吴劲松

保利发展控股集团股份有限公司 广东 广州 510320

在我国社会经济快速发展的背景下，房地产行业也稳步提升，但伴随数字经济增长越来越窄，对房地产行业的发展也提出了更高的要求，必须从质量上取得突破，才能保持持续发展的态势。具体执行中发现，房地产行业的执行程序较多，过程复杂，管理要点很多，所以必须做好前期的管理工作，提高管理的规范性，才能为后续的执行和整体的质量提供保障。

在当前我国房地产项目前期各项工作中，涉及的范围非常广，因此处理流程复杂，时间较长。众所周知，房地产开发项目的前期管理非常重要，这些管理内容中主要包括政府审批、业务咨询、现场勘察及项目设计等等，只有确保每一项在质量，做好各项工作的衔接，才能得以保障整体的效果。而进入经营的阶段，则要除了更多专业性的业务，比如项目的目标定位、市场的分析、可行性分析、土地预审和拆迁、土地的规划与审批、项目的立项以及后续招标工作等[1]。这些内容将直接决定项目产生的效益，所以必须有前期管理的标准和完善的制度，确保所有细节都系统化，合理衔接，由浅入深循序渐进，才能实现房地产开发企业的现代化管理目标。此外，多年的实践还证实，房地产开发项目在前期的规范科学管理，不但可以整体上提高工作效率，逐渐缩小项目建设周期，还有助于因此减少开发的成本，促使经济效益的提升，这对房地产开发企业提升市场竞争力和综合实力有着非常重要的意义[2]。

结合房地产开发项目管理的特点，其前期管理内容主要包括以下几个方面：①对需要开发项目的地皮特征和周边的环境进行研究与分析。相关单位在协议和投标等操作下获取土地使用权，确定后就要做好相关的调查研究工作，包括获取土地的位置、面积、形状、现有建筑、地质情况、水文特点、周边道路情况、附近商业服务中心或学校情况、相关公交路线的设置情况、市政排污排水等工程情况等等，这些信息必须通过调查全面掌握，才能满足对后续工程设计以及对价格评估的需求[3]。②获得土地使用权，相关单位在协议的约束下可获得地皮，也就具备了地皮的使用权，获取后对方案做好编制和设计的工作，同时结合当地的城市规划部门审查和规划的结果，对地皮规划是否符合要求进行审查，待其满足要求下才能获取规划许可证，随后进行建筑用地的申请。这时要以国家在土地管理、出让方面的条例内容为准，经协议和招标等方式获得土地使用权，交纳土地出让金，从而获得土地的使用证书，证实获取土地使用权。③办理建设用地动迁事项，相关单位要从当地动迁办公室获得准许，直到其发布公告后才能进行动迁，要在相关要求规定时间内完成动迁工作，并结合国家的相关标准，向被动迁的居民或单位提供补偿。④委托设计单位进行相关的设计工作，单位获取土地证以后就要谈好房地产项目的设计工作，结合设计的方案做好对应的绘制处理图。⑤接着还要联系规划部门进行规划建筑设计文件的交付，申请后指导审批完成。相关单位获取土地证以后要提交与设计单位协商一致的设计文件，并结合设计的内容，与卫生防疫单位、消防单位、园林部门、市政部门、规划管理部门进行沟通，审批完成获取建筑规划许可证。⑥进行施工图的设计。相关单位获取建筑规划许可证后再与设计单位联系沟通，获取设计施工图及相关的方案。⑦待确定方案后，就可以进行建设资金的筹建工作，这属于房地产开发建设计划的重要部分，必须落实资金的问题。⑧解决资金问题后，就可做施工前的其他准备工作，比如以招标或协议方式选择确定施工单位和监理单位，各方相互沟通协作，完善施工前准备工作，包括三通一平等，期间还要办理如开工许可证、施工执照等，以为施工工作的顺利开展提供凭证[4]。在前期的管理内容中，管理人员需要注意坚持动态控制及目标控制的管理原则，各个环节都要有一个计划值与实施值，针对与各方合作的情况和现场的勘察情况，收集相关数据，同时确保有足够的人力、物力和财力支持（见图1）。

图1 开发建设周期内容

在房地产开发项目管理的前期工作中，管理人员主要针对各个环节的内容进行串联和衔接，将关联项目作程序化管理，结合目标管理的原则，联系企业开发项目的总体目标，从而确定各级任务和对应的职责。而房地产开发项目前期的管理工作概要如下。

3.1 策划阶段：可行性研究报告

在房地产开发工程的策划过程中，提供可行性研究报告是非常重要的一环，其内容如建设工程具体的条件、方案、投资估算值、资金筹备情况、周边环境影响、工程实施计划、管理工作、财务评价和综合评价等等。在进行可行性研究报告撰写的过程中，要明确工程的背景和实施工程建设的必要性，细化选址和建设的条件内容，分析社会效益，以保证得以优选，也为后续风险的管控提供参考依据。结合我国国内房地产开发实例来看，房地产开发项目实施的关键就是其决策的制定和确定，这可以保证整个工程方案的可行性。当前我国房地产发展迅猛，这些都需要可行性方案科学性合理性的支撑，才能确保决策有理有据，才能真正获取社会效益和经济效益。

3.2 规划设计阶段：选址及规划设计条件

要顺利进行施工，相关单位就要获取《建设用地规划许可证》，其获取的条件包括取得《规划设计条件书》、与规划设计院取得联系并委托其工作、获取规划设计方案、对设计方案进行审核、通过后向规划部门申请许可证。这方面则要以通知书的方式进行，在设计方案中确保涵盖如建筑地块概况、面积、层数、进深、停车位、区域变电室、水泵房、消防水池、人防等位置相关的内容[5]。

3.3 工程设计：施工图设计与规划审批

在城市中规划入构筑物、管线、道路等工程，都要有相应的审批文件和材料，获取规划审批证，相关企业则结合需要的条件对有资质的勘察设计方进行选择，受委托的单位在部门审核通过后提交设计施工图纸，再经过城市规划行政主管部门的审核，为其发布《建设工程规划许可证》，这就代表其符合城市规划的要求，形成一定的法律约束力，可开展后续的工作。而在这份法定文件中，主要内容包含有许可证的号码、核发机构名称与时间、可使用土地的单位名称、项目名称、建筑性质、层数等等，最后再附图。

3.4 施工准备：施工报批

相关企业获取建筑工程许可证，要有以下的符合内容：完成项目土地的审批工作；
已确定拥有规划区域的许可证；
建设工地具备施工条件，若为拆迁工地其条件也要符合施工开展的需要；
明确建筑单位，经过了投标的过程并公布结果，若是将项目拆分后转包给其他没有资质的单位，则上述的条件无效。企业还需满足方案和技术上的要求，提供相关资料，包括施工的图纸和设计的文件，经审核通过。再者确保经费资金到位，提供银行支付凭证等等。

4.1 房地产开发项目前期管理需应用质量管理方法

首先要坚持系统化的管理原则，对工程的整体和各环节进行全面管理，以确保各细节管理不断优化。应用系统化的管理手段最为关键的是形成整体理念，对工程的质量、计划要求、方针和审核等都做足充分准备，完善安排的内容，比如人员的配置必须人尽其才，确保人力资源效能的充分发挥，材料方面则要物尽其用，避免发生浪费的问题，以确保前期管理质量。其次是工程的质量规划，这要求相关人员做足规划与安排准备，明确各环节工程的管理质量标准，以确保达到目标。再者就是工程质量控制，这需要做好监控和管理的工作，其内容如测量工程质量，形成质量和标准的对比值，明确质量偏差的情况和存在的问题，对其原因展开分析，及时准确地纠正偏差以解决质量问题[6]。

4.2 房地产开发项目前期管理必须强化风险管理

风险管理工作也是房地产开发项目前期规范化管理的重要内容，首先要理解风险管理的定义，比如辨识与评价危险因子，将其作为一种重要形式和系统方法，重视识别出来的风险因素并有针对性地提供应对策略。在此基础上规范风险管理的程序要求，这需要从四个方面进行，比如风险识别，对风险发生的条件、特征进行描述，在此基础上评估其出现的过程。再比如对风险的评估，这需要对风险作整体的全面的分析，结合风险给工程项目产生的影响和对应的程度，有侧重点地进行分类和评估。还有就是处理风险，这是最为重要的一环，在准确识别和评估的基础上，计算出风险问题可能发生的概率，将其与已知的风险作对比，确定程度后提出建议和解决的对策。最后是对风险进行监控，这就将对风险的管理形成一条系统的管理链，包括规划、识别、评估、应对等内容，结合监控风险的情况和识别风险的结果，归纳所有与风险有关的因素，完善应对风险的对策，最大限度避免风险的发生或是减轻风险带来的损失。

综上所述，在我国房地产行业快速发展的背景下，人们对房地产开发项目的管理工作也提出了更高的要求。因此，相关人员需要明确房地产开发项目前期管理工作的重点，比如项目规划、土地的审批以及可行性研究设计等，确保各环节顺利衔接。此外还要重视风险管理，绝不能忽略任何一个风险因子及其产生的影响，强化风险管控，才能利用系统高效的管理提高管理的效率，让房地产开发企业在各项目的实施应用中最大限度获取社会效益和经济效益。

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