杜晓芳，王 考，郝润梅，庞 颖

(1.内蒙古师范大学 地理科学学院；
2.内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司，内蒙古 呼和浩特 010000)

据统计数据可知，房地产业贡献的GDP可以达到我国GDP总量的7.35%，再加上相关产业，几乎可以达到总量15%，由此可以说明，房地产业是我国促进社会经济发展的支柱型产业，因此房价的稳定关乎社会经济的健康稳定发展。随着城市化进程的不断加快、社会经济的不断发展，对住房的需求量增加，同时人们的住房要求也从原来的单一功能性消费逐渐转变为一种复合消费类型，房价也随之上涨[1-2]。为了抑制房价的快速增长，2016年下半年至今，我国房地产调控进入新一轮收紧周期；
2021年两会中在“房子是用来住的、不是用来炒的”的基础上增加了“稳地价、稳房价、稳预期”，强调“因地施策、稳定房地产价格、进一步落实房地产长效机制”的重要性。怎样使房价稳定，首先了解影响商品住宅价格的因素，因此对商品住宅价格影响因素的研究具有重要意义。

目前，我国有许多学者从不同角度对商品住宅价格的影响因素进行了研究。张继彤[3]等人(2007)运用广义脉冲响应等分析方法研究利率与抑制首付对城镇住宅市场中房地产价格的影响，最终得出提高贷款利率和首付比例是政府调控房价过快上涨的首选措施。黄欣[4]等人(2015)借助计量模型从经济方面5个角度分析南充市商品住宅价格的影响因素，结果显示城镇居民人均消费支出是影响商品住宅价格的主要因素。刘志远[5]等(2018)结合青岛市的特点，构建了住宅微观影响因素特征价格模型，并运用逐步回归方法筛选出影响住宅价格显著性因素。秦佳睿[6]等(2021)从微观角度出发，运用定量与定性相结合的方法，建立特征价格模型，并通过逐步回归方法进行修正，在众多的特征变量中成功剔除二级商业中心、建筑类型、生活配套设施3个不显著的影响因素，保留重点学区、城市中心、绿化率等9个影响较大的因素。综上，学者们从微观、经济等角度运用不同方法分析影响商品住宅价格的因素。

本研究利用灰色关联度分析法从供给和需求角度对影响呼和浩特市商品房价格的因素进行分析并得出结论，为呼和浩特市房地产市场以后的发展及调控提出相关建议，使房地产市场能够健康平稳的发展。

呼和浩特市作为内蒙古自治区首府，是全区政治、经济、文化、科教、金融中心，也是呼包鄂榆城市群的区域性中心城市[7]。随着城市化推进、社会经济的不断发展，呼和浩特市商品住宅价格不断上涨，且涨幅远超国家上涨水平。根据国家统计局数据统计(见图1)，全国商品房平均销售价格从2009年的4 474元/m2上涨到2019年的9 311元/m2，涨幅达到108.11%，其中呼和浩特市的商品房销售价格从2009年的4 353元/m2上涨至2019年的11 128元/m2，涨幅为155.64%。

呼和浩特市商品房价格总体呈现波动上涨趋势。在2011年—2014年间变化幅度不大，2015年有所下降，2016年开始回升，并且之后涨幅变大。这是因为房地产市场进入“总量放缓、区域分化”状态，随后国家出台支持居民住房消费、支持房地产企业融资等房地产刺激政策，房地产价格大幅上涨[8]。

综合来看，呼和浩特市房地产市场比较活跃，但是商品住宅价格的上涨会增加低收入家庭的购房压力、减少其他消费等，对呼和浩特市经济的健康发展有一定的影响，因此“稳房价”十分重要。

3.1 研究方法

灰色关联度分析是衡量因素间关联程度大小的一种方法。理论的核心思想是：通过对比分析序列曲线的几何形状的方式来对序列之间变化的大小、方向和速度等的相对性加以判断。其中曲线的几何形状相似率越高，就可以认为两者之间的关联性越强，因此其影响程度就越多大[9-10]。

影响商品住宅价格的因素多种多样，有的因素影响趋势相同，但是影响程度有一定的差异[11]。因此，可以把商品住宅价格看作是一个较为典型的灰色系统，将灰色关联度分析法引入商品住宅价格影响因素的定量研究中。

灰色关联度分析法具体步骤：

第一步：设有n个被评价对象，每个评价对象有m个评价指标。其中，收集的数据可形成如下矩阵：

(1)

第二步：无量纲化处理。由于各指标的计量单位不同，为了方便计算且便于比较，首先对各指标进行无量纲化。一般采用的是常用的无量纲化方法中的初值化法，其公式为：

(2)

第三步：接着进行关联系数计算。关联系数计算公式为：

(3)

(i=0,1,…,n；
k=1,2,…,m;其中ρ为分辨系数，0<ρ<1，文中ρ取0.5)

第四步：计算关联度。对各评价指标分别计算各个评价对象所对应指标的关联系数的均值，以此来反映各评价对象与参考序列的关联关系，并称其为关联度。公式如下：

(4)

第五步：最终根据各指标的关联度进行排序，得出结果。

3.2 数据来源

研究以年度数据作为商品住宅价格研究指标，相关数据主要来源于2009年—2019年《呼和浩特市统计年鉴》、安居客、58同城以及国家统计局网站等。其中，商品房销售均价根据卖房网站呼和浩特市每月房价的挂牌数据计算得来。

4.1 影响因素的选取

商品住宅的价格是在各种各样因素的相互作用下形成的，商品住宅价格的变动可能是由于一个因素或者几个因素的影响导致，只有对影响价格的因素进行综合分析才能清楚引起其变化的原因。根据房地产经济学理论和国内外学者的研究成果可知，房地产价格的变动主要受房地产市场中供给和需求关系的影响[12-13]。因此，结合呼和浩特市商品住宅市场的实际情况以及数据获取的难易程度,笔者从需求和供给两个角度选择7个方面的影响因素来分析2009年—2019年呼和浩特市商品住宅销售价格变动的主要原因。

4.1.1 需求因素

从呼和浩特市房地产市场需求情况进行分析，笔者主要是对居民购买能力以及需求情况的分析。关于影响居民购买能力以及需求情况选取的指标为：区域GDP、城镇居民消费价格指数、城镇居民可支配收入、区域总人口数以及住宅销售面积。

区域GDP：是指某地区在一定时期内所有生产经济活动的总和，可以反映出该地区的经济水平。区域GDP的增长，提高了人民的生活水平，改善住房需求增强，房产的有效需求增加，导致商品价格的上升。

城镇居民消费价格指数：反映城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。

城镇居民可支配收入：居民可支配收入是指居民能够自由支配的收入。城镇居民消费价格指数和城镇居民可支配收入可以看出该地区居民的消费水平以及消费能力。

区域总人口数：用常住人口表示，影响着该区域居民对商品住宅的总需求量。当人口数量增加时，对商品住宅的需求量随之增加，但商品住宅的供给量是一定的，因此将会使商品住宅的价格上升。

住宅销售面积：指购房者所采购的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)和应分摊的共用建筑面积之和，其反映的是该区域居民对房地产的实际需求量。

4.1.2 供给因素

从呼和浩特市房地产市场供给情况进行分析，主要是对房地产市场供给量的分析。关于影响房地产供给量选取的指标为：房地产投资额以及竣工房屋面积，这两个因素直接影响着房地产市场的供给量。

房地产投资额：指以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量。房地产投资额越大使得房地产业有更多的资金运转, 就可以建造质量和环境更好、更多的房屋来售卖，对商品住宅的价格有明显的影响。

竣工房屋面积：指一定时期内竣工的房屋建筑面积之和，直接反映出房地产的供给量。我国的竣工房屋面积与房地产投资额存在着长期稳定的均衡关系，竣工房屋面积的变动对房价的影响显著。

4.2 构建商品住宅价格与影响因素相关性模型

4.2.1 确定参考序列

笔者将呼和浩特市住宅商品住宅均价作为因变量，选取2009年—2019年的数据对影响呼和浩特市商品住宅价格的因素进行分析。其中，X0代表呼和浩特市住宅商品房销售均价，X1代表呼和浩特市区域GDP；
X2代表呼和浩特市城镇居民消费价格指数；
X3代表呼和浩特市城镇居民可支配收入；
X4代表呼和浩特市常住人口；
X5代表全市就住宅销售面积；
X6代表房地产投资额；
X7代表竣工房屋面积。

4.2.2 数据处理

4.2.2.1 无量纲化处理。用每列中的数去除以数列中第一个数，文中相关数据无量纲化结果如表1所示。

表1 无量纲化结果

4.2.2.2 计算关联系数。根据公式求出各关联系数，并保留两位小数，各关联系数结果见表2。

表2 各关联系数

4.2.2.3 关联度及关联序的计算。根据上述的灰色关联系数的计算结果，可以计算得出相关因素与呼和浩特市商品住宅均价的关联度，如表3所示。

表3 关联度结果

4.2.2.4 研究结果分析。通过比较关联度结果可以看出，呼和浩特市商品住宅均价与其影响因素的关联度大小依次：城镇居民可支配收入>区域GDP>住宅销售面积>常住人口>城镇居民消费价格指数>竣工房屋面积>房地产投资额。

城镇居民可支配收入与商品住宅价格的关联度0.88，而区域GDP的关联度为0.86，影响程度分别居于第一和第二，可以看出该地区居民的消费能力以及该地区经济的发展水平是影响房地产价格的重要因素。呼和浩特市作为自治区首府、作为呼包鄂城市群之一，该区域的GDP在不断增长，随之城镇居民可支配收入不断提高，致使商品住宅价格呈上涨趋势。

住宅销售面积、常住人口与商品住宅价格的关联度分别为0.77、0.76，影响程度较大。常住人口和住宅销售面积表示的是对商品住宅的实际需求量，总人口数越多对商品住宅的需求量就越高，销售面积就会越多，商品住宅价格就会随之变化。

城镇居民消费价格指数对商品住宅价格的关联度为0.69，影响程度居中。该指标是反映城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数，说明呼和浩特市城市居民消费趋势的变化对商品住宅的价格有一定的影响。

竣工房屋面积、房地产投资额对商品住宅价格的关联度分别为0.62、0.60，是这些因素中影响程度最小的两个指标。呼和浩特市房地产市场商品住宅存在库存，因此竣工房屋面积、房地产的投资额对商品住宅价格的变化影响程度较小。

5.1 结论

作为内蒙古自治区首府以及呼包鄂榆城市群的区域性中心城市，近年来，呼和浩特市经济发展迅猛，同时带动着该市房地产业的迅猛发展。为了促使呼和浩特市经济更加健康稳定的发展，控制商品住宅价格是一项重要任务。笔者通过运用灰色关联度方法对影响呼和浩特市商品住宅价格的相关指标进行分析处理可知：2009年—2019年，城镇居民可支配收入对呼和浩特市商品住宅价格变化的影响程度最大，区域GDP、住宅销售面积次之。

5.2 建议

为了抑制商品住宅价格的迅猛上涨，政府应坚持“房只住不炒”的定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，不断地完善房地产调控举措。结合近年来呼市房地产市场的现状以及影响因素分析，提出以下建议。

5.2.1 建立社会保障体系

城镇居民可支配收入对呼和浩特市商品住宅价格变化的影响程度最大。但呼和浩特市中低收入的普通居民仍占据多数，该群体实现居住或者改善居住环境的需求较为困难，要改变这一现状应该由政府制定相关政策，加大保障体系的建设力度、完善收入分配制度、提升社会福利；
加大对社会中工薪阶层消费范围内的住房的供给量，分层分批的解决不同收入群体的住房需求，促进供求关系在新的状态下达到平衡。

5.2.2 调整供需结构，减少房地产市场库存

从结果可以看出，商品住宅销售面积对呼和浩特市住宅价格的稳定有着重要影响。呼和浩特市的房地产市场供给量大于需求量，房地产市场存在库存，因此政府应该放缓房屋建设速度、调整供需结构，不应使住宅竣工房屋面积远远大于住宅商品房销售面积。同时加强呼和浩特市福利性金融体系的建设，进一步引导中低收入人群参与到房地产市场的福利性金融体系中来，达到解决城镇居民的住房难问题、减少该区域房地产市场库存的目标。

5.2.3 优化产业结构，推动第三产业发展

近年来在国家相关政策的推动下，呼和浩特市正在以长期向好的趋势发展。呼和浩特作为全区政治、经济、文化、科教、金融中心，呼和浩特市应该推动旅游产业、教育事业、高新技术产业及交通轨道等的发展，降低政府对房地产财政的依赖，从而促进房地产市场健康平稳的发展。

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