流逝,城市购物中心型实体商业消费趋向完全饱和，区域型实体商业消费格局已基本确定。在发达国家，社区实体商业消费占据社会实体商业消费总支出的60%～70%，而在中国还不足30%，这一巨大差距充分说明我国社区实体商业未来仍然具有巨大的市场发展潜力。

（二）邻里中心经营模式下的大型社区住宅商业空间结构形态及其特点

1.集约型商业形态

不同于其他各种传统的大型城市社区商业经营店铺模式，邻里中心最大的社会经济效益优势之一就是交易集约。在我国城市化社区经济快速发展过程中，社区商业经营形态是一种沿街式的形态，这种经营形态往往是自发形成的，商铺经营形式下的经营者往往为了能同时赚取一定量的商业利润，会自发地在大型住宅区、工业区与大型城市商业区附近设立商铺。其最主要的经营目的是获得一定经济效益，依据市场流量分散资源。而当前这种新型的社区邻里中心管理模式则完全摒弃了传统的沿街管理模式，由当地政府部门统一规划，餐饮、银行、超市、医院、学校、邮政局、社区居民活动点等都通过系统进行配备，设施齐全，以附近居民公共活动场所为服务中心，相对来说距离较近，商业活动资源比较多样化，重复性较小，最大程度上达到了资源集约的经济作用。

2.专门服务于社区的商业

邻里中心不是单纯属于社区内的个体商业，而是专门服务于进入社区人群的整体商业。简而言之，邻里中心的整体形成，最主要的商业服务对象人群其实就是进入社区的人群。考虑到地理优势的因素，社区商业活动中心选址都较为集中。邻里社区中心最本质的出发点与落脚点都是满足社区民众的日常基本商业生活服务需求，邻里社区基本区位主要是选择位于社区经济中心区的位置。

3.邻里中心模式下社区商业空间形态发展的必要性

邻里中心规模适中，可为大型社区或商业片区提供服务；
建立了一个企业化、网络化、规范化的新型社区经营商业模式；
以商务、餐饮、休闲娱乐、商务休闲以及购物娱乐为主提供各项服务功能。组合好的空间可聚集社会人气、商业风气，使其不易分散和产生分流。

（一）邻里中心建设定位

邻里中心的概念最早见于新加坡1965 年推行的组屋计划，是政府围绕市民日常生活打造的一种基于社区的空间和功能组织形式。它不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。由于邻里中心既方便了市民生活，也改善了城市形象，现已被国内上海、苏州、宁波等城市推广应用。杭州建立起的西湖之江社区邻里中心项目占地面积达22830 平方米，其包含了文化展览馆、公园、地下停车库等配套的建筑设施，为人们的生活带来极大的便利。

该邻里中心建设旨在通过提供更精准的社区公共服务，塑造更有效的和谐社区服务场所，助力杭州成功打造15 分钟健康生活公共服务生态圈和和谐社区邻里，其项目定位为公益性社区公共服务，既配套有文化体育活动中心和社区服务中心，还提供生活享受的美容美体、养生保健，甚至包括儿童教育、家政、托管、看护和租赁等现代生活必不可少的生活服务机构。

为了真正达到上述建设目标，必须在城市规划项目建设工作过程中充分贯彻以人为本、以需求量为导向的建设思路，大众的不同需求必然是关键，行政服务管理的不同需求必然要有所兼顾，同时它也要充分考虑现代城市经济发展和居民土地资源供给的不同诉求。

为深入了解居民的实际需求，可以通过问卷调查、社区座谈和在线访谈等多种方法面向主城区居民开展“邻里中心”居民需求普查调研。邻里中心的布点应根据其需要服务的居民数量统一规划、合理布点，而不应强行规定每个社区或者每个小区必须设立。

（二）邻里中心模式下的社区商业空间形态影响因素

开发成本明显增高。虽然邻里中心在产业园区建设发展初期得到了优厚的地方政策资金支持，但其并未进入市区、新区等核心区域，鉴于其采用市场化的运营发展模式，尽管其已逐渐形成新的品牌效应，但要继续创新开发，其付出的成本仍会明显增高。

扩展商业市场化的空间有限。成熟商业社区大型精品商业的综合发展扩张本质上就是为了更好地服务成熟商业社区，鉴于市区成熟大型商业中心区域的大型综合商业配套已经相当齐全，邻里中心社区商业扩张的主要发展突破口将以国际商业中心新城和新兴成熟商业中心板块综合发展建设为主。

（三）邻里中心模式下的社区商业空间形态综合评估

社区建设需要充满活力，生活方式需要充满人情味，新的社区生活管理方式下仍然存在需要相互交流的休闲空间，需要有效地管理社区公共场所。而传统的社区公共设施配套供给场所仅仅是一个潜在的社区公共资源供给场所，在现代城市社区建设发展过程中普遍存在，却长期处于低效状态。因此需要寻找有效的政策路径，创新社区公共设施配套供给管理模式，打造有效率的社区公共场所。要创新探索投资方式，尝试允许多主体的投资运营方式推进邻里中心建设发展，提前出台完善投资运营体制机制，盘活土地、资金等发展要素。要明确建设监管主体，在部门联动协调推进的同时，由专业人做专业事，保障工程设计、工程安全、工程质量和工程进度。要结合实际，在现有配套项目的基础上，积极整合资源，突出建设重点，统筹加速推进邻里中心的工程建设进度。要加快集镇规划，充分展现热闹温馨的集镇特色，科学有序地开展土地空间、交通路网规划建设，更好地推进城市建设、产业发展。

邻里中心从城市规划到社区建设到城市运营，与我国传统的城市运营方法理念具有较大的差异，是对我国传统城市公共设施用地供给管理模式的巨大挑战，牵涉到各财政部门、各级人民政府以及土地开发商、社会公益团体，涉及利益重组再分配的整个过程，需要出台一些具有支持性的政策，各方达成实现利益重新分配的合作协议。各级政府应充分发挥主导作用，其最终能否有效实现必然要面对巨大的不确定性。因此，急功近利的实施推广工作思路必然是不现实的。必须循序渐进，先研究试验、后实施推广，边研究实践边进行总结，才能真正寻找到一条完全贴合实际操作的有效推广路径。

（一）邻里中心模式定位

在新加坡，邻里中心的选址位置是均匀合理分布的，和普通社区商业服务中心必须要创建在有人气的地方不同，邻里中心大多创建在社区商业文化气氛还不够浓厚的新型社区，依靠整个邻里服务中心的人气聚集带动效应，人气从无到有，商业文化氛围越来越浓，其核心要点是“统一规划、有序发展”，但在定位上不能仅仅将配套性的服务业集中在一起。更加重要的一点是，通过社区统一规划、管理，使各服务业间能够形成有效互动，同时充分发挥各自的商业品牌效应。例如，熟悉社区日常生活的一些年轻人，周末期间可以自由选择到社区邻里服务中心餐厅吃到便捷的西式自助快餐，又可以在中国移动、电信营业厅办理缴费，还有社区健身馆、美容院、鲜花店、便民店和药店等多项服务配套，即使没有明确的消费目的，也时常有人来社区邻里服务中心走走逛逛，从而有效带动社区人气。

邻里中心建设应兼顾生活功能和基层社会治理功能，邻里中心应该是一个综合体，其中既要有以便民服务为主旨的商业业态功能，同时也应成为共建、共治、共享的社会治理平台。基层政府应以邻里中心为平台，促进社区社会组织的发展，合理规划和引导居民积极参加社区的各类活动。其实很多社区不乏这些公共资源，只是因为邻里中心的定位不准确，导致这些资源闲置或者错用。在笔者看来，这些公共资源恰恰适合用作社区社会组织活动的场所，对其最适宜的功能建设就是社区社会组织的孵化器。

（二）邻里中心模式选择

社区内商业发展机制需要与居民生活相适应，受消费心理学、行为心理学的影响，主要体现在居民对于空间功能性、社会性以及情感性三方面需求。因此，弹性保留场地内空间可以为居民生活的不确定性发展为功能扩建提供可能性。可以在使用后期根据居民需求进行功能调整，避免一次性设计在后期改建过程中带来的资源浪费，增强空间的可适应性，这是解决资源消耗、实现空间可持续利用的有效措施。

邻里中心的建设既要有标配，也要体现地域特色，一个邻里中心至少包括但不限于以下功能：有人、有场所提供基本的行政性公共服务；
拥有社区社会组织尤其是功能性的社区社会组织的活动场所；
大型的居民聚会场地或者开展大型娱乐活动的场所；
必需的大众体育设施和活动场地；
小学、幼儿园等必要的教育设施；
符合国家规定标准的社区医院以及药店；
与市一级图书馆联网可定期流转书籍的邻里图书馆；
便民的生食、熟食销售点；
便民服务点，包括早餐供应；
各类商铺、杂货铺、超市、小饭店等。

现阶段，创新邻里社区模式下的邻里社区综合商业服务包括餐饮、购物、医疗、邮政商务金融、生活信息服务以及休闲文化娱乐六大核心功能服务体系。将建筑场地扩展至邻里模式下的社区商业内，以现有六大功能体系为基础,可分集中式、散点式、环绕式进行布局。邻里中心应稳步推进，切忌一刀切，盲目上马，各个街道的资源禀赋不同，并且新旧社区的基础条件也不一样，邻里中心的建设应因地制宜、就地取材，坚决杜绝大拆大建。城市中新建的区域可在规划中把邻里中心建设作为一个要素纳入，按照相应的标准建设；
在旧城区或者建成区，要充分盘点各个社区的用房资源，按照实际情况进行改造，功能上满足邻里中心的要求即可，而不应过分苛求场地资源的标准化或一致性。

不断强化邻里中心，是人们塑造现代城市形象的重要手段。邻里中心的商业服务形态构建研究能够满足不同区域居民的消费需求，这就必然要求服务空间商业形态的研究构建能够满足不同业态需求多样性、功能需求多元化的市场条件。还要打造耐人寻味的商业空间及服务内容，吸引不同区域的居民来到新型现代城市邻里中心。

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