篇一：单位闲置房产出租经验文章

　　龙源期刊网http://www.qikan.com.cn国有企业闲置房产租赁管理研究

　　作者：张国卿

　　来源：《石油研究》2019年第11期

　　摘要：进入新的发展时期以来，随着改革改制和产业结构调整的不断深入，部分国有企业原本用于生产、经营、办公和生活等用途的房产闲置下来，由于国有产权对外转让必须进场交易，且在当前市场环境下，持有房产比出售更为合适，为进一步加强和规范国有房屋资产管理，盘活企业闲置房屋资产，进一步提高房产资源利用效率，通过将闲置房产租赁处理是目前国有企业加强资产管理，盘活存量资产，规范资产处置行为，提高资源利用效率，实现国有资产保值增值，获取收益最大化的有效方式。

　　关键词：国有企业;闲置房产;租赁管理

　　前言：闲置房产不仅增加了企业在物业管理上的工作量，同时还增加不必要的维护、修缮成本，还带来了一定程度上的安全隐患，自《中华人民共和国企业国有资产法》和财政部《行政单位国有资产管理暂行办法》《事业单位国有资产管理暂行办法》等有关规定的颁布以来，从确保国有集体资产保值增值，提高经营效益，促进廉政建设，确保国有资产维护的安全性出发，同时为更好地规范和完善行政事业单位和国有集体企业资产物业租赁行为等管理思路指导下，通过市场化运作手段将国有企业的闲置房产对外出租是促使国有资产保值增值盘活利用的较好方式。本文就国有企业闲置房产的租赁管理和风险管理提出几点建议。

　　1.闲置房产租赁管理的策略

　　1.1对项目进行精准定位

　　按闲置房产所属区域的不同进行前期的判断与分析定位工作，区域位置决定租赁价格，根据地理位置和环境的不同分为几大区域，其一是位于商业繁荣，人口稠密，交通便利的城市或县城的中心热闹繁华的商业地带;其二是次于城市或县城中心，但属于政府着重打造或是近年形成的新的商业分类市场，虽比不上闹市中心的繁华，但也交通方便，被社会广泛认可的区域;其三是城乡结合部的郊区，新的经济开发区，电商物流中心，高校片区以及各大汽车站高铁站等;其四为城市或县城的延伸路线以及乡镇中心地带等区域。

　　1.2进行精确定价

　　对闲置房产有了精准的定位之后，就要安排相关的专业人员针对房产所属区域周围的房屋租赁市场进行全面详细的调查，重点调查与闲置房产大体结构面积相似的市场租金价格，具体到物业管理费，停车位情况，相关的费用等，根据周边房地产租赁市场调查数据，进行精准测

篇二：单位闲置房产出租经验文章

　　浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策

　　随着中国改革开放的进行，国有企业面对市场经济的竞争，逐渐丧失了原有的优势，许多基层企业由于技术、资金、管理等问题，逐渐陷入困境，其中，闲置房屋及土地的处置问题成为企业发展面临的突出问题。

　　1.处置难度大

　　国有基层企业的闲置房屋及土地处置面临很多困难，主要表现为市场价值低、开发难度高、法律法规限制等问题。其中，土地的规划和用途受到限制，房产权属和土地所有权分离存在困难，企业所持有的土地和房产的规划和用途受到严格的管制。

　　2.经营成本高

　　国有基层企业的机会成本非常高，其闲置房屋及土地无法产生利润，同时还需要承担相应的运营成本，如房屋维修、保安、物业管理等费用，这些都给企业的日常经营带来很大的压力。

　　3.管理不规范

　　由于管理不规范，闲置房屋及土地的管理成为国有基层企业面临的重要问题之一，大量的房屋或土地由于无人管理或长期处于闲置状态而流失，这样的损失对企业的经济效益产生了极大的影响，同时还浪费了国家的资源。

　　1.转变思想，创新经营模式

　　国有基层企业应当转变思想，创新经营模式，积极推进房地产市场化进程，通过市场化模式来推动房屋及土地的处置。为了促进企业的发展，可以将闲置房屋及土地提供给其他企事业单位、社会组织、个人租赁使用，这样可以减轻自身的经营负担，同时也可以增加企业的收益。

　　2.加强规划管理，明确土地用途

　　国有企业应当加强规划管理，明确土地用途，按照国家相关法规和规定，办理相关手续，明确土地使用权和房产权属，确保闲置房屋及土地能够得到合理利用，增加财务收益和社会效益，同时也能有效避免企业发展中出现的法律风险。

　　3.引入社会资本，开展合作

　　国有基层企业可以引入社会资本，与其合作开展房地产项目，将闲置房屋及土地转化为经济效益，实现资源最大化利用，增加企业收益。同时，也可以通过与大型房地产企业

　　合作，将其进一步开发成为住宅、商业、办公等多用途房产，增加城市综合服务功能及生活品质。

　　4.通过政策管理，推动市场化

　　政府应加强对国有企业闲置房产及土地处置的政策监管和管理，推动市场化，依法依规对企业所持有的闲置房屋及土地进行合理处置，通过政策引导和激励措施，为闲置房屋及土地的处置提供必要的支持，推动国有基层企业处理「僵尸」亿产，促进企业健康发展。

　　总的来说，针对国有基层企业处置闲置房产及土地的问题，需要创新思路、转变经营模式，加强规划管理，引入社会资本，政策引导，多管齐下，方可推动企业健康发展，实现资源的最大利用和经济效益的提升。

篇三：单位闲置房产出租经验文章

　　案例三十六：

　　租赁、仓储与新设优惠企业的税负比较

　　——某大型国有企业闲置房产处理案例

　　一、案例背景。

　　（一）公司概况

　　某大型汽车生产企业（简称A企业）因企业改制、产品转型，造成企业收缩经营。部分房产（主要是仓库）闲置、人员下岗失业。为了盘活资产，增加效益，该企业准备对闲置的房产进行经营。

　　（二）问题提出

　　闲置房产建于1970年，原值3000万元（现在市场价也在3000万元左右），使用年限40年，无残值，年折旧75万元；对闲置的房产进行整修，组织下岗失业人员进行物业管理，管理成本50万元／年。

　　物流公司B拟出资1000万元每年租赁该房产，作为物流周转、仓储货物之用。为了充分利用房产创收，企业准备与Ｂ公司签定租赁合同。但是企业税务顾问提出建议希望企业重新考虑租赁方式并提出了三种新的经营方式：方案一，租赁项目分别签定合同；方案二，租赁转化为仓储；方案三，新设企业，享受税收优惠政策。

　　为了便于分析，不考虑其他经营业务、资金时间价值及其他税种的影响，A企业适用城建税税率7％，教育费附加为3％。

　　（三）适用税法条文

　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产单位和个人，为营业税的纳税义务人。所称应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。

　　双方签订承包、租赁合同（协议，下同）将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按“服务业”税目征收营业税，税率为５％。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：

　　1.承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；

　　2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；

　　3.出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。

　　《房产税暂行条例》规定，房屋出租的，以房产则金收入为房产税的计税依据。

　　所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。

　　如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

　　我国现行房产税实行比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也是两种：一种是按房产原值一次减除10％－30％后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

　　二、案例解析。

　　（一）

　　筹划思路与方法

　　1、企业筹划前的方案与税负情况

　　A企业拟采用经营方式对物流公司B出租，合同金额为1000万元／年。

　　企业缴纳的营业税金及附加=1000×5.5％=55（万元）；

　　房产税=1000×12％=120（万元）；

　　税前利润=1000－55－120－75－50=700（万元）；

　　所得税=700×33％=231（万元）；

　　净收益=700－231=469（万元）；

　　纳税合计=55+120+231=406（万元）。

　　2、新的三种税收筹划方案

　　方案一：租赁项目分别签定合同

　　因A企业对出租的房产进行的物业管理非常到位，税务师建议A企业将租赁合同分解为租赁和物业管理服务两项合同，租赁合同金额800万元／年，物业管理服务合同金额200万元／年。管理成本50万元／年不变。

　　企业缴纳的营业税金及附加=1000×5.5％=55（万元）；

　　房产税=800×12％=96（万元）；

　　税前利润=1000－55－96－75－50=724（万元）；

　　所得税=724×33％=238.92（万元）；

　　净收益=724－238.92=485.08（万元）；

　　纳税合计：55+96+238.92=389.92（万元）。

　　方案二：租赁转化为仓储

　　B公司在接受A企业物业管理服务的同时，还招聘人员对仓储的货物进行收发保管，一年另支付收发保管费50万元。税务师建议A企业从物业管理人员中抽调部分精干人员加强对B公司仓储货物知识的学习，对B公司的货物进行全方位的仓储保管服务；仓储保管合同金额1050万元（原合同金额1000万元加原由B公司支付的收发保管费50万元），假定A企业不增加成本。

　　企业缴纳的营业税金及附加=1050×5.5％=57.75（万元）；

　　房产税=3000×1.2％×70％=25.20（万元）；

　　税前利润=1050－57.75－25.20－75－50=842.05（万元）；

　　所得税=842.05×33％=277.88（万元）；

　　净收益=842.05—277.88=564.17（万元）；

　　纳税合计=57.75+25.20+277.88=360.83（万元）。

　　方案三：新设企业，享受税收优惠政策

　　根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税[2002]208号规定：“对新办的服务型企业（除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）当年新招用下岗失业人员达到职工总数30％以上（含30％），并与其签订3年以上期限劳动合同的（财税[2003]192号更改为1年），经劳动保障部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。”《关于促进下岗失业人员再就业税收优惠及其他相关政策的补充通知》（财税[2003]192号）规定：“凡在2005年底之前，符合中发[2002]12号文件优惠政策条件规定的，从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员的企业和国有大中型企业主辅分离、辅业改制所兴办的经济实体，可按有关规定享受最长期限为3年的税收优惠和社会保险补贴，直至期满为止。”注册税务师设计了第三种筹划方案。

　　A企业出闲置的房产，其控股的子公司H和部分职工出资金，共同投资成立大地物流有限公司（与其控股的子公司H成立物流公司，是为了避免实现的利润流出本企业），同时全部招聘本企业的下岗失业人员从事物流工作，并与其签订1年以上期限劳动合同，再履行一定的法律程序，可在3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。

　　效益分析：为了便于分析，新公司的费用暂不考虑，A企业闲置的房产出资价为3000万元，物流保管合同金额为1050万元，其他有关资料与前述相同。

　　企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为0；

　　房产税=3000×1.2％×70％=25.20（万元）；

　　税前利润=1050－25.2－75－50=899.80（万元）；

　　所得税为0；

　　净收益=899.80（万元）；

　　纳税合计=25.20（万元）；

　　从上述计算分析可知，在3年优惠期内每年免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税335.63万元。3年优惠期满后效益同方案二。

　　3、筹划结论：

　　从以上方案比较可知，方案三的节税效果最为明显，与A企业拟采用的经营方式相比在税收优惠期内每年少纳税380.80万元，净收益增加430.80万元。免税期后每年少纳税45.17万元，净收益增加95.17万元。

　　（二）

　　筹划难点

　　在实施上述各筹划方案时应注意以下几点：

　　１、必须保证租赁、物业管理服务、物流仓储业务的真实性，不能一味地为了节税，使合同内容与真实发生的业务性质不一致，否则会被税务机关认定为偷税并受到惩处；

　　２、筹划前后B公司付出的现金流一样，都是1050万元，这样签订合同比较容易成功；招用下岗失业人员必须经劳动保障部门认定，新办服务性企业必须经税务机关审核认定；是否选择以上税收筹划方案，还与企业的历史状况、市场环境以及企业以后的发展战略有关，在实施方案三条件不成熟时，可以先实施方案二或方案一作为过渡性方案，在条件成熟后，再实施方案二。

　　（三）案例点评

　　税收筹划是一种对税法和税收政策的综合性的运用，是对税收政策做出的主动选择。不同的筹划方案涉及不同税种或不同税种的组合，我们不仅需要对各税种进行深入的了解和研究，更重要的是要将其与企业的经济业务融会贯通，才能寻找到最优的筹划方案。在本案例中可以通过租赁和仓储两种方式来达到同样的目的，但是由于两种方式所涉及的税率不同，导致了方案的优劣的差别。此外，国家对新办服务性企业制定了税收优惠政策，企业如果能有效的加以利用，能够取得更加突出的节税效果。

　　三、案例延伸思考

　　虽然在以上的筹划分析中我们得出结论方案三将优于方案一和方案二，但在具体的方案选择过程中也要考虑别的因素的影响，如企业的历史状况、市场环境以及企业以后的发展战略。总之，集团公司在确定内部经营方式时，要综合考虑对集团总体税负的影响，从中选出最佳方案，从而使承担的税负最低，达到实现企业利益最大化的目的。