改旧貌换新颜  强管理促和谐

　  改造老旧小区调查论文           

　 近年来，随着我市城市建设步伐加快，城区形象不断改善，城市品位不断提升，人民群众的居住环境、生活质量有了明显改善。然而，由于我区为老工业区，辖区范围内老旧小区存在房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差、案件发案率高的现象。这些老旧小区“旧貌”的存在严重影响城市环境，严重降低居民生活水平幸福指数。因此，改造老旧小区为广大市民营造优美、整洁、有序生活环境，势在必行。

　 一、老旧住宅小区的基本情况

　根据《**市开展老旧住宅区综合整治建立长效管理机制的实施意见》精神，老旧小区是指2000年1月1日以前竣工并交付使用，　　　　土地性质为国有，尚未建立物业服务工作机制的住宅小区。据此统计，**辖区现有老旧小区116个，总建筑面积达102万平方米，共有1759栋建筑，户数为23678户。我区为老工业区，老旧小区大部分为企业单位宿舍区，改制企业宿舍区的数量占大多数（如：原**市发动机厂宿舍区、原**市无线电五厂宿舍区等）。居民人群多数是改制企业职工、低保户、外来务工人员租住户，成员复杂，居民素质参差不齐，老旧小区经常处于无人管理或管理混乱状态，脏、乱、差等问题十分突出。

　 二、老旧住宅小区形成原因及突出问题

　老旧小区住宅小区由于长期生活习惯及经济上的原因，大多小区没有成立业主委员会，也没有聘请物业服务企业进行管理。由于长期得不到物业服务，小区内环境乱搭乱盖、乱贴乱画、乱摆乱晒现象普遍，卫生无人清扫，绿化无人修剪，房屋破损没有得到及时维修，基础设施破损严重，治安案件时有发生，所引发的社会矛盾比较突出。主要表现为：

　 一是小区基础设施不完善。小区基础设施陈旧老化，甚至缺失，保养和维修不到位。很多老旧小区都到了“问题阶段”，如合金材料厂宿舍区、**发动机厂等宿舍区房屋外墙粉刷面起壳风化，瓷砖脱落；内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀，到处乱贴乱画，没有公共照明；多层楼房顶层防渗漏功能退化；房屋前后下水管道破损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。

　 二是小区居住环境恶劣。很多老旧小区各类违章搭建多，破墙开门多，车辆乱停乱放多，毁绿种菜多，已成为影响城市容貌的顽症，如：**小区，**小区、长信等宿舍区。几乎每一个老旧小区住宅小区都有违章建筑，一些个人、单位未经规划部门许可，擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚，破院墙开门，影响小区交通和景观，破坏了小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵。有的小区由于没有围墙和值班室，四通八达，任何人都可以自由进出，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。

　 三是小区公共配套设施缺乏。老旧住宅区当初规划建设标准低，配套也不甚完善，如没有绿地或绿化严重不足等等，与新建小区形成较强烈的反差。部分老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，居民活动场所、公共绿地、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不完备，有的甚至没有垃圾箱。现实中，还存在着公共配套设施被占用现象。

　     四是小区引进物业管理难。由于老旧小区住宅小区多为改制或破产企业职工宿舍区，物业收费标准低、收费难，大多数物业管理企业不愿进入。由于这两方面原因，在这类小区实施物业管理服务很难。现在这类小区大多数都是无人管理，仅有少部分实施了自治管理或者由小区所属单位物业服务公司进行管理。另外还有部分小区为租约房小区。租约房使用人大多数是低保户、下岗工人、困难户等，生活困难，交不起物业费；租约房使用人文化程度低，参与意识和组织能力差，小区成立业主大会困难，没有能力聘请物业公司。

　 三、老旧住宅小区综合整治改造面临的问题分析

　顺利推进老旧住宅小区整治改造，至少有以下三个方面的问题需要深入分析、探索解决：

　     一是要解决谁是整治主体的问题。考虑到老旧住宅区综合整治工作是一项系统工程，涉及面广，情况复杂，很多老旧住宅小区所属单位已破产倒闭、改制、注销，把原单位作为整治改造的主体已不现实，意味着必须依靠政府主体作用，建立一套自上而下的管理体制，整合建设、执法、房管、街道、供水部门或单位力量，条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作合力，才能确保老旧小区住宅小区整治工作的强力推进。

　 二是要解决整治经费的来源问题。老旧小区基础设施不完善、配套设施不齐全，要真正改善居民的居住环境，必须对小区的基础设施和配套设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金从哪里来，是困扰老旧住宅小区整治的一个重要问题。如果全部由政府承担，财政将无力承受，若按照“政府投入、社会资助、受益业主合理出资，合理发挥小区现有资源”的原则，多渠道筹措改造资金较为合适。

　 三是要解决后续长效管理问题。综合整治改造是基础，但要真正提升小区居住品质档次关键在于建立小区长效管理机制，实现小区“造血”功能。由于老旧住宅小区多数为改制或破产企业职工宿舍区，小区住户大多数都是下岗职工，生活比较困难，不愿意交物业管理费；很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。因此，居民观念需转变，应该在居民中引导树立

　“自己花钱购买服务”的理念。

　    四、老旧住宅小区综合整治改造的对策建议

　    针对老旧住宅小区存在的基础设施和配套设施不完善、管理缺失或不到位，居住环境恶劣等问题，有序有力推进老旧小区综合整治工作，提出如下建议：

　 （1）      围绕重点，政府主导，有序推进综合整治改造。根据小区不同情况，因地制宜科学合理进行整治改造，采取渐进式，先推行试点，有计划改造的方式，逐步对老旧住宅小区进行整治改造。确立政府在整治改造中的主体作用，市、区各级政府应发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的整治工作领导机构，建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治总体规划方案，统筹协调解决工作进展中出现的困难和问题，确保老旧小区综合整治顺利进行.

　 （2）      坚持规划先行原则，科学指导和推进改造。

　     对全区老旧住宅开展一次全面的清查、摸底工作，分门别类，一一登记造册，建立起全区老旧住宅动态信息库。在此基础上，建议市政府早日划定全市老旧住宅区综合整治范围，由规划部门根据城市总体规划，划定各老旧住宅改造地块

　“红线”，确定规划要点。坚持因地制宜、区别对待的原则，制定规划目标、改造策略以及实施计划，推动改造工作规范、有序开展。

　 （三）因地制宜，建立小区长效管理机制

　老旧住宅小区整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资源来源、管理机制等问题，建立适合老旧住宅小区特点的管理模式、机制，杜绝整治后的反复情况。在管理模式上，可以根据综合改造后房屋、环境、配套设施、业主或使用人的经济承受能力，以及对物业管理的实际需求情况按照符合老旧住宅小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的后续管理模式，促进老旧小区住宅小区管理的良性循环。

　 1.对于配套设施相对独立，较为完善，又有一定规模的老旧小区住宅小区，可以采取组织召开业主大会并选举业主委员会，依法选聘物业服务企业，对小区进行物业服务；

　2.对无法成立业主大会，房屋管理（产权）单位的房产占较大比重的，由辖区街道办事处负责组织，由房屋管理（产权）单位后勤部门负责，对本单位家属院（楼、区）实施过渡性物业管理，引导和鼓

　励房屋管理（产权）单位，通过体制改革和机制创新，逐步引入社会化的物业服务企业进行管理服务；

　3.对于不具备实行物业企业服务和后勤式管理条件的小区，可以由社区居委会组织成立社区物业服务部，组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等队伍，以有偿的方式为小区居民提供基础性的物业服务，进行自我管理、自我服务。

　 （四）大胆探索，加大扶持，创新推进小区长效管理

　老旧住宅小区物业服务的跟进，一方面有效改善小区居住环境，另一方面在很大程度上解决了社区下岗人员再就业，促进社会稳定等问题，亟需在政策上给予扶持，以保障其长效管理机制的建立。建议大胆探索通过规划调整补建车库等，解决老城区停车难问题；政府财政扶持鼓励物业服务企业进驻老旧小区；物业服务企业录用政府援助失业人员给予补贴政策；物业公司进驻老旧住宅小区给予税收优惠等措施，创新小区管理机制，或许能取得较好的效果。

　 （五）加大宣传，营造综合整治良好氛围

　多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动，让业主理解支持综合整治改造工作，让群众心底明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，切实树立“花钱买服务”的意识，增强市民物业管理消费意识，使群众认可、理解、支持物业管理。