电大专科《物业管理法规》论述题案例分析题题库及答案（试卷号：2224） 盗传必究 一、论述题 1．试述物业管理民事责任的免责条件。

答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。

(2)正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。

(3)紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。

(4)受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承担责任。

(5)第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。

2．试述物业服务合同的内容。

答：物业服务合同的内容一般包括以下条款：
(1)业主委员会和物业服务企业的名称、住所；

(2)物业管理区域的范围和管理事项；

(3)双方权利义务；

(4)物业管理服务的服务质量；

(5)物业管理费用的收取；

(6)物业管理服务的期限；

(7)合同提前终止的条件；

(8)违约责任；

(9)其他事项。

以上每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分。

物业服务合同中约定的管理服务具体事项一般包括以下几项：
(1)物业共用部位的维修、养护和管理；

(2)物业区域内公共设施、设备的使用运行、管理、维修和更新；

(3)市政公用设施的维修、养护和管理；

(4)保洁及园林绿化服务；

(5)物业区域秩序的管理服务；

(6)物业档案资料的管理；

(7)物业维修、更新费用的帐务管理等。

约定的管理服务事项中每一项内容2分，答出5个或以上事项得10分。两部分合计共20分。

3. 试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。

答：(1)房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。

(2)物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。

(3)物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。

(4)业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法人读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。

(5)业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。

侵权的表现：
(1)物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。

(2)因物业维修施工而产生的侵权责任。

(3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。

(4)因妨碍行为而产生的侵权责任。

(5)破坏、污染环境的侵权责任。

(6)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。

(7)因妨害行为而产生的侵权责任。

（每个小点2分，只要能够答出10个小点即可给满分） 4. 结合实际谈谈承担物业管理民事责任的方式。

答：(1)停止侵害；
(2)排除妨碍；
(3)消除危险；
(4)返还财产；
(5)恢复原状；
(6)修理、重做、更换；
(7)赔偿损失；
(8)支付违约金；
(9)消除影响、恢复名誉；
(10)赔礼道歉。

5．试论物业管理纠纷的起因及其防范。

答：一、物业管理纠纷的起因分析（8分） (1)立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。(2)开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾。(3)缺乏完善的市场竞争机制。(4)物业管理的服务概念没有建立。

二、物业管理纠纷的防范措施（10分） (1)完善相关立法工作。(2)加大行业规范化管理力度。(3)培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。(4)业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。(5)进一步规范政府行为。

以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点2分，共18分。卷面清洁度2分。

二、案例分析题 1. 2010年年初，李先生买了一套幸福花园的商品房，约定一年后交房。该楼盘的开发商A公司、B物业公司与李先生签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由甲方（即A公司）选聘B公司对楼盘提供物业服务。

协议中写着：前期物业管理费自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起计算，如乙方未入伙或未人住期间的物业费由乙方金额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的，视为入伙），乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费，以后物业管理费每半年收一次。入伙后，属于业主空置房的由业主全额交纳物业管理服务费。

2011年7月8日李先生到幸福花园办理交房手续，A公司确认李先生已按合同约定付清了相关费用，并委托B物业公司办理物业登记及交付手续，但B公司要求李先生必须先预交物业费才能给钥匙。因双方就先交物业费还是先交钥匙的问题产生分歧，故李先生未能取得房屋钥匙。

这样一拖就是5年，2016年李先生实在等不及了，就到B公司打算预交一年的物业管理费，然后收取房屋钥匙，但B公司一定要李先生交2011年7月至今的物业费才能给他房屋钥匙。李先生认为自己一直没有入伙，不同意交2011年7月至2016年房屋空置期间的物业管理费。

问题：
(1)李先生要解决与B公司的纠纷有哪些途径？ (2)物业服务协议中“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为入伙，乙方入伙之日，物业服务公司先预收一年的物业管理费”的条款效力如何？ (3)本案应如何处理？ 答：(1)可以通过协商、（1分）调解、（1分）仲裁，需要李先生与物业公司达成同意仲裁的协议、（2分）诉讼（1分）等途径维护自己的合法权益。

(2)该条款无效。（1分）物业服务协议中有“前期物业管理费自通知被告入伙之日起算，业主收到入伙通知后在限定期限内办理相应手续的视为人伙，乙方入伙之日，物业公司先预收一年的物业管理费”的约定，该约定属于格式条款，按照该约定，不论因为何种原因，只要甲方通知乙方入 伙，则乙方就要缴纳物业管理费，该条款免除了己方责任、加重了对方责任，且与<物业管理条例》的相关规定相悖，故该条款应属无效。（3分） (3)B公司应当将房屋钥匙交给李先生，（3分）并且不能收取李先生2011年到2016年李先生收到房屋钥匙前的物业管理费。（3分） 2. 刘先生购买了某小区的一套住宅，购买时地产开发商承诺物业管理费为2元／平方米，且五年不变，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但刘先生人住2年后，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了3元／平方米。刘先生找到理论，物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准，并得到了物价部门的批准。而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问。

问题：(1)本案涉及到哪些法律关系？ (2)刘先生是否应当按照3元／平方米交纳物业管理费？ (3)刘先生应如何维护自己的合法权益？ 答：(1)本案涉及物业管理（2分）与房屋买卖（2分）是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。（1分） (2)应当（1分），因为发展商无权承诺物业管理费的收费标准，（2分）物业管理收费标准的依据是有关物业服务的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费。（2分） (3)刘先生应当通过法律途径追究开发商的违约责任。（2分）由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（3分） 3. 2011年赵先生在天环花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2014年物业公司多次发出通知，催他补交物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2015年3月开始停止向银行供款。银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2016年赵先生下落不明，物业公司要求新人住的张女士补交赵先生欠下的物业费。

问题(1)赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？ (2)物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？ (3)你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？ 答：(1)赵先生的理由不成立。（2分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。（2分）所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费；
(2分) (2)物业公司不应当向张女士追索物业服务费。（2分）首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错；
（1分）其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责；
（2分） (3)物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；
（2分）其次，物业公司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。（2分） 4. 2012年4月的一天，何帆到佛山市南海区的顺境花园住宅小区看望住在这里的父母。何帆开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上。小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，何帆领取了停车卡，并在物业服务人员的要求下交纳了5元的停车费。何帆离开小区时，发现车辆丢失了，何帆和物业公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到。在此情况下何帆向物业服务公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝承担赔偿责任。

问题：(1)本案涉及到法律关系主要有哪些？ (2)物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？ (3)在本案中物业公司以自己并无收费资格，车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？ 答：(1)本案主要涉及到两类法律关系：一是物业公司与车主形成的车辆保管合同关系；
(2分)另一个是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。（2分）(2)无权，（2分）因为小区公共部位已经摊人到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。（4分）(3)不能成立，（2分）因为行政法律关系和民事法律关系性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。（3分） 5. 8岁的小萌和她外婆准备前往位于天山小区15号楼负一层的社区老年活动中心，当两人行至小区15号楼东侧地下车库通道门口时，楼顶顶部突然掉下冰块。“啊！”伴随着小萌的一声尖叫，外婆回头看到小萌倒在地上，满头是血，四肢不断抽搐，外婆被眼前这一幕吓坏了，她赶紧拨打急救电话将小萌送往医院救治。

因为此事，小萌的父母多次找到物业要求赔偿，物业实地查看后发现，掉落冰块的屋顶是顶楼居民林某将露台封闭后建成的违章建筑的屋顶，因此物业认为业主林某应该承担全部赔偿责任，与物业无关。业主林某认为冰块坠落属于意外事件，和他也无关。

问题：
(1)小萌的父母要解决与物业公司的纠纷有哪些途径？ (2)本案应如何处理？ 答：(1)可以通过协商、(2分)调解、（2分）诉讼(．2分)等途径维护自己的合法权益。

(2)顶楼业主林某和物业公司承担赔偿责任。（1分）自然人的人身权利受法律保护，因顶楼业主林某私自搭建违法建筑，致使其屋顶结冰砸到小萌，损害了小萌的健康权；
（3分）而物业公司作为物业管理方，对业主林某私自搭建行为没有及时制止，未尽到管理注意的义务，也存在一定过错。(3分)两方的过错行为共同导致小萌伤残的损害结果，应当承担相应的赔偿责任。（2分） 6. 陈军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。陈军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到陈军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，长平物业公司的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼陈军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去陈军家玩，陈军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到陈军要求其赔偿损失，陈军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求陈军赔偿损失，并以管理不善为由将长平物业公司告上法庭。

问题：(1)本案的原告和被告分别是谁？ (2)本案应由谁来承担赔偿责任？为什么？ (3)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？ 答：(1)原告是黄佳（1分），被告是陈军和长平物业公司。（2分） (2)应由陈军承担赔偿责任，（2分）因为损害是由于陈军放置在窗台上的花盆掉下来造成的，陈军未能妥善管理自家窗台上的花盆存在着过错；
（3分）花盆是放在业主的专有权的范围，物业公司没有管理义务。（2分） (3)台风将花盆刮落不属于不可抗力，（2分）因为不可抗力是指不能预见，也不能避免的事件，在本案中台风来临前是有通知的，陈军将花盆放在屋内等地方是完全可以避免悲剧的发生。（3分）