古建中国总结 “文旅小镇 ”开发运营策划的五个重要点！

　建设文旅小镇，首先要分析来旅游的客户在哪里 ?很多地方政府喜欢说，你 看我们这里的风景多美， 可以爬山可以亲水， 还有某某的故居好像把这些资 源包装包装就可以吸引很多客流了。

　事实并非如此， 上海周边有很多做古镇旅游 的，前些年周庄比较火，近几年大家关注的主要是乌镇了。

　市场很大，竞争很激烈， 使得文旅小镇的开发运营策划变得非常重要。

　一个 惊艳的文旅小镇打造，从来不是一蹴而就的事情，需要从文化、市场、产品等方 面做深入的策划， 还要在开发、 运营过程中做好周密安排， 更要能够不断迭代升 级焕发新的生命力。

　1 、文化策划：得 IP 者得天下

　古建中国 - 开启建筑 +互联网 +文化的新纪元 如果说城市是实现梦想的地方， 那么小镇则是发生故事的地方。

　文旅小镇的 开发首先要讲好故事，所谓文化为魂，打造文化 IP ，是形成小镇吸引力的源泉。

　如何打造特色小镇的超级文化 IP 呢?就是要深入挖掘传统文化、 经典内容和 特色产业，如法国依云小镇的“水”、美国好时小镇的巧克力、台湾青蛙小镇的 青蛙等等，有人为此总结出几十种打法。这些文化 IP 的共性可以总结为四点： 一是有共识或唯一性， 二是有人格化魅力， 三是能形成产业生态， 四是能不断变 化更新，与小镇的可持续发展息息相关。

　好的文化 IP ，好的故事内容，还要有好的表现形式。一是场域建设，营造 沉浸式的场景 ; 二是搭建虚拟的互联网平台，占领网络营销通路 ; 三是社群经营， 培育一大批铁杆粉丝 ; 四是构筑内容生态体系，拓展延伸 IP 内容，通过二次元、 漫画、网游等，打造泛文化娱乐产业链。过去讲老百姓喜闻乐见的文化形式，现 在更讲求打动 80、90、00 后主力群体的消费欲望。

　2、客户策划：多元客群链接

　文旅小镇的建设， 讲求文化、游憩、生活的相得益彰。

　文旅小镇的发展体系， 简单点讲就是打造“旅游 +”小镇体系，形成“文化 +产业 +旅游 +生活”四位一体 的发展模式，构建小镇的产业生态圈、城镇生活圈、区域服务圈。

　当我们探讨文旅小镇的客户时， 不应只局限在旅游者和消费者上， 还应该关 注原住民和经营者， 城镇生活圈的建设首先要能为原住民带来福祉。

　他们是小镇 的有机组成部分，原住民参与小镇的经营活动，也有助于打造小镇的夜游经济， 他们的风土、人情、热诚、好客也是小镇吸引回头客的重要资源。

　在文旅小镇的客户经营中， 要做详细的客群细分， 核心客群和多元客群、 本 地人群和外来人群、 消费人群和创业人群， 怎样挖掘不同客群的需求点就显得非 常重要。根据国家统计局，目前 80、90、00 三大新生群体总人数 5.28 亿，个性 化需求激增， 也是文化旅游消费的核心客群， 文旅小镇的开发要做好新生群体的 需求研究，做好主力客群的社群经营。然后呢，利用极客思维，打造超出客户期 望的产品和服务，游客自然蜂拥而来。

　3、产品策划：复合业态导入

　产品定位的基本逻辑来自资源的开发和利用， 一是自然资源， 靠山吃山做山 地旅游，靠水吃水做滨水娱乐，生态富集做健康度假 ; 二是人文资源，有遗址要 打好历史牌，有古建要打好古镇牌，有消费要打好游乐牌 ; 三是功能资源，农业 强则顺推农业休闲， 工业强则挖掘创意旅游， 区位优则助推城市度假。

　但只是基 于资源做简单的开发是不够的， 文旅小镇的开发讲求复合业态的导入， 从观光旅 游、休闲旅游、度假旅游到文化旅游等，将不同文化旅游业态有机地组合起来， 给旅游者以丰富的感官和参与体验。

　开发观光业态，结合区域的自然 / 人文观光资源，可以发展观山、赏雪、揽 胜等类型多样的观光旅游业态。开发体验业态，包括运动、娱乐、文化体验，可 以推进旅游与商务、 运动等融合发展。

　开发体育旅游等新业态， 可以发展主题娱 乐、科技旅游等新兴业态，推动旅游 +科技的跨界融合。开发度假业态，整合养 生、教育等资源，可以开发医疗旅游、养生养老、游学等新业态，可以结合农房 和民居改造做民宿经济， 这方面国家开发银行也在大力支持。

　开发文创业态， 结 合电子商务、 双创经济等的发展， 可以开发乡村创业综合体、 小镇产业孵化器等 项目。

　4、开发策划：创新合作模式

　文旅小镇的开发属于典型的区域综合开发项目，非常适合“一级土地

　+二级

　物业+三级经营”的联动开发模式。

　一级土地开发 （土地收益 ） ，小镇土地平整拆迁、 路网建设，公共市政设施建 设、公共服务配套建设、 生态绿化建设等投入之后的土地增值。

　二级物业建设 （ 物 业收益 ） ，小镇内旅游项目、产业项目、居住项目、商业项目等二级物业项目物 业的出租、出售、售后返租等获利。

　三级产镇经营 （产业收益 ） ，小镇的旅游经营、 产业经营，产业投资、股权投资等带来的经营、投资收益。

　文旅小镇的开发涉及政府、村集体、地产商、运营商等不同主体，有的还有 投资基金的参与，现在很多文旅小镇倾向于采取联盟开发模式。在产业、文化、 旅游、社区空间营造等方面进行合作模式的创新探索， 解决土地开发和产业导入 难题，实现小镇经济的跨越式、可持续发展。

　5 、运营策划：持续迭代升级

　乌镇，从破旧老镇到誉满世界。陈向宏先生呕心沥血十余年，几经波折，跑 投资、搞拆迁，几轮设计，几轮开发，持续经营，把乌镇从一个没落的老镇改造 成了世界级文化名镇。

　在谈到乌镇的成功经验时， 陈向宏先生一直强调， 在这将近 20 年的时间里， 我只专心做了两件事：第一，我做了一个壳 ; 第二，往壳里装新东西。从乌镇的 运营看， 文旅小镇需要不断往里面装新内容， 在主体产品上不断迭代升级， 在细 节运营上不断完善服务管理体系。

　产品迭代升级。

　乌镇从观光小镇、 度假小镇到文化小镇， 是小镇模式上的迭 代升级，从博物馆、纪念馆、到戏剧节、木心美术馆等，是小镇产品上的迭代升 级。一个文旅小镇只有不断进行产品迭代升级， 才能吸引回头客的多次消费， 保 持对游客的吸引力。

　服务管理体系， 包括基础物业管理、 增值服务平台和智慧管理系统建设。

　其 中，物业管理，包括供水、供气、直饮水、 WIFI、停车场、厕所、导向系统、卫 生环保等， 这些配套设施要精心设计， 既能提供美好的服务品质， 也能形成小镇 的亮点特色 ; 增值服务，包括导游服务、关怀服务、投诉服务、医疗服务、洗衣 服务、旅游纪念品等，这些软性服务的发展空间很大 ; 智慧管理，即借助智慧化

　古建中国 - 开启建筑 +互联网 +文化的新纪元 手段对景点、酒店、餐饮、游客、车辆、房屋和公共资源等进行管理，实现数字 安防、智能物管、智能办公、绿色节能管理和一卡通管理等。

　发展文旅小镇，切忌头脑发热，凭空想象。要依托大城市、中心城市的辐射 和拉动，尽可能地发挥自身的特色， 包括自然环境、 生产生活方式、文化等特色， 做好自己的功能定位， 对文旅特色小镇的发展规模、 规划方案等进行精准的判断 及深入的研究，做好自己的长远发展规划。