■ 启迪设计集团股份有限公司城市更新与传统建筑研究院副院长 顾思港

党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，这是以习近平同志为核心的党中央站在全面建设社会主义现代化国家、实现中华民族伟大复兴中国梦的战略高度，对进一步提升城市发展质量作出的重大决策部署。我们要深刻领会实施城市更新行动的丰富内涵和重要意义，坚定不移实施城市更新行动，努力把城市建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园。

苏州作为第一批国家级历史文化名城，肩负着古城更新实践“排头兵”的作用。这些年来，苏州在历史街区的保护工作上花了大量的精力去研究和实践。本文通过几个案例，讲述启迪设计集团股份有限公司（以下简称“启迪设计”）城市更新团队在苏州城市更新中的实践，以及他们探索适合苏州发展的城市更新思路。

苏州市人民路综合提升项目

这是一个由政府主导的“自上而下”的城市更新项目，是基于苏州古城区最重要的一条干道——人民路及其周边地块而进行的一项综合类提升。项目从2013年开始设计到竣工，持续了4年多的时间。

苏州市人民路旧称卧龙街、护龙街、中正路，1951年改称人民路。早在宋代，卧龙街两侧府衙、府仓、府学、园林、寺观庙宇、商铺酒楼云集，是苏州城内最长、最繁华的一条大街，既承担着古城区南北交通要道的功能，又是展示苏州人文历史底蕴及苏州城市建设的窗口。

随着苏州城市建设水平的不断提高，人民路两侧公共空间环境与其苏州城市名片定位的差距日趋显现。当时，苏州轨道交通4号线已全线开工，包括人民路路面修复工程、站点周边整治工程、沿线地块功能置换工作等一系列工作有待开展。2012年9月，苏州老城区行政区划调整，设置苏州市姑苏区以及苏州国家历史名城保护区，这对苏州老城区的历史风貌保护和提升提出了更高的要求。

在设计前期，我们面临着城市更新类项目的大部分问题，在各街区的风貌与文化研究、搜集建筑前期资料、明晰地块与房屋权属及改造建筑套用规范版本等方面做了大量的前期研究工作。通过分析整合，从风貌及功能分区角度，我们将整条人民路划分为古韵、商韵、文韵、尚韵4个风貌段，制定了每个风貌段的重点地块控制导则和风貌整治控制导则。重点地块控制导则是将区域内的重点地块在控制性详细规划的基础上，对地块指标、日照、出入口、地下空间等进行梳理，并反映到建筑排布上，为下一步修建性详规的编制提供了前置条件。

以建筑整治项为例，将设计段红线内的每个小地块或建筑，按位置重要性和新旧程度分类，制定不同标准的整治方案。在一个统一的整治导则下，虽深度上略有不同，但整体性不会被打乱。

在对项目整体推进过程中，我们也碰到了一些小惊喜——有主体单位希望能自行委托我们进行设计研究。他们不满足于“自上而下”简单的建筑风貌统一，希望能借着此次综合提升，对建筑进行整体的、由内而外的、自下而上的改造工作。当然，这也是政府所希望看到的，在不经意间，实现了“政府推动、市场运作”的更新新模式：给社会力量、市场力量发挥的空间和成长的环境，让更合适的主体去做更合适的事。政府在其中扮演的角色从实施的主体，变成了协调方和管控者。把一个个小的更新项目整合以项目包的模式，开通更为便捷的行政审批手续，把市场被各种条件限制的需求激发了出来。通过设计院来统筹设计整个综合整治项目，满足不同主体单位的需求；
鼓励市场主体投资参与城市更新，鼓励产权人自筹资金实施自主更新，鼓励金融机构创新金融产品支持城市更新。

也正是因为社会资源的参与，项目也有了更为充足的资金保障。设计方可以花更多的人力和时间去对项目做深入细化的研究设计，而不仅仅宽泛地浮于表面的统一协调。原本单一主体的项目变成了多主体的项目包，设计院也在其中为自身的发展找到了新的增收突破口。

在项目推进中，各方面都切身感受到，城市更新的政策制度建设、规划体系衔接和管理体系构建工作十分复杂，需要从顶层把控整体发展方向，一个为苏州量身打造的城市更新指导性意见的出台迫在眉睫。

这是一个典型的苏州名人故居更新再利用的项目。潘祖荫故居位于苏州市平江路南石子街9号，2003年被列为苏州市控制保护建筑。其共有三路五进，总占地面积约4290平方米，总建筑面积约为5090平方米。因动迁等因素，故居修缮分期进行，故此次设计范围只是其中的一部分。

通过历史资料的调查、研究，结合《苏州旧住宅参考图示》中的相关测绘图，遵循传统建筑理念，尊重原有历史建筑的风貌、布局、法式，以复原性修复为首要任务，以保证真实、完整地延续文物价值为目的，进行维修整治。通过此次设计，延续并完善故居的整体布局，最大限度地保留其历史形式和价值；
与前期已完成部分和未搬迁的居民住宅有机结合，合理有序地组织流线，协调整体功能。

在设计过程中，保持现有传统院落格局，对屋面、墙面、门窗、装饰、庭院按传统样式修复或重建。建筑结构材料以砖木为主，保证与街区传统风貌统一，但做法上会进行优化，把防水、保温、防火等措施适当的融入进去，保证房屋的舒适性和安全性。

传统街区里的传统建筑设计的最大难点就是防火。为此，苏州市也出台了《苏州历史文化街区（历史地段）保护更新防火技术导则》，作为各设计单位的指导性文件。设计本身采用的主要结构形式为砖木结构，大量使用木材作为梁柱板，因而具备了易蔓延的基础。由于本身的火灾危害性比较大，而且街坊民居建筑连片建造，大多数都没有山墙间隔，阻燃差，容易发生连锁反应。

潘祖荫故居维修整治工程

为了满足防火要求，首先，在使用功能上，将厨房功能布置在临街面，便于扑救；
规避设置人员密集的功能场所。其次，在消防措施上，采用了简易喷淋系统+灭火器+室外消火栓三重保护，同时合理疏通巷道，以保证微型消防车可到达救援范围内。再次，在其他防火措施上，对结构构建采用防火涂料，与相邻建筑采用防火墙进行阻燃，山墙门窗洞口采用防火门窗等。经与市图审中心多次沟通消防措施的可行性，弥补不足之处，杜绝安全隐患的存在，项目最终通过了消防设计专家评审会。

项目竣工后，由苏州文旅集团打造成了一处集阅读、茶歇、文创、会务、夜游为一体的具有苏州文化特色的复合型空间。

该研究范围西起临顿路，东至桥湾街、楼门横街及仓街，北靠东北街，南到白塔东路，红线范围约38.8万平方米，地处拙政园历史文化街区与平江历史文化街区之间，外倚拙政园、忠王府、苏州博物馆，内含狮子林、北半园，是重要旅游景点的过渡地带。

街坊主要由街、巷、弄、河划分成了若干个单元，单元之间较大的空间形成广场，单元内部较小的空间则是院落。院落的串联递进也是苏州民居的一大特色，但是古城街坊自带基因复杂化，历史区域产权问题复杂，给整体开发利用带来诸多问题。把这些边界梳理出来，有利于更新单元的划分，把复杂的大片区变成小单元的有机组成。对产权关系的梳理，产权边界的界定，也有利于今后协调各方利益关系和使用意愿之间的分歧。

古城区最不缺乏的就是历史遗存，经过梳理，片区内含1处国保单位、4处市保单位、4处控保单位、古井30个、桥梁6座、古驳岸3条、名木古树2棵、工业遗产3处、历史地段3处、历史街巷10条，文化类遗存包括园林文化、禅宗文化、名人文化、运河文化、义庄文化等，百花齐放。叠加到底图上已经令人眼花缭乱了，但实际街坊内就狮子林目前对外开放，作为景点可供参观，其他遗存保护有余而利用不足。也正是因为没有被合理利用，多数保护单位处于闲置、空置状态，因收支不平衡，日常维保费用的支出也给财政带来了巨大的压力。

街坊内的商业业态经过调研，发现其业态同质化严重，缺乏吸引力。业态结构上零售和小餐饮占比88%，其中三分之一零售为丝绸相关，与古城区其他街坊业态基本雷同，游客吸引力不足。此外，片区内部也存在同质化竞争，特色不明显，太过于依赖旅游商品。为此，我们提出深度挖掘本地特色产品商品，引入新型业态和商业模式，针对多元化客群打造具有足够吸引力的商业街。

如何让街坊焕发新生？我们提出“三大模式”和“三大策略”。三大模式为社群生态圈、消费生态场、文化生态链，三大策略为传统业态复兴、活力业态植入、文创经济孵化。新人群催生新需求，新消费创造新业态。结合目标社群及市场热度，街区开发可在彰显苏城传统文化基础上，植入亲子、文艺、创意业态，可在文化加商业、展示、休闲、艺术、办公等方面形成以姑苏传统空间为基础的业态建构。社群生态化融合渗透，覆盖各传统产业，形成以社群生态圈为基础的价值创造和交换集合。

由于大部分的研究最终都是归拢到资金问题上，我们试着提出了“买入+租赁”的合作模式。政府获取重点目标项目的用地权属，其他一般项目采用租赁方式获取使用权，鼓励产权方参与共同建设。比如，建议政府平台公司与出资企业成立合资公司，由政府方协调统筹搬迁、腾退、租赁事宜，出资方提供相应阶段的资金支持、相关的建设工作和后期的运营管理工作。后期运营过程中，租赁获得的资产，在试用期间通过租金和管理费回本、获利；
购买获得的资产可长期持有收取租金，也可等区域运营成熟后，资产增值继续出售；
不愿腾退的产权方也可通过租金实现价值。但可惜的是，因为政府一直没有找到合适的第三方合作，项目暂时处于停滞状态。

苏州市12、13#街坊更新项目

上述几个项目案例均地处历史文化名城保护区内，是限制条件，但也充满了机会和机遇。2022年10月发布施行的《苏州市城市更新试点工作实施方案》提出，至2025年底，苏州将积累一批可复制可推广的试点经验，打造城市更新的“苏州样板”。以“文化传承、文化再生、文化活态”为主要思路，建立文化与当代生活、产业的联系，以物质空间、非物质空间为载体，赋予文化新的意义，通过实践链接，构建相关事件促进机制。启迪设计城市更新团队将继续为推动城市结构再优化、功能再完善和品质再提升，改善人居环境、人文环境和营商环境贡献自己的创意。

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