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　collection of questions and answers

　简析土地一级开发融资办法方面存在的问题及主张

　贾涛 陕西言锋律师事务所 西安710065

　摘 要：面对频发的暴力拆迁作业，我国现行的标准监管系统尚难以包含拆迁进程中的方方面面，而在法规系统的背面，各种非文明拆迁作业有着许多底子性利益要素，本文旨在介绍底子概念的根底上，经过利益剖析对土地一级开发进程中的融资问题进行剖析，并有针对性的提出几点不成熟的主张。

　要害词：土地 一级开发 融资

　引 言：近年来，暴力拆迁为何频发，原因许多，如现行标准拆迁行为的立法不到位，拆迁群众短少及时有用的利益诉求途径；单个开发商有备无患，为完结拆迁而不吝对所谓的“ 钉子户”停水、断电，乃至要挟、恫吓，强行撤除居民房子。首要原因仍是土地一级开发进程中资金严峻构成的，而资金严峻首要是因为在土地一级开发的进程中融资办法方面存在许多问题。

　一、土地一级开发界说

　我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的寓意做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府托付市土地收拾储藏中心及分中心，依照土地运用全体规划、城市全体规划及操控性详细规划和年度土地一级开发计划，对承认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，共同安排进行征地、农转用、拆迁和市政路途等根底设备建造的行为”。

　根据上述界定土地一级开发详细来说，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地或村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件，再对熟地进行有偿出让或转让的进程。详细来说，便是依照城市规划功用、竖向标高和市政地下根底设备配套方针的要求，由政府共同安排征地补偿、拆迁安顿、土地平坦、市政根底设备和社会公共配套设备建造，如期到达土地出让标准的土地开发行为。简略的来说便是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。

　二、土地一级开发传统的融资办法及问题

　（一）土地一级开发传统的融资的首要办法

　1．财政部分从已供给储藏土地产生的土地出让收入中安排给土地储藏安排的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储藏土地进程中产生的相关费用；

　2．财政部分从国有土地收益基金中安排用于土地储藏的资金；

　3．土地储藏安排依照国家有关规则举借的银行告贷及其他金融安排告贷；

　4．经财政部分同意可用于土地储藏的其他资金。

　（二）传统办法存在的问题

　上述资金来历可分为三部分：财政资金、金融安排告贷和其他资金。

　1、关于归于财政资金的1、2部分，从实践中看，不能处理土地一级开发时的巨额资金需求，缺口巨大，特别是土地成片开发或城市区域开发时。

　2、第3部分用于土地一级开发（土地储藏）的金融安排告贷，是现在土地收买储藏资金的最首要来历。这类告贷是以待开发的储藏土地为担保，由银行发放的告贷。因为土地收买储藏是一种政府行为，诺言度高，银行放贷是树立在政府的国有土地财物上。储藏土地一经出让，就能回收土地出让金，银行放贷构成的财物呆账、坏账危险很小，因而，各商业银行竞相向土地储藏安排告贷。一起，在现在缺少土地收买储藏资金其他来历途径的情况下，商业银行告贷则成为各城市土地收买储藏资金的最首要来历，土地储藏安排土地一级开发底子上都来自于银行告贷。但2008年7月29日发布的《我国人民银行　我国银作业监督处理委员会关于金融促进节约集约用地的告知》规则，土地储藏告贷采纳典当办法的，应具有合法的土地运用证，告贷典当率最高不得超越典当物点点评值的70%，告贷期限准则上不超越2年。这一规则使得土地储藏告贷时刻与土地储藏周期存在差异，往往土地储藏周期较长，告贷时刻较短，这样就简单构成归还告贷时刻已到，而土地还没有出让的现象，构成了一些土地储藏安排为了归还银行告贷，不能依照土地出让计划供给土地，构成一级土地商场的动摇，既不利于土地一级开发事务的平稳进行，还违反了政府方针的初衷。

　3、第4部分可用于土地一级开发的其他资金，有以下几种：

　（1）财政拨款、补助或税收减免；

　（2）租借和出让土地收益；?

　（3）土地出让收益证券化招引的其他社会资金。?

　现在当地政府财政资金绰绰有余，需求开支的当地许多，不行能将太多的资金用于土地一级开发，而城市化进程、招商引资需求许多的资金用于城市根底设备建造，现时的巨额资金需求缺口对当地政府的土地一级开发构成了融资束缚。租借和出让土地收益需求较长时刻的堆集，才干支撑土地一级开发的巨额资金需求，不能满意当地政府现时的资金需求。因而除了金融安排告贷外，只能经过土地出让收益证券化招引的其他社会资金，处理资金问题。

　三、土地一级开发融资方面的若干主张

　（一）树立政府的土地储藏基金准则

　土地储藏基金的树立应着重政府的主导效果，强化财政方针的支撑。土地储藏基金不同于一般的基金，它既是投融资系统树立的根底，一起也是顺畅进行城市建造和土地一级开发所需资金的底子保证。土地储藏基金应是专款专用的一种基金，其来历和运用都应有明晰的规则。

　（二）城投公司办法的斗胆立异

　最近，各地政府在实践中将土地储藏安排的土地一级开发事务交给政府部属的城投类公司施行的做法是对这一事务融资的准则立异。运用城投公司这一途径，土地一级开发事务的融资能够拓展到发行中期收据、企业债、股票、信赖计划，进行直接融资，是对土地出让收益证券化的一种测验。城投公司许多发行中期收据、企业债、银信政等产品，其融资的根底便是参加了显性或隐性的土地出让收益分配。隐性的土地出让收益分配是指政府答应城投公司依照土地一级开发的本钱项目计提必定份额的处理费用列支土地一级开发本钱，待土地出让后得到补偿。而云南、成都、贵阳则走得更远，它们将某个区域的土地一级开发事务交给上市公司云南城投、绵世股份、中天城投，约好依照土地出让收益的必定份额进行分红，作为对上市公司从事土地一级开发事务的报答，由上市公司从本钱商场筹集事务所需资金。城投公司作为政府企业，与土地储藏安排的职责区分并不明晰，能够影响乃至决议土地出让计划，然后能有用操控土地出让节奏，而融资途径的多样化也支撑城投公司这样做，完结土地出让收益的最大化，这是城投公司融资的优势。

　（三）为土地一级开发企业清楚的权属证明

　土地一级开发是跟着经济打开和社会分工逐步细化而呈现的一种新的开发办法，土地一级开发权也是跟着土地一级开发的产生而衍生出来的一项全部权权能。土地一级开发企业经过竞标或政府授权办法取得土地一级开发权。从土地一级开发实践需求和完善权属系统的视点来看，设置土地一级开发权是非常必要和有含义的。土地一级开发权的设置，有利于明晰政府和土地一级开发企业的权力、职责、危险和收益；有利于完善土地一级开发系统；有利于土地一级开发与本钱商场的对接；有利于政府构建完好的土地一级开发项目建造批阅程序。

　政府作为土地的全部者，应给予土地一级开发企业进行土地开发的权属证明，该权属证明应为银行供认的权属证明，在权属证明方面，政府印订“土地一级开发权证书”并颁发给开发施行单位。能够据此进行典当告贷，完结与本钱商场对接，为土地一级开发树立疏通的融资途径。

　（四）统筹大局做好配套建造项意图融资

　做好配套项意图融资建造，是土地一级开发取得杰出成绩的条件，也是政府在土地一级开发融资中一项非常重要的内容。政府在与土地一级开宣告资人签定合同进程中，不只要划清土地一级开发中政府和出资人之间的鸿沟，也应就配套项目建造拟定相应的施行方针，为两边施行职责供给条件，不只要强化政府在商场化运作中的诺言，也要增强其他社会出资人的出资决计。

　 （五）更多融资办法：财政拨款、银行告贷、土地信赖、土地基金、土地债券、运用住所公积金、社会保险基金、保险资金、离退休基金、养老基金、企业或企业联合体融资、招商引资、项目融资、国外融资等。

　结语

　全球规划内涵阅历过金融危机后，经济打开速度放缓，在高通胀的今日，各国遍及采纳收紧银根的金融方针；国内房地产开发泡沫严峻，加之政府为了社会安稳采纳了严控房地产泡沫的持续打开的方针，无疑对土地一级开发的资金需求产生了严峻的影响；因而在内忧外患的情况下，应该在土地一级开发的融资的办法上进行斗胆立异，树立更多、更利于土地一级开发顺畅进行的办法，一起也为社会调和、安稳做出正面、活跃的效果。

　参阅文献

　[1] 李伟. 投融资规划:架起城市规划与建造的桥梁［M］.北京：我国核算出版社，2009.

　[2] 我疆土地矿藏法令事务中心. 土当地针参加宏观调控探究［M］.北京：地质出版社，2007.

　[3] 楼建波. 土地储藏及土地一级开发法令准则［M］.北京：我国法制出版社，2009.

　[4] 潘嘉玮. 城市化进程中土地征收法令问题研讨［M］.北京：人民出版社，2009.

　[5] 王宏新. 土地一级开发实务攻略［M］.北京：化学工业出版社，2007

　土地一级开发的海南办法

　在许多了解海南土地开发及出让的业内人士看来，中信泰富向荣智健私家公司进行利益输送彻底是一个“伪出题”，因为关于土地一级开发商而言，将自己开发的许多土地经过土地二级商场的招拍挂向利益一起体出让，在当地的实践操作中归于“正常流程”。

　　土地一级开发，一般是指由政府或其授权托付的企业，对城市国有土地或村庄集体土地，即俗称的毛地或生地，进行共同征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使土地到达“三通一平”等建造条件后，再经过招拍挂办法揭露出让。

　　因为海南当地财政根底较单薄和前史原因，海南此前在房地产开发中曾将大片土地交给开发商全体开发。揭露材料显现，上世纪90年代初，海南的企业成片开发区域有93个，总面积上千平方公里。

　　但到2004年末这些开发区成片开发实践仅运用土地面积49平方公里。为标准土地一级开发，海南省人民政府2006年7月出台的《关于标准企业参加土地成片开发的告知》，但方针仍恰当优惠，企业参加土地一级开发的增值收益分红份额最高可达70%，这也直接影响了海南土地一级开发商场。

　　万宁市疆土局有关官员对《榜首财经日报》标明，政府与中信泰富的土地收益便是三七分红。

　　但开发商参加土地一级开发并不只仅是看中土地收益分红，更在于拿到该地块的二级开发权。因为土地一级开发存在资金占用量大、工期时刻长、方针危险高档问题。开发商经过介入一级开发，能够更好地把握土地规划定位等中心问题，便于企业鄙人一步招拍挂中把握主动权，拿下土地二级开发权。

　　实践情况是，土地一级开发商在土地招拍挂中存在着先天优势，乃至能够左右土地二级出让。曾参加海南多个土地一级开发项意图商务策划师崔元星在承受本报采访时称，其要害要素是因为土地收益分红。

　　他举例称，中信泰富与政府签署土地一级开发协议后，不论在土地二级商场上拍卖多少钱，终究大部分土地收益仍会返还到中信泰富的口袋里。“开发商能够出恣意高的价格举高地价，这样就能够把其他开发商扫除在外，而中信泰富掏的钱终究能够返还回来，这仅仅钱从左口袋到右口袋的游戏罢了。”

　　记者经过万宁市工商注册查询发现，中信泰富曾有三家子公司在上两次土地招拍挂中参加拿地，别离为万宁金信打开有限公司、万宁仁信打开有限公司和万宁创远打开有限公司。这三家公司法人代表均为常振明。

　　中信泰富在神州半岛招商引资中担任首要人物，这也在很大程度上把握了土地出让方针的权力。根据《万宁市人民政府关于加速开发建造神州半岛景色名胜区的决议》，中信泰富是神州半岛项意图主开发商，担任对规划区域施行共同规划、共同招商、共同开发建造

　出自房地产会计网，原文地址： /thread-43970-1-1.html

　土地开发融资的办法研讨

　? 土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行收拾、出资和开发，将生地变为熟地的进程。土地一级开发进程中的不承认要素非常多，资金投入大，危险也很大。而因为对资金需求量大，土地一级开发融资问题现已成为土地开发的瓶颈。

　?

　? 现在，企业参加土地一级开发除了要充沛运用自有资金外，还需寻觅多种途径融资。在政府主导下，北京市和重庆市别离选用了不同的融资办法，其效果也有所不同。

　?

　? 北京办法

　?

　? 北京采纳的是土地储藏安排授权企业进行土地一级开发，由作为一级开发主体的企业自行安排融资，并单独承当融资中的职责和职责的办法。

　?

　? 在这种办法下，企业进行土地一级开发时，土地的运用权依然在土地储藏安排手中，企业所取得的是土地一级开发权力，是一种受限的土地运用权力，这些土地一般不能用于进行典当告贷，即运用于典当，也只能取得少数告贷。这样，企业只能经过自身其他财物的典当担保来取得银行的告贷。让开发企业自行安排融资，悉数危险和职责都由其自行承当，这就会大大添加开发企业的融资难度。而全部融资的职责悉数由开发企业承当，一旦资金链呈现开裂，不只使得开发企业无法按合同规则及时、顺畅地完结土地一级开发的使命，而且还会危及企业自身的生计。这在无形之中举高了企业进入土地一级开发的门槛，没有雄厚的资金实力，没有强壮的品牌和杰出诺言的企业，底子无法筹集到土地一级开发所需的巨额资金，因而底子无法进入土地一级开发商场，即便取得了开发资质，取得了开发运营权，也会因为资金难题，终究被铲除出局。

　?

　? 重庆办法

　?

　? 与北京不同，重庆首要是由政府授权直属的多家大型企业集团进行土地一级开发，土地开发安排隶归于政府，代表土地储藏中心行使土地储藏功用。

　?

　? 在这一办法下，这些大型国有集团承当土地储藏作业的功用，这样，不论是财物规划仍是政府公信力，它们都有一般企业不行比较的优势。除此之外，这些大集团进行土地一级开发时具有较为彻底的土地运用权，能够将这些土地用于典当担保告贷。一起，企业还能取得来自方针性银行的告贷支撑。

　?

　? 因为土地一级开发主体和土地储藏存在行政联络，土地储藏中心和土地一级开发主体一起分管土地储藏进程中呈现的危险，而作为首要融资方的银行也往往和土地一级开发主体“绑缚”在一起，一起承当危险。

　?

　? 两种办法好坏比较

　?

　? 从融资功率和危险承当上来看，北京办法和重庆办法各有利弊。

　?

　? 北京办法偏重于政企别离，危险自担，但现在商场作业功率比较低。土地一级开发资金瓶颈没有处理，导致土地供给计划接连两年没有完结，然后构成土地二级商场上各企业集团拼命拿地，竞赛剧烈，地价飙升。许多小企业因为没有资金实力在商场上拿地，被逼入无米下锅而惨遭筛选的地步，而那些许多实力雄厚的上市公司也难以逃过，因为平稳成绩的需求，它们不得不在土地二级商场上高价拿地，而一级开发企业在土地资源稀缺的情况下，又往往会提出许多严苛的条件，这样歪曲的土地一级商场和二级商场，不光没有经过分工前进功率，反而使得许多企业不得不介入土地一级开发，以便土地能够落入自己囊中。这样打开下去，有失土地二级商场竞赛的公正性，存在着又走回到原先土地开发的老路的或许。而企业既做土地一级开发又做二级开发的办法，实践上违反了土地商场变革的原意。

　?

　? 另一方面，重庆办法则偏重于政府领导下的商场运作，土地开发功率较高，这种高功率体现在变成熟地后的土地产品的标准性上，由所以大集团共同进行土地一级开发，开发进程中不会设置圈套，生地变成熟地的进程就像出产标准产品。但缺少之处是政府和企业一起承当土地一级开发中的危险，现在简直重庆全部的土地储藏资金都来自银行，假如土地储藏安排对我国未来经济打开的预期呈现了误差，土地储藏安排的财政危险将会大增。而一旦呈现危险，只能由银行来承当，构成不良财物

　房企参加土地一级开发的盈余办法与战略

　　跟着二级商场拿地本钱越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐步趋向由政府主导的商场化运作。

　　关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发自身获利、同享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地衬托等。其间，盈余的要害在于严厉操控住各项本钱费用。

　　一起，比较房地产二级开发，土地一级开发面对更大的不承认性和危险性，比方拆迁本钱危险、长时刻占用许多资金危险，以及来自政府的违约危险和方针危险等等。这就要求土地一级开发主体有用操控本钱，优化运作流程，前进处理才干，一起妥善处理好与政府方面的联络，精确解读方针法规，前进抗危险才干。

　　易居研讨院把土地一级开发归入企业战略，并坚持长时刻重视。在为房地产标杆企业供给长时刻参谋服务的进程中，研讨院总结出土地一级开发的盈余办法和参加战略。今日，咱们把一些原创性的研讨成果揭露发布，期望拓展和加深开发企业对土地一级开发的了解，并对企业的打开战略有所帮忙。

　　首要定论：

　　由政府主导的商场化运作办法是我疆土地一级开发的首要打开趋势。

　　土地一级开发的获利点包含从一级土地开发自身获利，同享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地衬托等。

　　一级土地开发获利的要害是严厉操控住各项本钱费用。其间，比重与操控难度最大的是征地拆迁费用。

　　具有土地一级开发事务收入企业，其土地一级开发事务大都会集在企业注册地或首要打开区域，它们经过充沛发挥自身特定区域内的归纳优势，会集力气进行房地产归纳开发事务。?

　　房企参加土地一级开发的战略包含：优化运作流程，前进处理才干，有用操控本钱；加强规划才干、发掘区域潜在的价值；把握作业动摇周期，操控开发节奏。

　　part1土地一级开发的典型办法

　　因为城市人口添加和社会经济活动不断打开，人们对城市土地的需求不断扩展，而可供城市运用的土地又非常有限。一起，因为具有特定用处的土地非常稀缺，所以，有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发运用土地。

　现在土地一级开发首要有以下几种典型办法：

　　办法一：一二级联动开发办法

　　因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。

　房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。?

　　但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。

　　办法二：彻底政府操控办法

　　彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。

　这种办法能够保证政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令联络单纯，便于政府施行土地一级开发的各项事务。其首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。

　　办法三：政府和法定安排协作办法

　　政府和法定安排协作办法是指由政府相关部分和政府出资树立的开发企业彻底独占土地一级开发，好像“一个途径进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，然后到达调控土地商场、装备土地资源、完结土地增值归国家全部的意图。

　　办法四：由政府主导的商场化运作办法

　　由政府主导的商场化运作办法是指政府“抓两端，放中心” 。“抓两端”即由政府操控土地储藏计划和供给计划， “放中心”，即充沛运用社会力气施行土地一级开发。该办法是我疆土地一级开发的首要打开趋势。

　 这种办法中，政府根据土地商场查询承认土地需求情况，以招拍挂办法将拟开发的土地依照“熟地”出让，提早承认土地运用权受让人，并由土地运用权受让人分期付出土地受让价款用于土地一级开发。政府经过招标等办法承认具有资历的企业，在土地出让合同规则的期限内将出让的土地开发为契合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完结经查验合格后，政府与土地受让人正式移送土地。

　　由政府主导的商场化运作办法在保证政府主导土地一级开发的根底上能有用运用商场资源，减轻政府开发资金压力。

　　part2土地一级开发融资办法

　　土地一级开发是资金密集型作业，在一级开发进程中，征地补偿、房子拆迁、土地平坦、根底设备配套等都需求投入许多资金，而且资金需求量首要会集在征用土地和房子拆迁等前期。

　　当开发完结的土地不能立刻投入商场或许一时转让不出去时，土地就会产生持有本钱，积压资金，下降资金流动性。储藏安排要持续“吸进”土地，开发企业要完结资金周转，然后构成进一步融资需求。因而，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的要害要素之一。

　　现行的土地一级开发融资办法有以下四种：

　　融资办法一：土地储藏安排直接安排融资，并承当融资安排中的职责和职责。

　　该办法底子流程为：土地储藏安排与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；金融安排将资金拨交给土地储藏安排；土地储藏安排经过招标办法挑选一级开发主体，再将资金拨交给一级开发主体进行一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏安排；终究由土地储藏安排将告贷归还给金融安排，并付出利息。

　 这种融资办法的首要长处是，整个融资进程与相关法规坚持共同，处理了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。可是，土地储藏安排的融资才干遭到较大约束。?

　　融资办法二：一级土地开发主体直接融资，土地储藏安排自身或托付其他担保安排承当担保职责。

　　该办法底子流程为：一级开发主体与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；由土地储藏安排或许由其托付的担保安排供给担保；金融安排将资金拨交给一级开发主体，由一级开发主体运用该资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招挂拍办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏安排；再由土地储藏安排付出给一级开发主体，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益；终究，一级开发主体将告贷归还给金融安排，并付出利息。?

　?这种融资办法尽管处理了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但并未处理金融安排承当危险和融资才干遭到较大约束的问题。

　　融资办法三：土地开发主体自行安排融资并承当融资安排中的职责和职责。

　　该办法底子流程为：一级开发主体以自有财物典当或诺言担保，与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；金融安排将资金拨交给一级开发主体，由一级开发主体运用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给一级开发主体，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益；终究，由土地一级开发主体将告贷归还给金融安排，并付出利息。

　　这种融资办法大大添加了企业的融资难度，举高了进入一级开发的门槛。可是，因为这个进程中需求由二级开发企业向一级开发主体付出开发费用，就会常常产生拖欠现象。

　　融资办法四：一级土地开发主体专门树立项目公司，由项目公司直接进行融资，一级开发主体供给担保职责。

　　该办法底子流程为：一级开发主体专门树立项目公司，项目公司与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；由项目公司出资人为项目公司融资供给担保；金融安排将资金拨交给项目公司，由项目公司运用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给项目公司，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益。

　　这种融资办法能够经过几家企业联合组成项目公司的办法招标取得土地一级开发权，并扩展项目公司的融资途径。但依然没有防止二级开发企业拖欠一级开发主体开发费用的问题。?

　　part3政企协同，土地一级开发的盈余办法

　　在土地一级开发进程中，商场化开发主体经过与当地政府洽谈，发明了多种盈余办法。?

　　盈余办法一：从一级土地开发自身获利

　　土地一级开发商经过一级土地开发自身获利的要害，在于严厉操控住各项本钱费用。

　　在各项本钱费用中，比重与操控难度最大的是征地拆迁费用，尽管政府有相关标准和规则，但在实践施行中有难度。这就要求开发商具有较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、调和的才干，在转居安顿等方面妥善处理当地政府和农人的后顾之虑，一起能够最大极限地下降本钱，完结多赢。

　　全体本钱费用的操控在于系统缜密的安排。关于大面积的土地一级开发，需求分批次批地、征地和拆迁，因而应严厉操控整合各进程的节奏。例如，先盖转居房，原居民再搬家，企业再征地拆迁，再安顿劳作力，资金安排则贯穿一向。经过各进程的无缝联接，使企业的人员和资金功率到达最高，政府和农人的满意度也到达最高。

　　盈余办法二：同享土地增值收益

　　某些城市施行了在政府、开发商和原运用者等各个主体之间按必定份额同享增值收益的机制。这样，开发商能够经过立异性的开发活动，最大极限地前进土地价值，然后取得最大利益。该盈余办法的条件在于当地政府的同享机制、一级开发中的授权规划，以及分批出让计划的安排。

　　在土地一级开发中，能够赶快完结土地增值的办法有：?

　　出资环境景象。实质是经过前进生态效益来完结经济效益。其办法包含改造旧河道、变废为宝，加强景象和园林的规划建造、美化环境等。

　　出资公共配套设备。实质是经过前进社会效益来完结经济效益。其办法包含配套制冷及热力供给，地下归纳商城、停车场，等等。

　　榜首期出让引进品牌商业设备或酒店，带动周边地块增值。完结一级和二级开发互动。

　　盈余办法三：持有部分公共建筑

　　在前些年的某些城市土地一级开发中，授权土地一级开发主体能够出资公共配套设备，开发商则能够经过供给公共配套设备服务而取得长时刻现金流。

　　该盈余办法的条件在所以政府答应土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建造。

　对开发商而言，该盈余办法的最大应战在于对公共配套设备的出资决议计划，以及后期的运营处理才干。

　　盈余办法四：为二级拿地衬托

　　土地一级开发主体经过与政府洽谈，出于片面志愿或客观原因，总是能够发明一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该盈余办法的条件是政府乐意让一级开发商取得一部分二级开发权。

　　该办法要求一级开发商具有杰出的二级开发才干，经过二级开发补偿一级开发收益的缺少，完结一级开发和二级开发的联动。?

　　part4土地一级开发面对的危险 和咱们的主张

　　比较房产二级开发，土地一级开发面对更大的不承认性和危险性。

　　危险一：开发投入超出专业安排点评承认的基准地价

　　拆迁本钱或许超越专业安排点评承认的基准地价，而超出部分的“熟地”不能入市买卖。假如政府不同意同享一级开发的增值收益，则开发上面对亏本危险。而《物权法》经过，进一步加大了拆迁本钱。

　　危险二：长时刻占用许多资金

　　关于仅仅用于储藏的土地，经土地储藏中心查验后，由其用自有资金偿交给开发商，欠款危险加大。假如拆迁作业不顺畅，也会推延整个项意图竣工时刻。

　　危险三：政府违约行为的危险

　　在土地一级开发进程中，当地政府的强势方位是肯定的。尽管开发企业能够经过多种法令文件进行束缚，然后与政府方面的

　　利益严密绑缚，但仍不能消除当地政府违约产生的危险。

　　危险四：方针危险

　　与土地二级商场的“招、拍、挂”及房地产开发而言，土地一级开发的方针不全面，全国性的方针规则比较准则，操作性不强。在当地政府层面，其方针危险要素首要为省、市根据当地情况而改动有关土地运用方针。

　　为躲避危险，咱们主张采纳以下应对战略：

　　优化运作流程，前进处理才干，有用操控本钱

　　一级开发企业在土地整治和储藏进程中，触及到征地、拆迁、基建、土地出让等许多环节，一起，一级开发又是一个归纳性系统性工程，触及许多和政府对口以及和外部协作单位商洽的环节，因而，优化运作流程、前进处理才干对一级开发企业的本钱操控有着重要效果。

　　加强规划才干、发掘区域潜在的价值

　　土地一级开发的价值要素中最重要是规划。土地的特征使其一旦开发，短期内不行能恢复，而规划的好坏对区域功用的完结具有决议性的效果，区域功用又对区域价值有底子性的影响。

　　把握作业动摇周期，操控开发节奏

　　在把握作业动摇周期方面，既要充沛考虑全体宏观经济、作业局势和区域经济等要素，也要充沛考虑方针要素。这就需求企业有敏锐的商场触觉，而且能够与政府需求坚持较高程度的共同性， 做到根据商场需求来操控开发节奏，然后前进区域土地价值。

　土地一级开发办法及战略

　　概要　关于开发企业而言，参加土地一级开发所带来的获利具有恰当的招引力。但为了抵挡土地一级开发所面对的资金、方针、违约等危险，又要求土地一级开发主体有必要采纳相应的战略。

　要害词：土地一级开发；办法；危险；战略

　中图分类号：F293.2　文献标识码：A

　　土地一级开发，是指由政府或其授权托付的企业，对必定区域规划内的城市国有土地、村庄集体土地进行共同的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内的土地到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建造条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的进程。关于开发企业，介入土地一级开发能够同享二级开发无法企及的利益，一起也面对更大的不承认性，这就要求土地一级开发主体采纳有用战略，前进抗危险才干。

　　一、土地一级开发办法

　　因为城市化进程的加速和社会经济活动的不断打开，以及土地的肯定稀缺性，导致了有必要科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发运用土地。现在，土地一级开发首要有以下几种典型办法：

　　办法一：一二级联动开发办法。因为房地产作业显着受制于方针要素，因而大型房地产开发商往往将一级土地收拾和二级开发相结合，以获取全体收益最大化。这种办法由企业主导，所以在开发初期就承认进行土地一级与二级联动开发。房地产企业经过土地一二级联动开发，在取得一级开发阶段收益的一起，既保证了企业未来的可持续打开，也保证了可获取土地在未来增值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该办法也存在必定的问题，如不利于政府操控商场所价，政府宏观调控土地商场的才干下降一级。该办法在前期比较遍及，近期或许存在机遇，但久远看，其空间越来越窄。

　　办法二：彻底政府操控办法。彻底政府操控办法是指政府经过严厉的计划和规划处理，彻底操控熟地开发及供给商场，构成“共同规划、共同征地、共同开发、共同出让、共同处理”的“五共同”格式。该办法彻底由政府安排施行土地一级开发，仅以招标办法承认施工企业。这种办法能够保证政府彻底操控地价，土地开发为熟地后的增值收益不丢失，且土地一级开发法令联络单纯，便于政府施行土地一级开发的各项事务。其首要缺点是政府的土地开发资金压力较大，融资途径窄。

　　办法三：政府和法定安排协作办法。政府和法定安排协作办法是指由政府相关部分和政府出资树立的开发企业彻底独占土地一级开发，好像“一个途径进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，然后到达调控土地商场、装备土地资源、完结土地增值归国家全部的意图。

　　办法四：由政府主导的商场化运作办法。由政府主导的商场化运作办法是指政府“抓两端，放中心”。“抓两端”即由政府操控土地储藏计划和供给计划，“放中心”，即充沛运用社会力气施行土地一级开发。该办法是我疆土地一级开发的首要打开趋势。这种办法中，政府根据土地商场查询承认土地需求情况，以招拍挂办法将拟开发的土地依照“熟地”出让，提早承认土地运用权受让人，并由土地运用权受让人分期付出土地受让价款用于土地一级开发。政府经过招标等办法承认具有资历的企业，在土地出让合同规则的期限内将出让的土地开发为契合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完结经查验合格后，政府与土地受让人正式移送土地。由政府主导的商场化运作办法在保证政府主导土地一级开发的根底上能有用地运用商场资源，减轻政府开发资金压力。

　　二、土地一级开发融资办法

　　土地一级开发是资金密集型作业，在一级开发进程中，征地补偿、房子拆迁、土地平坦、根底设备配套等都需求投入许多资金，而且资金需求量首要会集在征用土地和房子拆迁等前期。当开发完结的土地不能立刻投入商场或许一时转让不出去时，土地就会产生持有本钱，积压资金，下降资金流动性。储藏安排要持续“吸进”土地，开发企业要完结资金周转，然后构成进一步融资需求。因而，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的要害要素之一。现行的土地一级开发融资办法有以下四种：

　　融资办法一：土地储藏安排直接安排融资，并承当融资安排中的职责和职责。该办法底子流程为：土地储藏安排与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；金融安排将资金拨交给土地储藏安排；土地储藏安排经过招标办法挑选一级开发主体，再将资金拨交给一级开发主体进行一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏安排；终究由土地储藏安排将告贷归还给金融安排，并付出利息。这种融资办法的首要长处是，整个融资进程与相关法规坚持共同，处理了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题。可是，土地储藏安排的融资才干遭到较大约束。

　　融资办法二：一级土地开发主体直接融资，土地储藏安排自身或托付其他担保安排承当担保职责。该办法底子流程为：一级开发主体与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；由土地储藏安排或许由其托付的担保安排供给担保；金融安排将资金拨交给一级开发主体，由一级开发主体运用该资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招挂拍办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给土地储藏安排；再由土地储藏安排付出给一级开发主体，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益；终究，一级开发主体将告贷归还给金融安排，并付出利息。这种融资办法尽管处理了二级开发企业对一级开发主体的资金拖欠问题，但并未处理金融安排承当危险和融资才干遭到较大约束的问题。

　　融资办法三：土地开发主体自行安排融资并承当融资安排中的职责和职责。该办法底子流程为：一级开发主体以自有财物典当或诺言担保，与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；金融安排将资金拨交给一级开发主体，由一级开发主体运用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给一级开发主体，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益；终究，由土地一级开发主体将告贷归还给金融安排，并付出利息。这种融资办法大大添加了企业融资难度，举高了进入一级开发的门槛。可是，因为这个进程中需求由二级开发企业向一级开发主体付出开发费用，就会常常产生拖欠现象。

　　融资办法四：一级土地开发主体专门树立项目公司，由项目公司直接进行融资，一级开发主体供给担保职责。该办法底子流程为：一级开发主体专门树立项目公司，项目公司与金融安排签定告贷合同，并承当相应的职责和职责；由项目公司出资人为项目公司融资供给担保；金融安排将资金拨交给项目公司，由项目公司运用该笔资金进行土地一级开发；土地开发完结后，经过招拍挂办法将熟地转让给二级开发企业；二级开发企业将土地出让款一部分付出给项目公司，用于补偿一级开发主体的开发本钱及额定收益。这种融资办法能够经过几家企业联合组成项目公司的办法招标取得土地一级开发权，并扩展项目公司的融资途径，但依然没有防止二级开发企业拖欠一级开发主体开发费用的问题。

　　三、土地一级开发盈余办法

　　在土地一级开发进程中，商场化开发主体经过与当地政府洽谈，发明了多种盈余办法。

　　盈余办法一：从土地一级开发自身获利。土地一级开发获利的要害在于严厉操控各项本钱费用。在各项本钱费用中，比重与操控难度最大的是征地拆迁费用，这就要求开发商具有较强的与当地政府、居民、企事业单位进行沟通、调和的才干，在转居安顿等方面妥善处理当地政府和农人的后顾之虑，一起能够最大极限地下降本钱，完结多赢。而全体本钱费用的操控在于系统缜密的安排。关于大面积的土地一级开发，需求分批次批地、征地和拆迁，应严厉操控整合各进程的节奏。例如，先盖转居房，原居民再搬家，企业再征地拆迁，再安顿劳作力，资金安排则贯穿一向。经过各进程的无缝联接，使企业人员和资金功率到达最高，政府和农人的满意度也到达最高。

　　盈余办法二：同享土地增值收益。一些城市施行了在政府、开发商和原运用者等各个主体之间按必定份额同享增值收益的机制。这样，开发商能够经过立异性的开发活动，最大极限地前进土地价值，然后取得最大利益。该盈余办法的条件在于当地政府的同享机制、一级开发中的授权规划，以及分批出让计划的安排。

　　盈余办法三：持有部分公共建筑。在一些城市土地一级开发中，授权土地一级开发主体能够出资公共配套设备，开发商则能够经过供给公共配套设备服务而取得长时刻现金流。该盈余办法的条件在所以政府答应土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建造。对开发商而言，该盈余办法的最大应战在于对公共配套设备的出资决议计划，以及后期的运营处理才干。

　　盈余办法四：为二级拿地衬托。土地一级开发主体经过与政府洽谈，出于片面志愿或客观原因，总是能够发明一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目。该盈余办法的条件是政府乐意让一级开发商取得一部分二级开发权。该办法要求一级开发商具有杰出的二级开发才干，经过二级开发补偿一级开发收益的缺少，完结一级开发和二级开发的联动。

　　四、土地一级开发面对的危险及对策

　　比较房产二级开发，土地一级开发面对更大的不承认性和危险性。

　　危险一：开发投入超出专业安排点评承认的基准地价。拆迁本钱或许超越专业安排点评承认的基准地价，而超出部分的“熟地”不能入市买卖。假如政府不同意同享一级开发的增值收益，则开发上面对亏本危险。而《物权法》的经过，进一步加大了拆迁本钱。

　　危险二：长时刻占用许多资金。关于仅仅用于储藏的土地，经土地储藏中心查验后，由其用自有资金偿交给开发商，欠款危险加大。假如拆迁作业不顺畅，也会推延整个项意图竣工时刻。

　　危险三：政府违约行为危险。在土地一级开发进程中，当地政府的强势方位是肯定的。尽管开发企业能够经过多种法令文件进行束缚，然后与政府方面的利益严密绑缚，但仍不能消除当地政府违约产生的危险。

　　危险四：方针危险。与土地二级商场的“招、拍、挂”及房地产开发而言，土地一级开发的方针不全面，全国性的方针规则比较准则，操作性不强。在当地政府层面，其方针危险要素首要为省、市根据当地情况而改动有关土地运用方针。

　　为躲避危险，应当采纳以下应对战略：一是优化运作流程，前进处理才干，有用操控本钱。一级开发企业在土地整治和储藏进程中，触及到征地、拆迁、基建、土地出让等许多环节。一起，一级开发又是一个归纳性、系统性工程，触及许多与政府对口以及与外部协作单位商洽的环节，因而优化运作流程、前进处理才干对一级开发企业的本钱操控有着重要效果；二是加强规划才干，发掘区域潜在的价值。土地一级开发的价值要素中最重要的是规划。土地的特征使其一旦开发短期内不行能恢复，而规划的好坏对区域功用的完结具有决议性效果，区域功用又对区域价值有底子性的影响；三是把握作业动摇周期，操控开发节奏。这就需求企业有敏锐的商场触觉，而且能够与政府需求坚持较高程度的共同性，做到根据商场需求操控开发节奏，然后前进区域土地价值。

　　（作者单位：1.天津市房地产开发运营集团有限公司；2.天津宝天建造开发有限公司

　一级土地开发与投融资高档研修班-一二级土地联动开发盈余办法 (2012-2-18 1:49:27) [发送到微博]

　分类： 房地产揭露课 　标签： 一级土地开发? 土地储藏? 联动开发? 国企? 中房博越? 疆土资源? 城投集团?|

　

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　? ?由疆土资源部法令终须产权处产籍处、国家发改委宏观经济研讨院战略研讨室、北京师范大学房地产研讨中心、北京市土地储藏中心开发部、国家开发银行审评局进行授课，首要对土地一级开发相关法令法规方针，最新土地调控方针，土地开发融资途径、办法、技巧，土地一级开发商场趋势剖析，北京市土地一级开发典型事例，土地一级开发申请国家开发银行告贷程序、条件等做了全方位的解说及剖析。咱们也和来自全国各地的城投公司、开发区及相关土地一级开发企业做了深化的沟通，对此次学习沟通，结合咱们土地事务部本年土地挂牌招商作业咱们深有如下领会。

　1、开发商参加土地一级开发的商场方位

　?北京市疆土资源局《北京市土地储藏和一级开发暂行办法》京疆土市〔2005〕540号文件是当时进行土地一级开发的辅导性文件，他的相关规则是从事土地一级开发活动的根底和准则。文件第二条规则：土地储藏和一级开发是指政府依法经过收买、回收、征收等办法储藏国有建造用地，并安排施行拆迁和市政根底设备建造，到达土地供给条件的行为。这从底子上决议了土地一级开发行为是一个政府高度操控与主导的商场，而并非是一个彻底商场化的活动，其自身具有先天性的非商场元素。这也是政府意图操控土地一级商场，运用土地供给进行宏观经济调控、调理房地产商场乃至国民经济的详细体现。

　?但因为当时政府部分土地储藏的缺少和进行一级开发力气的有限，可投入人力、物力、财力的严峻缺少，为了保证土地供给的相对安稳，有必要凭借于外部力气以保证土地供给总量的相对安稳。

　?所以文件第四条规则：土地储藏开发坚持以政府主导、商场化运作的准则，能够由土地储藏安排承当或许经过招标办法挑选有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承当。这个规则为开发商参加土地一级开发供给了方针方面的合法身份，使得参加土地一级开发有了方针层面的保证。但政府主导、商场化运做的准则决议了开发商参加土地一级开发活动有必要细心研讨剖析政府的相关方针，充沛了解和运用相关规则，以保证自身的方针利益的完结。一起有必要加强对当时打开办法的剖析与点评，对房地产商场的打开趋势有所评判，对方针进一步完善的方向有所把握，终究开发商的身份仅仅一个帮忙施行者，并非是土地一级开发商场正常作业的有必要参加主体。

　2、开发商参加土地一级开发的利益保证

　?房地产开发商参加土地的一级开发有两种办法：一种是受托处理，一种是受托施行。

　?关于受托处理办法，文件第十三条规则：土地储藏安排担任施行土地开发的，由土地储藏安排担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建造等手续并安排施行。其间经过招标办法挑选开发企业担任土地开发详细处理的，开发企业的处理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。以招标办法承认开发企业后，土地储藏安排应当与中标开发企业签定土地一级开发处理托付协议。

　?关于受托施行以及开发的，文件第十四条规则：经过招标办法挑选开发企业施行土地开发的，由开发企业担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并安排施行。招标底价包含土地储藏开发的估量总本钱和赢利，赢利率不高于估量本钱的8%。

　?经过招标办法承认开发企业后，土地储藏安排应当与中标开发企业签定土地一级开发托付协议。开发商能够有两种办法进入一级开发商场，前一种首要投入的是技能、处理等非物质本钱，后一种则包含技能、处理、资金等悉数本钱。前一种能够获取的收益为不高于土地储藏开发本钱2%的处理费用，后一种能够获取的收益为不高于估量土地储藏开发本钱8%的赢利。各开发公司能够根据自身的特色以及资金规划、资金作业计划挑选不同的办法。

　3、土地储藏开发本钱构成

　?开发商不论以任何办法从事土地一级开发，都有必要对土地储藏开发本钱进行细心的剖析与考虑，因为终究利益的完结取决于土地储藏开发本钱的体现内容。

　?文件第二十四条对土地储藏开发本钱的构成明晰规则如下：（一）征地、拆迁补偿费及有关税费;（二）收买、回收和置换进程中产生的有关补偿费用;（三）市政根底设施建造有关费用; （四）招标、拍卖和挂牌买卖中产生的费用;（五）告贷利息; （六）土地储藏开发供给进程中产生的审计、律师、工程监理等费用，不行预见费以及经同级财政和土地主管部分核准的其它开支。

　4、从事土地一级开发的辅导思想

　?当时许多参加土地一级开发的开发企业，都直接将取得二级开发权作为现在，将注意力悉数会集在怎么挂牌进程的谋划和安排方面，而对一级开发的细节没有进行详细的研讨与规划，缺少完好的安排与操控，实践愈加下降了在二级开发权竞赛中的优势。我个人以为有必要树立将一级开发和二级开发作为两个互相相关项目来进行对待，而不是一个项目来考虑。因为当时方针的规划，使得这两个环节自身具有相对阻隔的趋势，而且实践情况中也现已屡次产生。不然，当这种情况产生时，就会呈现前期投入很大但二级开发很难取得，而一级开发能够完结的利益远远不能满意预期要求的被逼局势。

　5、 土地一级开发事务的融资办法

　（一）传统办法

　?依照财政部和疆土资源部关于印发《土地储藏资金财政处理暂行办法》?(财综[2007]17号)的有关精力，土地一级开发（土地储藏）资金可来历于下列途径：

　?1．财政部分从已供给储藏土地产生的土地出让收人中安排给土地储藏安排的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储藏土地进程中产生的相关费用;

　?2．财政部分从国有土地收益基金中安排用于土地储藏的资金;

　?3．土地储藏安排依照国家有关规则举借的银行告贷及其他金融安排告贷;

　?4．经财政部分同意可用于土地储藏的其他资金;

　?5．上述资金产生的利息收入。

　?上述资金来历可分为三部分：财政资金、金融安排告贷和其他资金。关于归于财政资金的1、2部分，从实践中看，不能处理土地一级开发现时的巨额资金需求，缺口巨大，特别是土地成片开发或城市区域开发时。

　?第3部分用于土地一级开发（土地储藏）的金融安排告贷，是现在土地收买储藏资金的最首要来历。这类告贷是以待开发的储藏土地为担保，由银行发放的告贷。因为土地收买储藏是一种政府行为，诺言度高，银行放贷是树立在政府的国有土地财物上。储藏土地一经出让，就能回收土地出让金，银行放贷构成的财物呆账、坏账危险很小，因而，各商业银行竞相向土地储藏安排告贷。一起，在现在缺少土地收买储藏资金其他来历途径的情况下，商业银行告贷则成为各城市土地收买储藏资金的最首要来历，土地储备安排土地一级开发底子上都来自于银行告贷。但2008年7月29日发布的《我国人民银行　我国银作业监督处理委员会关于金融促进节约集约用地的告知》规则，土地储藏告贷采纳典当办法的，应具有合法的土地运用证，告贷典当率最高不得超越典当物点点评值的70%，告贷期限准则上不超越2年。这一规则使得土地储藏告贷时刻与土地储藏周期存在差异，往往土地储藏周期较长，告贷时刻较短，这样就简单构成归还告贷时刻已到，而土地还没有出让的现象，构成了一些土地储藏安排为了归还银行告贷，不能依照土地出让计划供给土地，构成一级土地商场的动摇，既不利于土地一级开发事务的平稳进行，还违反了政府方针的初衷。现在当地政府财政资金绰绰有余，需求开支的当地许多，不行能将太多的资金用于土地一级开发，而城市化进程、招商引资需求许多的资金用于城市根底设备建造，现时的巨额资金需求缺口对当地政府的土地一级开发构成了融资束缚。租借和出让土地收益需求较长时刻的堆集，才干支撑土地一级开发的巨额资金需求，不能满意当地政府现时的资金需求。因而除了金融安排告贷外，只能经过土地出让收益证券化招引的其他社会资金，处理资金问题。

　所谓土地出让收益证券化，便是将归属土地一级开发商的土地出让收益部分规划成证券在本钱商场出售，将未来的土地出让收益现值用于今日的土地一级开发事务。土地出让收益的证券化对政府仍是有必定长处的，需求政府在方针规划时细心酌量保证土地证券化的进行：1、筹集大规划土地开发资金，下降银行信贷等债款融资份额，加大股权融资，使得土地一级开发商的本钱结构愈加合理，保证融资的持续性。2、土地一级开发商运用归属自己的土地出让收益进行商场化融资运作，堵截政府财政的担保，阻隔政府财政和土地一级开发商之间的危险联络。现在的城投债许多都有政府财政的担保或许诺。一旦土地出让收益证券化能够施行，则土地一级开发事务就能够运用更多融资办法：财政拨款、银行告贷、土地信赖、土地基金、土地